锦绣共和【2008年度7-8月策略提报】[2008yearprojectsconformitypromotionstrategy]序项目面临的问题题点。问临拐大场面５产市业。。房地够专不够全国，不区分1、运营形象商业业的2、与商升。住宅需提以来，亟法。长期口碑的章3、项目一定4、缺乏推广整体5、时间紧迫，5大问题的解决已经显得刻不容缓！！！点。临拐场面产市房地全国1、NO.1市场是目前最大困扰情况：持续疲软因何而起？1、在政府与开发商合谋下，房地产经历多年放量快速上涨，2007年到达顶峰。2、07下半年，国家有关部门高举“民生”大旗实施高压调控，造成整个宏观经济政策的紧缩。3、房地产市场的投资空间被挤压，投资与投机资本纷纷撤离房市。4、另一方面，供给的惯性仍较大，开发商手中还有不少新盘急待推出，但短期内又难以消化，造成目前供过于求。原因：高房价是造成成交量萎缩的主要因素目前的房价已经超过了大部分有购房需求消费者的承受能力；而对于投资者来说，过高的风险使他们畏缩不前，成交量自然就降下来了。另外，现在通胀较高，加上宏观经济的不确定性，也使更多的人宁愿持币观望。”后续：房价降到几何？三季度可能是最低点。开发商在这一季度受到的资金压力是全年最大的，对于一些需要快速回笼资金的开发商，可能会降价处理一些楼盘。降价幅度可能的比例是15%-20%，过小降价幅度解决不了问题。目前开发商之所以不愿降价，一方面是担心降价后更容易引起消费者持币观望的情绪，所以宁可将房价维持在高位，造成房价还会上涨的错觉；另一方面，他们也在等待宏观调控政策的放松。政策：房地产调控政策短期内难以松动，总体上将延续至2009年。目前许多房地产开发商的自有资金占比已从35%下降至30%以下，加上二套房政策出台后，很多银行都收紧了房地产开发贷款和住房按揭贷款，开发商资金状况日益趋紧。目前房地产市场上已出现“退地”、“退房”及“土地流拍”这些房价下调的前兆，可能出现的房价普跌是对2006年以来房价透支性过快增长的一种回调。作法：万科，房价的理性回归，积极“拐”出企业持续发展新路。王石建议：在调控下的行业调整阶段，开发商应该把资金链、现金流放在首位。降价是为了把楼市从预期不明朗、交易冻结状态中解放出来，真的遭遇资金紧张又融资乏术的情况，从市场拿钱是开发商的惟一选择。分析师坦言，“万科注意节奏、回笼资金的做法还是可取的，一季报显示万科持有现金高达156.3亿元，不大的财务压力可使其稳健迈步。结论CONCLUE虽然市场长线看好，但眼前的降价，是必须、必要、必然“拐”的一步。业。够专，不运营商业2、NO.2探悉锦绣共和的运营捷][便GOH是O是[HO商业GO]]中央城市]][休闲活O是[熟生]GOHO是[成GOH尚HO是GO[时I’m[繁华]mainstream是HO是OGOOHG的标签是一个城市综合体以城市的视角，界定项目的意义。大家都学会了把城市当品牌来看，而对一个城市的认知，首先是对它商业中心的印象。一个城市商业竞争力的大小直接决定了这个城市经济活力和繁荣程度……锦绣共和是城市生活精粹锦绣共和——城市生活方式的综合体验场有没有，创造樟树最好的购物环境(HuanJing)？有没有，创造樟树最好的街区体验(TiYan)？有没有，创造樟树最好的私人会所(CoreClub)？锦绣共和是城市的商业巨人巨人不容易，学会做巨人不要因为适应本土，而放弃了国际化不要因为微利诱惑，而放弃了品牌建树不要因为适应市场，而放弃了门槛不要因为事难为，而不去做领袖运营学分把街区当成旅游景点经营1、有没有加入可能的体验？当季的特色？儿童城？秀场？电影？展览？美食？淘宝？观光电梯？微缩雕塑？生态区？2、通路足够吗？有网站吗？有地图吗？汽车停靠了吗？连接乡镇了吗？3、物料吸不吸引人？连环画？口袋便携本？小礼品？运营学分把街区当成时令消费品展示1、秀场时尚T台秀？夏季啤酒节？斗牛节？建材家居购物节？2、奢侈品展名车展？名表展？艺术名画展？水晶展？3、举办与时令有关活动奥运？教师节？……运营学分把街区当成人们休闲的去处1、文娱交流汇集体广场舞？国标舞培训班？学生旱冰培训班？2、特殊休闲品种冰雕展？跑跑卡丁车？动物杂技团？旋转木马？3、休闲配套冰饮车？打气球？烧烤？套圈？运营学分把街区当成商家共同的家园1、商家促场同盟献计献策？头商洗脑？2、街区改善计划制定街区推动计划？一个参照物六本木之丘ROPPONGIHILLS六本木新城，建成于2003年，又称六本木之丘ROPPONGIHILLS，位于日本东京闹区内的六本木，由森集团主导开发，是日本目前规模最大的都市再开发计划之一。这个占地接近120000平方米的新地标，按照下个世纪东京理想风貌而建，筹划达17年，投资近170亿人民币，开始启用后，风靡全日本。六本木之丘集中了时尚名店、五星级酒店、餐厅、朝日电视台、美术馆、住宅公寓，紧临地铁都营大江户线，已被视为新世纪的城市综合体。六本木主要建筑------摩天大楼：森林大楼（RoppongiHillsMoriTower），地上53层，地下4层，内有东京凯悦大酒店、森美术馆、六本木新城TOHO影城等设施。雅虎、乐天、活力门等众多日本知名企业总部，也位于此大楼。朝日电视台大楼：为朝日电视台的新总部所在，地上5层，地下2层，占地广大。其中，大楼一楼设有公众开放空间，除了纪念品专卖店之外，还设有介绍朝日电视台各节目的展览专区等朝日电视台有关的设施。露天广场：六本木新城露天广场（RoppongiHillsArena）。六本木新城露天广场外观上，有著圆形巨大遮雨蓬，具有强烈的聚集导向作用的多功能露天娱乐场所。广场上的活动多以世界性的娱乐节目为主流。住宅区：六本木新城住宅大厦。建筑亮点：Shot1:从地下铁日比谷线六本木车站往地铁明冠，登上长长的电扶梯便是六本木新城的玄关，到达66广场,可以见到被称为Maman蜘蛛的巨大雕塑，眼前耸立着森大厦。从49楼到53楼是森艺术中心，是展示以现代艺术为中心的森美术馆，有镶嵌着360度玻璃墙的观景台「东京城市观景」Shot2:毛利庭园旁的半开放性街道。以总是大排长龙的小笼包专门店为首，集结了东洋风味的餐厅和商店。在六本木新城地区有时可碰到举办活动。榉树坂大道区有电影院，引进全9个银幕是东京内最大级的综合电影院。毛利庭园是长府毛利藩的宅邸遗迹，是座优美的回游式日本庭园。毛利庭园对面的圆形大楼是朝日电视的总公司。Shot3:WestWalk位于森大厦中，是阳光注入具有开放感的购物中心，集结着流行服装发表会和受欢迎的餐厅。六本木榉树坂大道是横跨六本木新城东西约400公尺树木并列的街道，进入眼帘的是LOUISVUITTONBOUTIQUE具有特征的外观。在六本木榉树坂大道林立着各国的名牌商店、老字号饮食店、时髦的咖啡店。Shot4:位于剧场楼顶的“屋上庭院”种植着水稻其他植物，俨然是一个小型的生态公园。收获和播种季节，邀请在六本木新城办公和居住的人参与劳动，带给大家美好种植体验的同时也降低了楼顶的温度，是非常好的生态环保设计。Shot5:六本木之丘是个充满艺术气息、具有丰富感性的开放空间。艺术便是其当初兴建的概念，不光只在美术馆，广场或是大街小巷里，艺术作品更是星罗棋布，日常生活中自然地展现出亲和力的一面。　目前六本木之丘主要在八个公共空间内，设置艺术作品及艺术风空间，每件作品都是出自于享誉国际的各国设计师的巧手每作作品充满融合于街道中，成为独树一格的街景。除了８处公共艺术特区外，还有所谓的「公共家具」（PublicFurniture）遍布于各角落。六本木的规划，围绕着“住宅、商业、文化、设计”这四大元素，处处体现以人为本的精神。六本木Hills作为一个“Artelligent（ArtisticandIntelligent）City”，在讲求感性的生活型态构想下，以艺术来表现造街概念就成为一个重要的因素，不只是美术馆，在广场、街道等各个角落都可以更自然地亲近艺术，公共艺术、街道设施再也不单单是"作品"而成为街景本身的一部份。够。分不象区的形商业宅与来住期以、长3NO.3园邻公馆，楼王不该是私生子住宅与商业，不可混为一谈！考虑1、住宅的开盘为商业带来人气？人气带不来商业销售的结果，住宅与商铺的客户从来就是两个客群。考虑2、商业是主要的，住宅不用吆喝可以卖掉？住宅一旦占据次要角度，很难在市场上发动独立的推动攻势。园邻公馆的营销现状开盘—-90余套现在—市场低迷，平均一个月1-2套余量—92套DM杂志分步策略：1、主流媒体~住宅现场展示~商业2、7-8月~住宅优先9-10月~商业其后理由1：商业已经进入运营状态住宅到现在，还是期房理由2：商业投资性需求，受市场影响大住宅为刚性需求，让利可快速促动市场竞争市场：主力产品价格6月销售状活动况江南华城多层25002套无香格里拉花园小高层28006套99折金都凯旋高层10月开盘星河御景多层24508套无骏景华庭高层23009月开盘93折优惠江东名居多层2500开盘未定新天国际小高层26003套无市场状况：1、樟树住宅市场已受到宏观调控影响非常大2、开发商针对市场没有太大反映暗流涌动，一触即发3、从大范围看，目前价格是启动市场的唯一因素提示：主动是机会，主动比被动结果更好案例：九里象湖城象湖新城是南昌受市场冲击最大的片区1、第一波：50套爱心房5月约2、第二波：总价促销120套3、第三波：单价促销6月约60套在如此低迷的市场，大大缓解资金压力去年最差余房一扫而空7月约90为新一波拳头产品“水晶岛”推出，扫清了障碍套50套特价房(去年余量最差房源)借爱心名义低价促销33万一套结果：一天之内完销并加推30套