序言每一个时代／都有着自己独特的精神印记每一座城／都应有一个高峰的象征就如同／上东区之于曼哈顿第五大道之于纽约／南京路之于上海高贵的本色／熔炼到骨子里寸土如金／沉淀下来筑就永恒经典这场峰会的盛宴／沁香弥漫CONTENT市场篇定位篇?兰州楼市概述?项目整体定位?兰州写字楼市场分析?项目产品定位?兰州城关区商业市场分析?产品价格研判?市中心公寓市场分析?合美市场资源整合?项目地块分析市场篇经过07年整个中国楼市的“疯狂”,08年中国楼市开始出现理性调整,兰州作为中国楼市的一部分也将收到一定程度的影响,在目前一线城市房地产市场出现调整,未来可能波及内地二\三线城市的宏观背景下,对于本案的操作对于市场的理性预判和分析,对于兰州市场需求的精准判断,显得更加重要………A兰州楼市概述兰州楼市07年房价平均涨幅为达到1000元/平米，08年上半年1-4月份持续上涨，5月以后受到一线城市楼市调整影响，房价有所回落07-08年兰州楼市价格走势单位（元/平米）4000375637003500350030002500200007/1007/1107/1208/108/208/308/408/508/608/708/808/908/1007年兰州楼市房价从年初的2500元/㎡涨到12月底的3500元/㎡，一年房地产均价涨幅为1000元/㎡，涨幅达到20%。07年房地产市场进入高速发展阶段。08年头4个月延续07年的上涨势头，4月房价达到上半年最高点3756元/㎡，相对年初涨幅为7%。5月开始受到全国房地产市场调整影响，房价出现调整小幅回落后，“十一”黄金周房地产市场价格开始反弹回升10月楼市成交均价在3700元/㎡。可以看出，兰州中国内陆的重点城市，房地市场受到全国性的市场调整影响不大，兰州“自住型”需求旺盛的房地产市场运行良好，房价出现上涨势头。08年上半年兰州商品房成交65.6万平方米，月平均成交10.9万平方米；房地产市场刚性需求强烈，市场需求寻等待释放机会从08年上半年兰州商品房成交均价与成交面积的表现来看，5-6月份兰州楼市价格出现回落后，成较量出现迅速攀升，5月成交19.02万㎡，6月成交13.81万㎡。5、6两月成交量达到头4个月成交总量。可见兰州楼市市场的刚性需求较大，购房需求等待时机释放。1—4月，兰州新房成交均价呈现逐月上升趋势。5上半年成交65.6万平米，月平均成交10.9万平米。月兰州房价出现下跌迹象，6、7月份维持在2007其中，最高为5月份，成交面积约19万平米；最年底的水平。低为2月春节前后淡季，成交面积约3万平米。最低价格出现在5月，新房成交均价3309.62元/平方米；最高价格出现在4月，新房成交均价3756.37元/平方米。城关区为兰州购房首选位置，07年头10个月商品房成交101.5万平方米，占全市成交量70%以上；市中心地块市场需求强烈，土地稀缺价值潜力大兰州市城关区统计局的一项调查资料显示，截至2007年10月底城关区房地产共完成投资额363981万元，比2006年同期增长26.6%，商品房销售面积增速明显加快。2007年1月～10月，商品房销售面积1015730平方米，同比增长8.23%。4036.39亿元3511028.88亿元101.5万平方米302593.78万平方米100201510905006年1-10月07年1-10月8006年1-10月07年1-10月07年城关区前10个月成交量环比增长8.28%07年城关区前10个月房地产投资总额环比增长26.6%城市房价圈层定律1：2：3，中心城区房价是城郊房价的3倍，而目前城关区房价只有郊区2倍多，兰州中心城区房价还上升空间城市环线楼市均价环区比例根据城市房价圈层定律来看，一线城市上内环地区32000海和内地房地产发展较快的长沙，房价结上海中环地区210001：2：3构环线比基本上是1:2:3，兰州城市房价外环及郊环地区10000结构还不够合理，目前兰州环线房价比只中心城区7800有1:1.3:1.9，中心城区房价还没有与郊长沙次级城市区域58001：2：3县区域房价拉开距离，城市中心土地价值郊区3200还没有得到充分体现。城关区60001：1.3：兰州安宁、七里河43001.9西固3100因此，可以判断兰州中心城区房价偏低，由于城市中心土地资源的稀缺性，未来中心城区房价还有相当大的成长空间。房价出现理性回调，国家开始松动宏观调控力度，政策利好，有利于兰州楼市发展历年央行贷款利率走势单位（%）6.86.576.66.46.396.36.26.1265.85.855.65.406/406/807/507/1208/908年9月，央行6年来首次下调人民币贷款基准利率0.27个百分点。政府正式公开放松房地产市场的调控力度。这对目前中国整体低迷的市场是一极大的利好消息。这一举两得的政府举措一方面刺激目前市场需求，另一方面又将缓解开发企业资金链的压力。这对于中国楼市还是兰州楼市都是一个重要的利好消息，有利于市场稳定发展。项目市场小结?兰州楼市运行稳定，目前兰州受到一线城市楼市调整风潮影响较小，楼市均价出现小幅调整后，10月份兰州楼市成交均价回升到4月最高水平10月成交均价3700元/平米。政府开始为调控政策松绑，央行首次降低贷款利率，有利于兰州楼市发展；?兰州市场自住为主的刚性需求强烈，08年上半年延续07年成交态势商品房成交65.6万平方米，月平均成交10.9万方；?07年城关区楼市成交量占到全市成交量的70%以上，城关区楼市成交活跃，市场接受度强；?根据目前兰州的房价结构，中心城区地块资源的稀缺性和不可复制性，还有较大的上涨空间；?项目位于兰州市CBD中心黄金地段，城市商业办公配套齐全，居住生活配套完善，项目自身具有商业办公的可塑性强；B兰州写字楼市场分析兰州写字楼主要分布在庆阳路和张掖路，以中低端的商住两用楼房作为办公用地为主，高档的纯写字楼项目相对缺乏。城关区CBD平凉路黄河租金范围：25－60元/㎡/月出租率：60％入住客户：多以服务性、咨询业、工矿类张掖路步行街庆阳路办公街区东方红广场庆阳路中东岗西路山路租金范围：25-65元/㎡?月出租率：65％入住客户：教育、电子、贸易类张掖路步行街和庆阳路办公街区写字楼行情，写字楼租金25-65元/㎡.月，售价5000-8500元/㎡.兰州写字楼投资回报比较高，特别是纯写字楼投资回报在8%，最高达到10%。商住型办公楼投资回报在5-6%之间。租金（元/㎡.投资回报率名称物业类型售价（元/㎡）月）（%）保利大厦写字楼60700010泰生大厦商住2550006张掖路办公区中广商务大厦写字楼5065009亚盛大厦商住2558005金地商务大厦（未售）写字楼无8000左右-招银大厦商住30--民安大厦商住2550006金运大厦商住25-阳光大厦商住35-庆阳路办公区世纪广场商住2550006远达.维斯特写字楼4565008.3国芳百盛写字楼写字楼6075009.6东方数码大厦写字楼4065007.3兰州财富中心（在售）写字楼70-80（预计）850010兰州大部分写字楼为档次较低的商住楼，内部装修较为简单，档次低，写字办公配套缺乏，通常写字楼外立面豪华，内部配套简陋。远达.维斯特简陋的电梯间大厦的取暖设备招银大厦楼内单位间过道兰州纯写字楼项目少，缺乏高档的国际标准甲级写字楼；纯写字楼的办公配套不完善，属于初级配套。城关区纯写字楼项目租金水准一览中广商务大厦保利大厦租金名称物业类型（元/平米.月）保利大厦写字楼55—60本案中广商务大厦写字楼50远达.维斯特写字楼45国贸国贸写字楼35国芳百盛写字楼60—65远达.维斯特东方数码大厦国芳百盛东方数码大厦写字楼40保利大厦地址：张掖路1号，位于静宁北路与张掖路的交汇处，与本案隔街相望。主力面积：110-140㎡销售均价：目前小业主出售的二手房市场价格约在7000元租金价格：65元/㎡.月物业管理：甘肃戴维斯国际物业管理有限公司功能组合：集写字楼、商业、公寓规划特征：31层建筑，商用1-3层面积共4171.38㎡，其中一层面积1420.88㎡，二层面积1376.25㎡，三层面积1376.25㎡；招商定位：商场、超市、餐饮。?3-28层甲级写字楼，另一座为公寓。开盘日期：2002，目前售完。50%以上进驻的为大型企业，如平安保险、中石油甘肃输油分公司、安邦财产保险、中粮储备等。出租率在80%左右主要品质：1、大厅选用进口意大利砂岩局部帖饰金，大堂较小；2、办公层铺设地毯，门及门套为花梨木材质3、大厦内设商务中心、多功能厅、会议厅等商务辅助设施国芳.百盛地址：位于兰州主要商业区之一的东方红商业广场总建面积：2.2万㎡楼层：23层平层面积：1694㎡，可自由分割销售均价：7500元/㎡租金价格：60元/㎡/月功能组合：集写字楼、商业、酒店于一体的建筑。规划特征：裙楼部分是著名的大型百货商场——国芳百盛购物广场，主楼部分由五星级酒店——国芳大酒店与国芳写字楼组成。国芳大酒店目前正在装修阶段，尚未开业。有商务中心、银行、中西餐厅、健身房、多功能会议室等开盘日期：2006.11.22交房日期：2007.12.31主要品质：1、定位为智能化甲级写字楼，但除了外立面气派实际品质达不到甲级，但因其地理位置原因以及购物广场、5星级酒店等效应，在目前兰州仍属于高端写字楼产品。2、层高5ｍ的大堂，空间杂乱，大堂内无物业服务，两边分别通向商场3、写字楼内部公共部位装修简陋，国芳.百盛内部公共部位入口大堂楼层电梯厅吊顶楼层电梯厅办公楼层公共部位东方数码大厦地址：金昌南路361号，项目位于庆阳路商务办公密集区。总建面积：7.3万㎡