谨呈：中辰经开区商业综合体项目项目整体定位与发展战略（补充）2008-10-22本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。城市高速铁路确定从地块中穿越，高铁中心线两侧各退限制性条件变化让50米，退让范围内不得修建建筑，因此将导致本项目可利用土地损失约40%（60亩）?项目可利用土地减少40%，B地块完全无法利用。高?A地块可用面积：压约14000平方米线?C地块可用面积：AC约25000平方米?D地块可用面积：B约14000平方米D?合计可用面积：约53000平方米本报告是严格保密的。2限制性条件的变化将使之前的定位发生变化，住宅的定位调整要求体量将大幅度缩减，商业的比例将大幅度提高序号物业功能体量（M2）说明定位调整的原则：办公物业17000一栋18F小户型写字楼销售酒店一栋18F特色酒店持有?保证商业可存活17000A商务公寓12000一栋18F小户型公寓销售?项目整体形象的提升30000四层商业商业持有?提高土地利用率（地下7000）（地下一层）B经济型酒店6000100间客房标准持有?尽可能提升容积率住宅120000住宅销售C商业6000定位调整社区商铺销售LOFT公寓4800012层，5.3米挑高公寓销售D商业1000社区商铺销售中央广场15000A、C地块间—E地上停车场9000可停360-400辆—合计257000容积率2.73本报告是严格保密的。3核心问题界定本报告主要解决以下核心问题Q1：作为内街商业如何定位？Q2：怎样体现项目的整体性和多样性？Q3：如何充分利用土地，实现价值最大化？本报告是严格保密的。4报告思路内街商业市场研究项目整体定位开发策略建议本报告是严格保密的。5内街商业市场分析本报告是严格保密的。6内街商业主要依靠整体性、经营特色吸引人流，由于销售困难通常采取持有或带租约销售沿街式商业内街式商业昭示性强，便于突出打昭示性弱，需要依靠特色经营特色造商业形象取胜依靠自然人流和商家品人流吸引靠特色、品牌吸引人流牌吸引人流店铺特点相对独立，相互干扰小聚集性强，互相依托分割形式更灵活，便于销售难度大，销售容易导可销售性销售致经营困难规划重点造型、广告面特别注意人流动线设计百货、超市、服饰、专常见业态餐饮、休闲娱乐等卖店、餐饮等本报告是严格保密的。7元一柏庄（哈街）：规划先进，点线结合，通透性佳一幢大型商业综合楼，目前计划大型超市入驻5万平米商业用房组成的时尚商业街。定位为娱乐休闲一条街业态主要以酒吧，购物，餐饮为主11幢LOFT，4000平方米一幢，每幢四层。主要为企业办公物业。同时适合做大型餐饮与大型娱乐本报告是严格保密的。8哈街：面积过大，销售情况一般，招商由开发商全力参与，前景较好?售价：9000元/平方米?经营模式：9年返租金销售，每年按照市场年收益率8％的比例返还给客户?规模：面积划分为60－4000平方米，?优势：1，对于开发商：实现快速销售，开发商可以在早期拥有资金进行其他投资回报。2，对于业主：投资更有保障，在小业主投资渠道不够丰富的情况下，此类商铺投资既保证短期收益率，又保证长期收益率。3，对于项目：9年的统一规划使用权，完全可以使开发商在很大权利范围内保证业态规划的合理与品质的保证，最终保证整体商业的完美落幕?劣势：1，对于开发商：需要投入人力物力在此项目上，对于异地开发商来说不可取，但是元一为合肥本地开发商，故可避免此类问题本报告是严格保密的。9绿地海顿公馆商业：小围合，开敞空间，线性连接，满城美食，饕餮大餐本报告是严格保密的。10绿地饕界：销售情况良好，招商经营有困难?售价：10000元/平方米?经营模式：设立招商部，在客户购买后提供免费售后服务，主要服务为：接待，联系，提供相关咨询，相当于中介服务?规模：50－200平方米，由于商铺有三层高，故内街与部分楼层高的商铺招商还需等待时日?优势：1，对于开发商：绿地作为外地开发商，可以在销售早期给客户以信心，促进销售。实现现金回流，在后期，也不必为单一项目付出人力物力。2，对于消费者：早期在商铺招租的情况下，有专业人员负责接待，也省去一份麻烦。3，对于项目：开发商在一定权限内可以进行统一调配，可以在一定程度上保证项目的整体风格定位。本报告是严格保密的。11金地国际城88街：产品规划较早，率先采用骑廊形式连接内街与外街北北马马鞍鞍山山首批推售商铺南南第二批推售商铺路路第三批推售商铺机动推售区域本报告是严格保密的。12金地88街：后期营销包装使销售火爆，但后期经营出现问题?售价：20000-30000元/平方米?经营模式：3年返租金销售，每年按照收益率8％的比例返还给客户?规模：面积划分为60－200平方米?优势：?1，对于开发商：实现快速销售，开发商可以在早期拥有资金进行其他投资回报。?2，对于业主：投资有部分保障，在小业主投资渠道不够丰富的情况下，此类商铺投资既保证短期收益率，又保证长期收益率。?劣势：?1，三年返租金销售使开发商招商带来很大限制。本报告是严格保密的。13合肥内街商业对本项目而言，除了常规的内的经营出现了地段和地块条件街商业业态，普遍的问题，、周边住宅支撑我们还需要有人气不足、业均不如以上项目一个核心业态态失控、缺乏的情况下，如只（组成部分）统一管理是导是简单的定位为来吸引客户、致出现这一情休闲娱乐餐饮等支撑项目的整况的主要原因常规业态，则势体形象，盘活。必前景堪忧。所有的资源。本报告是严格保密的。14吸引人流，提高消费者在地块内的停留时间，最好能使其流连忘返具能内能备充的最雄分土大厚发地化的挥利群地？用众块高基的铁础优退势界，线能拉动其它物业（如酒店、办公、商业）的需求本报告是严格保密的。15符合企业需求和青年人喜爱的户外运动是本项目的突破方向?“智勇大冲关”是湖南卫视自主开发的一档适合全民参与的群众拓展竞技节目，由于其具备了很好的趣味性、挑战性、参与性、竞争性因此拥有广泛的群众基础，收视率居高不下，甚至拉动了长沙的旅游业。。。本报告是严格保密的。16户外拓展业市场分析本报告是严格保密的。17拓展训练是什么拓展训练(有时也称为户外拓展训练、野外拓展训练、拓展训练营、外展训练、冒险性学习法、户外体验培训)，它已经成为提高沟通技巧、凝聚力、领导力、决策力、竞争力、人际信任和个人心理素质培训中广泛采用的技术。它所采用的方法就是将一群平时在一起工作的人集合起来，并将他们带入一个户外的环境或设施中进行体验式、参与式训练。这些户外环境和设施提供了一个与日常工作完全不同的场景，并且运用多样化的手段来满足不同的参训者。拓展训练的起源与发展？拓展训练英文为OutwardDevelopment，意为一艘小船驶离平静的港湾，义无反顾地投向未知的旅程，去迎接一次次挑战，去战胜一个个困难。这种训练起源于二战期间的英国。当时大西洋商务船队屡遭德国人袭击，许多年轻海员葬身海底。人们从生还者身上发现，他们并不一定都是体能最好的人，但却都是求生意志最顽强的人。一些研究管理和组织行为的专家从这种训练方式中受到启发。因为他们认为，在当时工业化的社会里，很多管理者、企业家也有着和那些年轻海员同样的境遇。由于他们的心理素质不够良好，结果造成他们不能坦然面对来自竞争，来自生活和工作的挑战和压力。当这些挑战和压力较大时，就导致了他们工作生活为行的错位和变异。因此英国就很快出现了一所叫做OutwardBound的训练学校，这所学校利用户外活动的形式，对管理者和企业家进行了心理和管理两方面的培训。近年来，拓展训练逐步走入外企和其它现代化企业的培训日程，成为这些企业团队建设，增强企业凝聚力，员工合作技巧等企业培训的主要途径。于是拓展训练的独特创意和训练方式逐渐被推广开来，训练对象也由最初的海员扩大到军人、学生、工商业人员等各类群体。训练目标也由单纯的体能、生存训练扩展到心理训练、人格训练、管理训练等。拓展训练对企事业单位团队建设的意义增强凝聚力：促进内部沟通，融洽团队关系；配合企业的理念教育与目标教育，形成共同参与和共同意志；强化对员工的文化管理，实现精神激励。增强竞争力：树立相互配合、支持的团队意识；激发创造进取精神；促进团队在障碍超越、危机处理、变化应对等方面能力的提升。变革与学习：针对参训单位特别要求设计的方案，能潜移默化地使员工认识到“只有变是唯一的不变”，达成“变革与创新是最好的生存发展之道”的共识，并建立共同愿景，从而消除企业推行变革时的理念意识阻碍；同时，通过让受训者深入体验组织学习与知识创新过程，从而有效地帮助企业实现建立学习型组织的目标。拓展训练对团队成员个体的意义释放生活工作压力，调节心理平衡。认识自身潜能，增强自信心。??????提高自我控制能力，从容应对压力与挑战。强化探索精神与创新意识，培养进取心。学会更好地与他人进沟通与协调，优化人际环境。目前，拓展培训的需求主要来自于大型跨国外资企业、国家政府机关、行政部门、银行、医院、房地产等大行业领域。中小型企业、私营企业的需求较少。大型国有企业、政府部门为了建立自然的沟通气氛，打破隔阂，建立高效、深入的沟通；外资企业他们文化比较成功，需要让员工更多的感悟文化，学习沟通的技巧，用更生动有趣的形式进行团队的建设；民营企业大多注重团队建设、高效团队沟通、企业文化培养、执行力方面的培训；在校学生，医院基层员工、超市基层员工等，主要是培养团队协作能力与适当的个人挑战与生存训练。房地产行政部门银行医院大型国有企业大型跨国外资国家政府机关企业年龄在20—40岁的白领、管理层等是拓展培训的主要参与对象参加拓展培训学员年龄结构图5%27%68%20岁以下学员20~40岁学员40岁以上学员根据业内人士的统计，参加拓展培训的学员当中：20岁学员，