谨献给敢为天下先的星河地产星河民乐项目前期策划报告项目概况梅占地面积：占地面积：8720087200㎡㎡乐民民容积率：容积率：3.23.2路观治覆盖率：覆盖率：30%30%梅总建筑面积：总建筑面积：261000261000㎡㎡路高住宅面积：210900210900㎡龙住宅面积：㎡商业面积：商业面积：4500045000㎡㎡幼儿园建筑面积：幼儿园建筑面积：25002500㎡㎡路速路综合文化活动中心：综合文化活动中心：20002000㎡㎡金龙项目运营目标项目综合价值最大化——?让星河效益最大化?片区价值的引领者?提升城市的影响力导读主体：策划篇附件：市场篇策划篇壹项目整体分析贰项目定位策划叁物业发展建议肆整体营销策略壹项目整体分析一区位分析二地块分析三SWOT分析四应对策略一区位分析/地理位置本案雄踞大深圳中心——可享四方资源本案雄踞大深圳中心——可享四方资源南下福田，北上观澜与东莞，西通南山与宝安，东达龙岗本案一区位分析/深圳规划位于深圳中轴线（中部发展带和中部商业带）中部——龙脉地段位于深圳中轴线（中部发展带和中部商业带）中部——龙脉地段紧临城市核心——都心北扩第一站紧临城市核心——都心北扩第一站本案深圳2030发展规划一区位分析/龙华新城本案处于龙华新城最南端，正对梅林关，昭示性极强本案处于龙华新城最南端，正对梅林关，昭示性极强————龙华新城的龙头龙华新城的龙头本案一区位分析/轨道交通本案临近深圳未来最重要的交通枢纽——深圳新客站，本案临近深圳未来最重要的交通枢纽——深圳新客站，同时多条轨道交通交汇，区域具有高居住价值和商业价值同时多条轨道交通交汇，区域具有高居住价值和商业价值?深圳新客站落户龙华，将使龙华成为华南地区重要的交通枢纽地，杭福深、广深港交汇与此，30分钟到香港中环、10分钟到东莞、40分钟到广州。?规划中地铁4号线、11号线也将在新客站交汇，2011年龙华将与CBD一起成为交通最便捷的区域。?本案距新客站约1.5公里，距离地铁白石龙站约800米。地铁规划本案新客站对外客运枢纽规划图一区位分析/道路交通车行交通四通八达，有极高的居住价值，车行交通四通八达，有极高的居住价值，西侧商业价值高，如何充分挖掘南端的价值是项目的难点西侧商业价值高，如何充分挖掘南端的价值是项目的难点?西临梅龙路，公共交通发达（公交/地铁）梅，畅达龙华新城，适合设置商业街与社区主入口。乐民民?南临金龙路及民乐立交，车流大、噪音大路观，为本案“动性”最强部分，对住宅价值治梅有很大的负面影响。路——双龙戏珠高龙?东临民治路和梅观高速，直通南北深圳。（民治路将拓宽至60m，通行力将大为改路速善）?北近民乐路，是本案西通地铁4号线的重路龙要通道。金一区位分析/交通劣势?从当前及改造公示的民乐立交看，从梅林关到达本案的不够顺畅。?沿梅龙路从龙华新城到达本案，须拐至民乐路和民治路。?从规划图看，本案离地铁站有一定距离，不宜步行。民乐立交改造方案一区位分析/商业氛围本案位于龙华新城南部本案位于龙华新城南部边缘边缘（关口位置），有大规（关口位置），有大规模模商业商业需求需求，，但缺乏但缺乏合适的商业合适的商业配套支撑配套支撑。。商业龙华中心商圈万众城商圈方案一：方案一：做小型做小型区域区域购物购物中心（中心（22万万㎡㎡以内以内），），民治商圈主要主要服务附服务附近社区。近社区。方案方案二二：：依靠便捷的道路交通，做大型的新客站商圈依靠便捷的道路交通，做大型的跨跨区域区域购物购物中心。中心。本案二地块分析/周边环境——西侧西西向向临梅龙路，临梅龙路，沿沿街面街面开阔开阔，规划中公共交通发达，，规划中公共交通发达，人人流流较较大，大，目前居住环目前居住环境较差境较差，，但随着但随着龙华新城建设的龙华新城建设的推进推进，环，环境境将将逐渐逐渐提升提升?西向紧邻梅龙路,设有公交车站,项目中段有人行天桥连接道路两侧。?路对面往西依次是惠鑫公寓、鑫海公寓、书香门第、白石龙村等建筑群及规划中的地铁和火车站。?西向有书香门第三期和万科地块两个项目，目前正三通一平。?西向可以远观大脑壳山等山景。梅路乐民观民梅治路高龙路速路金龙二地块分析/周边环境——南侧南南向向车流大、噪音大，车流大、噪音大，严严重影响南端的居住价值，重影响南端的居住价值，如何规如何规避避南南向向劣势，是项目价值最大化的劣势，是项目价值最大化的根根本点本点?南临民乐立交，梅观高速、民治路、梅龙路、金龙路、梅坂路等都在此交汇，车流大、噪音大，且容易塞车。?南向路对面是民乐村，并远观梅林关和星河丹堤。梅路乐民观民梅治路高龙路速路金龙二地块分析/周边环境——东侧东东向整体视野景向整体视野景观观较差较差，影响居住环，影响居住环境境，，建建议议将东侧将东侧旧旧宅宅用用地地纳纳入本案入本案统统一改造一改造?东侧是本地块目前唯一的出入口，东南角是龙华的标志“黄龙飞天”，如风水中“左青龙”护佑本案。?东侧是民治路和梅观高速，并在东南角相交，本案与民治路之间有条旧宅，隔离了道路噪音，但影响本案的视野景观。?民治路和梅观高速之间是正建设中的华龙物流园，将影响居住环境。梅路乐民观民梅治路高龙路速路金龙二地块分析/周边环境——北侧北北向向近近景较差景较差，影响居住环，影响居住环境境，建，建议议将将旧旧宅宅用用地地纳纳入本案入本案统统一改造，一改造，进而进而提升本地提升本地块块的通达性的通达性?北侧与民乐路隔着一条旧建筑，影响视野景观和通达性，建议纳入统一改造。?民乐路西与石龙路（施工中）相连，可达规划中的地铁站，东与民治路相通，通达性高。?民治路北是知名的连锁酒店——维也纳酒店。为目前龙华新城唯一的四星级品牌酒店，对改善区域形象、完善配套有重要作用。梅路乐民观民梅治路高龙路速路金龙二地块分析/地块状况?工地四周干净整洁，形象较好。?地块上目前是些拆迁中的别墅楼，并有部分成年大树，建议保留，充分利用现有景观。?地块整体平整，工程容易开展。二地块分析/地块指标?容积率3.2，制约项目开发低层住宅的品质与整体价值，如何“突破容积率”限制是项目价值最大化重点。?商业面积45000㎡，占总面积的17%，相对本案住宅体量及位置，面积有些偏大，如何提升商业整体效益是本案的难点之一。?地块南北狭长，东西窄，对大型住宅区的建筑布局有一定抗性。梅190m占地面积：87200㎡乐民民容积率：3.2路观覆盖率：30%治512m梅总建筑面积：261000㎡路住宅面积：210900㎡高龙商业面积：45000㎡幼儿园建筑面积：2500㎡路综合文化活动中心:2000㎡速路龙493m金100m三SWOT分析优优势势SS??区位区位优越优越，深圳的地理中心、龙华新城的龙头、中部，深圳的地理中心、龙华新城的龙头、中部发展轴发展轴//龙脉的中部、都市核心北扩第一站。龙脉的中部、都市核心北扩第一站。??交通便捷交通便捷,,四四向邻向邻近交通近交通干干道，项目道，项目整体整体通达性高。通达性高。??地地块平坦块平坦,,有有利利于规划设于规划设计计及及工程施工工程施工。。??临街面临街面长长，有，有利利于于布布置商业置商业等等公共公共物物业。业。劣势劣势WW??3.23.2的容积率的容积率制制约项目的约项目的档次档次和和品质品质。。??从梅观高速北行到达本案不够顺畅。从梅观高速北行到达本案不够顺畅。??四四周干周干道多，噪音大，影响居住环道多，噪音大，影响居住环境境。。??北北向向和东和东向向有有狭长狭长的的旧旧建筑，影响建筑，影响整体整体环环境境。。??物物流园的建设、使流园的建设、使用用将影响本案的居住环将影响本案的居住环境境机遇机遇OO??以以新客站、地铁新客站、地铁等等交通建设为动力，交通建设为动力，CLDCLD建设为建设为契机契机，，一一个个影响影响全国全国的龙华新城正在的龙华新城正在形形成。成。??关关内土内土地地稀缺稀缺，将导，将导致致大大批批置业者流置业者流向向关外。关外。??本案为本案为旧旧改项目，户改项目，户型型不不受受““90/7090/70政政策”影响，可策”影响，可以差异以差异化设化设计计户户型型。。威胁威胁TT??区域区域内内外外竞争威胁竞争威胁。。??未来不未来不确定确定三SWOT分析/结论项目核心价值地段交通大深圳中央深圳交通枢纽前是CBD，后为CLD高速+快速三SWOT分析/结论项目价值两大主要矛盾项目价值两大主要矛盾立交容积率3.2VSVS高品质住宅四应对策略/乾坤大挪移酒店部分商业整体价值部分住宅酒店公寓最大化商务公寓市市场调研得出场调研得出，本案，本案集集中商业最中商业最佳体量佳体量1-21-2万万㎡（㎡（消费支撑消费支撑与主力与主力店店的的需求需求），），龙华的龙华的酒店酒店、、酒店酒店公公寓寓、商、商务务公公寓寓有很有很好好的发展前的发展前景景梅北部，设置低密度的高档住宅路乐民观民梅治路高南端，昭示性强，噪音大龙设置高价值的商用物业速路酒店、酒店公寓、商务公寓、商业路金龙贰项目定位策划一主题定位二客户定位三户型定位四价格定位五形象定位一主题定位1主题定位思考2主题定位3物业功能定位4整体价值链1主题定位思考/都市综合体都市综合体，指在国际大都市中，通过科学的规划设计，将居住、办公、商业、购物、文化娱乐、社交等功能物业合理组合，形成互为价值链的高度集约的建筑群体。都市综合体已经风行世界各大都市，如纽约洛克菲勒中心、新加坡新达城等。世界首座都市综合体——纽约洛克菲勒中心位置：美国纽约最繁华的曼哈顿区中部占地：45000㎡布局：建筑主体是美国无线公司大厦（70F/楼高259M）+时代生活大厦（36F）+国际大厦（41F）+车库（6F）形象：世界金融中心/世界