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广西北海银滩新都项目营销策划方案
广西北海银滩新都项目营销策划方案
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银滩新都项目2008年度营销策划方案青腾经纪2007.10.10报告结构1、总体发展概要2、客群定位3、营销定位及策略4、销售策略5、费用估算6、销售管理保证体系第一篇总体概念定位项目总体发展概要1.项目总体概念幸福海岸12000亩造城计划千公里幸福海岸线上的台贸基地项目总体发展概要1.项目总体概念幸福海岸-首个启动项目海郡项目总体发展概要1.项目总体概念海郡12000亩幸福海岸首开项目80万平米生活城项目总体发展概要1.项目总体概念产品组合海郡产品组合综合配套支撑要素国际社区游艇俱乐部幸福海岸新城建设的区域规划欣业联投资组合的开发实力度假公寓英伦小镇国际风情街异地投资的蓝筹产品-海景住宅酒店公寓4星级国际大酒店会展产业为龙头的台贸基地度假酒店国际会议中心产业支撑的成熟商业配套中国台资商品博览交易中心别墅酒店游艇俱乐部总领的滨海休闲娱乐商业街劳动部师资培训基地国际酒店管理集团的酒店服务项目总体发展概要2.项目开发规划产品组合产品线国际社区酒店公寓度假酒店度假公寓别墅酒店商业街形象要素幸福海岸新城建设规划中国台资产品基地幸福海岸新城欣业联投资组合开发团队国际酒店管理集团台湾高新技术产业园海郡生活城游艇俱乐部第二篇客群定位客群定位1.客群组合根据开发周期规划客群购买功能阶段组合自住兼投资客群度假客群+投资客群纯投资客群+纯自住客群客群定位1.客群组合根据开发周期规划客群购买能力阶段组合中低收入客群高收入群体高中低收入群体客群定位1.客群组合根据开发周期规划客群来源区域阶段组合北京天津等度假投资客源地东北、鲁中鲁西有环境优势地缘区域西北、东北、华北投资客集中区及本地第三篇营销定位及策略壹整合策略三重形象整合策略三重形象策略1、形象组合项目(产品)形象复合旅游地产(大区)形象城市形象三重形象策略1、形象组合城市形象银滩城市建设方向银滩幸福海岸城市发展计划[支持元素]从4A风景区到会展产业带动的千公里幸福海岸三重形象策略1、形象组合城市形象大区形象会展旅游方向幸福海岸-中国海贸基地[支持元素]中国台资商品博览交易中心、台湾高新技术产业园、劳动部师资培训中心、总部基地以及海郡生活城发展计划三重形象策略1、形象组合城市形象大区形象项目形象海景住宅方向海郡-80万平米滨海生活城[支持元素]政府——千公里幸福海岸线规划欣业联——幸福海岸-12000亩新城开发计划银滩4A风景区——胶东半岛六大国家4A风景区之一海郡——幸福海岸首个启动项目三重形象策略1、形象组合形象组合123城市复合旅游项目形象地产形象形象千公里幸福海岸上的国家4a景区-旅游城市+中国海贸基地++80万平米滨海生活城贰、立体推广策略立体推广-执行策略立体推广模式——分阶段,——分产品,——分对象,——分区域,——分媒体,独立或组合诉求执行立体推广-阶段划分07/11-08/03分阶段推广08/4-08/0608/07-09/03立体推广-区域覆盖北京天津东北三省/三亚等地缘省市胶东/山东内陆(周边地市)本地/外销城市分区域推广全国(青岛辐射)立体推广-推广渠道公关/公益活动线上线下活动(推介会)全国性媒体(电视专题,新闻)演艺活动分渠道推广展会(旅游会展)外埠媒体(胶东戶外)常规广告(基地/现场/广告/工具)推广活动(联谊/演艺/展会)行销活动(本地及外销点,数据库)促销立体推广-推广主体政府分主体推广企业销售单位立体推广-执行组合立体推广模式表区域形象幸福海岸复合旅游地产形象海郡项目形象阶段07/11-08/0907/11-08/1207/11-09/12推广目标高端旅游目的地形象新城建设超级大盘居住地产形象推广渠道借力青岛奥运旅游推介旅游网站/杂志常规性地产阶段区域青岛/北京,辐射全国胶东、外销城市、本地本地及外销点公关/公益活动,推介会/论坛,乳山行记(旅游胶东户外,政府LED,旅游手册),福地养生大乳会展,杂志广告,演义活形式山(摄影展)动本地及外销点基地围档,班车车厢,售政府网站/旅游网站,齐楼处包装,户外,杂志/网鲁/旅游卫视/青岛卫电品牌书/书签/网站/软文/站/广告、软文营销工具品媒体视专题片/新闻户外/基地/营销工具牌书,DM,户型等会展产业(台资商品博览交易中心,台湾高新技术产业园)国际商务配套(总部基地/国际酒店/国际会议中心)旅游休闲配套产品(湾区奥运帆船训国际社区/度假公寓/酒店大乳山风景区+银滩风景练基地/游艇俱乐部/宫家公寓/别墅酒店/英伦小镇产品区+项目旅游大区,岛)商业风情街推广主体政府推动企业推动销售单位联合推动费用来源政府+企业企业销售单位第四篇销售策略销售计划-销售阶段青岛冬季房展会哈尔滨冰雪节海洋所预售证取得军舰北区预售证取得2007年11月12月123月月月筹备期积累淡季潜销进场开卖青岛/北京春季房展会秋季房展会2008年4月5月6月7月8月9月1011月12月1月月旺季强销旺季强销淡季续销海郡第一阶段开盘海郡第二阶段开盘产品策略阶段销售产品组合阶段07/11-08/0307/11-08/0308/04-08/0608/04-08/0608/07-09/0308/07-09/0309/04-09/1209/04-09/12多层多层公寓公寓海景公寓潜销海景公寓别墅酒店别墅酒店商业商业度假公寓度假公寓酒店公寓酒店公寓度假酒店度假酒店强销多层多层公寓公寓海景公寓海景公寓酒店公寓酒店公寓强銷度假公寓度假公寓酒店公寓酒店公寓度假酒店度假酒店多层公寓海景公寓海景公寓续销度假公寓别墅酒店别墅酒店续销价格策略阶段销售价格组合商业别墅酒店度假酒店酒店公寓海景公寓度假公寓多层公寓08/03-08/0608/03-08/0608/07-09/0308/07-09/0309/04-09/1209/04-09/12销售计划-筹备及反季潜销阶段销售计划-筹备阶段时间2007年11月-08年3月工程节点售楼处完成,销售节点11月进场,1月/2月预售证取得行销工作完成人员招募/培训;完成各地代理巷及金牌代理人招募;完成开案前行销工具的准备,完成乳山及青岛等胶东滨海大道;威海/蓬莱/泰安/淄博等旅游区联外省际高速户外购买完成北京/天津特渠开发,哈尔滨沈阳吉林等东北等冬季旅游节推广,推动外销点建设市场化内认----幸福海岸俱乐部卡务推广推广主题海上英伦梦——我的年终奖——5万起,人人滨海置产权这个冬天不再冷——回家过大年——5万起,人人滨海置产权媒体渠道围档/当地户外//旅游网络专题工具展会包装/推介PPT/DM/易拉宝/门票封套/书签/礼品旅游手册/旅游地图/投资指南名片/纸杯/信封/信纸/手提袋/雨伞/遮阳帽海洋之心VCR/大区沙盘/规划沙盘/单体模型销售计划-潜销阶段反季热销策略三大营销策略团购策略团购策略全国分销策略俱乐部潜销策略销售计划-潜销阶段白金卡(国际社区)200张;黑钻卡(度假公寓)100张;销售目标销售套数:300国际社区:200套;度假公寓:100套销售收入:9600万国际社区:5600万;度假公寓:4000万销售计划-筹备阶段壹反季热销策略反季热销——区域遴选老工业基地边境贸易发达较多的来访客户17个客源城市东大庆北牡丹江三加格达奇国家首都省较大量的山东客商经济中心高来客量海洋主题度假城市较大量的山东客商北京三亚冬季旅游目的地度假客源地中央直辖城市天津冬季旅游胜地经济中心度假经济较大量的山东客商反季热销——区域遴选度假客源地地缘性能源输出地东北北京目标区域天津胶东/山东内陆度投资客+养老投资客+度假假目的地三亚反季热销——区域遴选?区域遴选突显项目最大价值最大度假客源地——北京中国最大,最优质的客源市场之一,2005年北京居民出游率超过250%。由于地缘优势,环渤海地区是北京居民首选的旅游休闲目的地之一。全年北京居民出京并以环渤海地区为旅游目的地的出游率大约为52%左右,占有国内游的最大份额。反季热销——区域遴选?区域遴选突显项目最大价值最大度假客源地——北京以休闲为主,观光为辅,是北京居民去环渤海地区的目的,秀丽的景观,海滨是北京居民最倾向的旅游景区.从观光到度假到休闲,从体验到享受,将每年一次的滨海度假变成终年的滨海生活一次一生,提升休闲度假的生活模式。反季热销——区域遴选?区域遴选突显项目最大价值最大度假目的地——三亚三亚,是北方居民冬季出游的主要目的地,借船出海,借三亚冬季积聚的长假度假客,体验滨海生活海景目标地黑吉蒙晋京津蒙鲁西胶南东三亚反季热销——区域遴选?区域遴选突显项目最大价值最大的迁移目的地——东北《胶澳志》记载:“国人之移植事业向以山东、闽、粤著称,山东登莱之人则以东三省为归。我国自来由事辽东三韩,陆路则出卢龙海道则遵登州。汉唐以来大都如是。明之辽东卫隶山东置辽海东宁道以分辖之;1653年《辽东招民开垦条例》,“燕鲁穷氓闻风踵至”开启了山东大规模移民之先河。1907年满铁成立后,东北的现代工业得到初步发展,所需要大量廉价劳动力,成为华北农村破产劳动力谋求生存之地,再加上东北丰富的自然资源和荒地,“闯关东”已是贫困的山东农民寻求温饱的主要谋生出路乃至演化成为具有山东地方特色的文化传统。 反季热销——区域遴选?区域遴选突显项目最大价值最大的迁移目的地——东北冬季自然气候具有更多诱导性的区域以冬季气候环境优势和年节的人文传统突显项目优势,挖掘人文及自然环资源价值。以能源城市等自然环境劣势大,购买力强劲的城市为优势区域。自然环境+气候+人文渊源为推广方向。可延展区域包括鲁西南,鲁中反季热销——推广渠道?渠道遴选强化项目优势投资客+度假投资客+养老东北北京推广渠道天津鲁西南/鲁中行业团体,企业旅游节教育/金融/it/能源哈尔滨冰雪节行业协会及企事业单位工会吉
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zhoulh90
贡献于2014/6/11
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广告策划
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幸福海岸,12000亩造城计划,千公里幸福海岸线上的台贸基地。海郡,12000亩幸福海岸首开项目,80万平米生活城。
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