台商大厦项目前期策划沟通稿中国·东莞2008年2月1目录目录一：宏一：宏观经济观经济分析分析二：市二：市场场分析篇分析篇三：三：项项目分析篇目分析篇四：四：项项目定位篇目定位篇五：物五：物业发业发展建展建议议篇篇六：六：营销营销思路篇思路篇2一、东莞宏观经济分析3东莞概况东莞——粤港深经济走廊枢纽，IT制造业世界工厂，中国十大最具活力城市?地理位置：广东省中南部、珠江口东岸，北接广州，南连深圳。?行政划分：东莞为地级市，现辖32个镇区，678个村（居）委会东莞市。?区域面积：2465平方公里?人口数量：675万，其中户籍人口168万。?经济状况：外向型经济发达，IT制造闻名全球，被誉为“世界工厂”。因而有“莞深一东莞市区位图塞车，全球IT就缺货”一说。4城市之最?全国最大的台商协会?全国五星级酒店最多的地级市?全国最具竞争力的城市之一?全球最大的电脑设备生产基地?全国出口创汇最多的地级市?进入中国进出口500强企业最多的地级市?国内最大规模的PC生产线……5城市特色东莞台商医院东莞是台湾人在大陆的第一聚居地，据统计目前东莞聚集约5000多家台资企业，近10万名台湾商人和眷属在东莞长期居住。东莞已设立大陆第一家台商子弟学校，并在筹备兴建首家台商医院。6城市特色东莞是全国酒店数量最多的地级市，全市共有酒店98家，其中挂牌五星级酒店15家。7城市定位物流中心加工中心现现代代信息中心制造制造业业采购中心名城名城商务中心科技中心?东莞市定位为珠江三角洲东岸重要的地区性中心城市，重要的信息技术产业化基地，省级历史文化名城，以国际制造业名城为特色的现代化中心城市。8区域比较东莞市2006年GDP与周边城市比较700025.00%5684.396068.41600020.00%19.00%500015.00%14.70%16.30%16.70%400016.10%15.00%300010.00%2624。632000933.21036.045.00%1000749.600.00%东莞深圳广州惠州中山珠海2006年GDP总量（亿元）2006年GDP总量增长比例?在周边城市中，2006年东莞经济总量仅次于广州与深圳，在珠三角城市地位举足轻重。?2006年GDP增长率为19%，引领周边大中城市，经济发展势头强劲。9经济状况东莞历年GDP单位:亿元3500315130002624.6325002182.44200015001155.3947.531000672.2750002002年2003年2004年2005年2006年2007年东莞经济长足迅猛发展：自2002年以来东莞GDP从672.27亿元上升到3151亿，年GDP均实现18%以上的惊人增长速度。10经济状况东莞历年人均消费性支出单位：元215452500018905东莞历年人均可支配收入1842818430200001515715446(单位：元）25320270253000022882150001953420100250001725610000200005000150000100002002年2003年2004年2005年2006年2007年500002002年2003年2004年2005年2006年2007年2007年，东莞人均可支配收入已达到27025元人民币，人均消费性支出为21454元人民币，比上年增长18.2%，东莞人均消费增长明显。11经济状况东莞历年社会消费品零售总额零售总额单位:亿元695.89年份（亿元）增长率700584.542002年224.9　600500.012003年33850.29%500389.043384002004年389.0415.10%300224.92005年500.0128.52%2001002006年584.5416.91%02002年2003年2004年2005年2006年2007年2007年695.8919.05%近年东莞人民消费能力强，消费需求旺盛，社会消费品零售总额平稳增长。12产业结构松山湖科技园目前已引进高新科技企业66家，合同引资67亿美元，30家研发机构和科技企业投入运作，形成了以电子信息、生物信息和高端装备制造为主的高新技术产业集群；科——研发基地技部副部长尚勇视察指出，松山湖最有可能成为中国“硅谷”。东部工业园常平、企石、桥头、横沥四镇交汇，规划总控制区面积74.43平方公里，其中规划建——生产基地设区即工业园区总面积为37.42平方公里。定位为以现代制造业生产加工为主的工业基地，形成东莞东部发展的制造业中心和增长极。虎门、常平虎门港：国家一类口岸，预计到2015年，将建成货物吞吐量超1亿吨的综合型港口。——物流基地常平镇火车东站：面向珠三角，背靠大京九，辐射省港澳，将建物流基地规划用地4500亩，计划总投资30亿元人民币。且连接虎门港口，开拓海铁联运。共同形成了东莞市研发、生产、运输一条完整的产业链，全方位地整合城市资源，为东莞产业结构的优化及第三产业的迅猛发展搭建了良好的平台。13发展趋势近年来随着东莞的产业升级、结构优化，城市制造型企业外移，流通型企业比例明显增加，大量技术型企业及高素质人才向城区涌入，城市档次提升及美好的发展前景使人们归属感增强。人均GDP7.8万元：未来五年全市生产总值年均增长13%，五年翻一番，2011年超过5000亿元，按常住人口计算，人均约7.8万元。根据当前的汇率计算，人均生产总值达到10000美元，这符合国家提出的“全面建设小康社会的主要任务”。“一小时生活圈”：规划建设市域轨道交通网，建设广深沿江高速、博深高速、莞从高速、莞惠高速和环莞快速发展等，建成后将形成高等级公路网主骨架。蓝图双转型人文指标为先：加快推进经济社会双转型。在经济转型方面，从外源型经济为主向内外源型经济并重转变等实现十大转变；社会转型从城乡二元冲突型社会向城乡协调型社会转变等五大转变。产业升级?夯实基础：第一，优化结构、加强创新、扩大开放、促进产业升级。推动传统产业集群由加工制造中心向营销、技术、设计中心转型，推进自主创新，加快“东莞加工”、“东莞制造”向“东莞创造”转变。发展由单一纺锤型制造基地向结合制造、研发、物流、销售的“哑目标铃型”过渡并逐步加大第三产业比例的“商贸东莞”14二、房地产市场15房地产市场—土地（万㎡）东莞近年土地成交总量供应面积年份(万㎡)宗数400349.48350336.252004300270.49284.76年270.491432502005200年349.48185150100200650年284.76112020072004年2005年2006年2007年年336.25107?2007年土地成交宗数下降，但成交总量却上升了，成交单宗土地面积趋大；?2008年6月南城四环路与东莞大道交汇处地块挂牌出让，单宗土地面积达100万㎡，意味着东莞房地产市场后市开发大盘化。16房地产市场—土地2007年东莞地王一览日期地王名称竞得开发商总金额楼面地价1月18虎门地王瑞丰地产3.06亿元3513元/㎡日4月27水濂山地王万科地产14.12亿3772.3元/日元㎡6月12万江地王富通地产3.13亿元2930元/㎡日7月12塘厦地王万科地产26.8亿元15243元/㎡日10月25南城地王中信东泰11.54亿6077元/㎡日元东莞土地价格一路飚升，地王频现，07年商住用地成交面积为248.89万㎡比上年增长10.74%,而成交金额102.24亿元上升了117.12%,增幅反差巨大,可以看到东莞开发商的土地成本有较大幅度提高。17房地产市场—投资（亿元）东莞历年房地产投资总额250209.42200163.94150144.4310093.4555.125026.840200２年2003年2004年2005年2006年2007年东莞房地产投资额近五年，东莞房地产投资持续保持增长态势，根据东莞市统计局公布的数据，2007年全市完成房地产开发投资额达209.42亿元，增长26.2%。18房地产市场—供需（万㎡）东莞历年商品房供需走势100080060040020002004年2005年2006年2007年供应销售近年来随着全国房地产市场的开发热潮及东莞经济形势的迅猛发展，东莞的房地产供应量在逐年上升，市场消化能力也较强。19房地产市场—价格东莞历年商品房均价走势（元/㎡）700059586000510050004600400032982883330530002568282228522000100009年0年1年2年3年4年5年6年7年990000000000000000122222222东莞与其他珠三角城市一样，05年起商品房销售价格迅速攀升，2007年全市商品房销售均价已达5958元/㎡，离6000元仅一步之遥。20房地产市场—区域1、以东莞市中心为核心的中心区周边的寮步、石碣等镇区东莞房地产业发展最早，也是房地产业总体发展水平最高的地区项目特点：规模较大。如第一国际、星河传说、华南MALL、地王广场、格林小城、新世界花园、新世纪豪园、中信凯旋城2、以东莞铁路枢纽常平镇为中心，包括樟木头东部地区东莞铁路枢纽和物流中心，拥有地理优势和交通优势，以外销为依托，逐渐将房地产业提升为当地的支柱产业项目特点：面向香港客户。如常隐贤山庄、东田丽园、新天美地花园，樟木头的帝豪花园、碧河花园、御景花园3、以虎门镇为中心，包括长安、厚街地区发展水平在全市镇区中均处在领先位置，当地居民消费力强项目特点：品质较高。如虎门丰泰华园山庄、金色家园，长安中惠山畔名城、莲花广场，厚街加州阳光、映湖山庄21东莞房地产市场总体结论?房地产投资总量及规模不断扩大，