谨呈:宁波隆兴房地产开发有限公司隆兴商业地块项目整体定位与项目发展报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归宁波合润房地产投资咨询有限公司所有，未经宁波合润房地产投资咨询有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告的指导思想本报告基于合润地产对宁波市场的调查及本地块的理解而作出相关定位方面的建议关于地块地块价值挖掘本地块位于新城区，地块面积适中呈“Z字型”,地块指标紧临城市主干道天童北路，交通便利。路天童嵩江中路北本地块位于新城区，周边配套设施齐全，居住、商业地块区域氛围较浓．是宁波城市化进程中万元房聚集区．都市森林半岛名邸万达本案广小城花园场新都美地城市花园格兰云天风格城事格兰云天区域前景厚基础、高标准、发展强劲、前景看好　　鄞州新城区即现在的鄞州中心区，位于宁波南面，距市中心不到2公里，其定位为鄞州未来的政治、经济和文化中心。区域规划总面积33平方公里，到2010年东部新城，届时计划容纳20万人口；成为一个现鄞州中心区代化、生态型、园林式的国内一流中等城市，充分发挥其宁波城市副中心的优势，分担宁波主城区的城市功能，减轻中心城区的城市负荷。鄞州区经济实力居全国前列、浙江领先、宁波领跑地块价值地块适中，容积率3.5，可塑性高。可以实现多种产品组合，具有打造领导型品质楼盘的空间。周边配套较齐全，居住、商业氛围较浓，地处新城区，典型万元房聚集区，发展潜力大。紧临城市主干道，交通便利，可达性高。地块属后进开发项目，地块东西向物业对项目整体布局有影响。项目两面邻街长，适宜打造地标性建筑，通过地标性建筑引导可以实现商业价值的最大化。关于市场市场背景分析高规格的城市定位及强劲的经济发展势头城市概况，有力推动甬城房地产市场发展。宁波经济总量及增长速度40003433.120.0%12.5%2864.5)300015.0%15.3%15.5%2158.042446.4元14.80%1769.913.4%200010.0%亿(10005.0%位00.0%单2003年2004年2005年2006年2007年资料来源：２００３－２００７年宁波国民经济统计公报　宁波简称“甬”，地处中国大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，浙江省东部的东海之滨。东有舟03年全市地区总值年均增长14.3%。5年间,山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，与上海隔湾相经济总量将近翻番;07年经济总量突破3000亿望，西接绍兴市，南临三门湾，与台州相大关。连。2006年8月，国务院确定把宁波建设成为房地产投资占固定资产投资比例保持在20%左右长江三角洲南翼经济中心的功能定位和建设现代07年市场商品房供应面积409.76m2，销售面积化国际港口城市的目标定位。309.21m2，销售率75％收入能力增加，促进消费意识提升，消费能力从而催生对高端物业需求。居民可支配收入和农村居民收入情况30000居民收入:19674223071740807年，居民人均可支配收入双双破“万”，20000129701427715882884710051100005764622170187810并保持两位数高速增涨，财产性收入高速增长0成为07年度市区居民收入增长的亮点07年200220032004200520062007，市区居民人均财产性收入1025元。说明居支配收入129701427715882174081967422307农村收入5764622170187810884710051民投资意识浓享受型、非商品型消费渐成消费主流　　消费支出发生结构性变化，逐渐由商品性消费为主转变为非商品性消费为主，由生存型消费转变为享受型、发展型消费。消费能力高端消费群体对奢侈品类型消费欲望愈演愈烈。　据宁波宝恒（德国宝马浙江省宁波市的第一家授权特许经销商）资料显示：目前宁波私家车中宝马品牌近5000辆，年销售量为1700量，并保持30％年销售增长率．按07年户籍人口564.56万，测算：每约1130个宁波人口中,开着一辆宝马车.目前整体市场销售低迷，房价进入稳固期。整体房市08年上半年整体市场供需状况单位：万m2　　受房地产政策及经济宏观面影响，08年上半年对于中国房地产市场而言注定是一个困难的时期，宁波也不例外，这半年来商品住宅房销售量持续下跌、土地市场热度下降。但是，与此同时也出现了令人欣喜的一面，如普通住宅用地的增加、信贷业务保持平稳、区域扩张继续加大等现象。备注：推出面积指新推供应量无论是政府还是开发商，都在积极寻上半年整体市场供应充足共推出商品房面积158.48万求破解困局之法。对于宁波的房地平米，较去年同期增加9.29万平米，但销售面积大幅产人而言：回想05年市场的艰难，萎缩，1-6月市四区共商品房面积53.16万平米，较我们有理由相信，市场目前的现状只去年同期减少104.6万平米，成交面积萎缩2/3。是暂时现象。供需量逐年拉大，市场竞争激烈，写字楼市场致使项目周期延长，差异化竞争显现。　“前方吃紧、后方紧吃”式的供应模式，使宁波写字楼市场容量始终保持高负荷运转。经历了“楼宇经济”助推模式的写字楼市场，又将接受“中提升”战略的洗礼。我们对写字楼市场保持谨慎而又乐观的态度。　　08年上半年，写字楼价格震荡下行，成交量低迷不振。2月份受环球中心、恒隆中心等高端项目的拉升，尽管成交量大幅跳水，但价格却涨至上半年的最高点。此后市场表现回暖无力，红五月延续四月走势，而六月成交依旧不敌一月份的成交量，成交价格也再次下跌。整个上半年呈现“量价齐跌”的局面。写字楼布局成规模性聚集，并有郊区化发展的趋势市场布局。　　区域较为分散，鄞州中心区、江东核心区，海曙天一商圈，高新区科技园区，而东部新城、南部商务区的整体开发,使该区域成为目前宁波写字楼发展最快的区域。注明：?左图仅列出宁波目前品质相对尚可的已投入使用的写字楼?圆圈的大小与该项目可使用办公面积的体量成正比?颜色代表相对品质，深蓝色最高，红色其次，浅蓝色最低市场态势新进项目销售皆不理想，市场形势较为严峻。区域市场宁波“中提升”战略催生新一轮国际化楼宇经济，据不完全统计，2008年宁波将有超过150万平方米的写字楼体量推向市场。江东区、科技园区及南部商务区成为宁波写字楼供应量的集中区域。售价区间：8000-14000元江东及世纪大道商务带绿城写字楼16城邦中信泰富江东区写字楼情况新天地银晨国际利时大厦上东国际东城国际万金大厦第五大道东方商务大厦商务环境较好区域，写字楼辐射范围广，档次各异写字楼需求以服务型企业、贸易企业、跨国公司、实业公司等，客群需求大供应量大，写字楼类型多价格因地段及产品档次差异未来高端写字楼呈供应高点，项目有中信、16城联邦等据不完全统计：08年江东区写字楼供应量将超过50万平方米南部商务区用地功能定位为商务办公区，是鄞州区未来的商务活动和交流中心。建筑功能以总部办公为主，同时兼容文化交流、商业服务等配套功能。　　商务区兴建写字楼的企业都是经过反复筛选后确定，其中鄞州区内企业14家，区外企业12家(其中上市公司2家、外资企业3家)。整体开发量达到110万平方米。且区政府规定07年必须开工，两年之内必须建成，这些企业在完成本企业的总部用房以后，会将大批的办公用房用来出租或出售，这必将对市场形成巨大的冲击，而这种冲击在明年陆陆续续的显现。【南部商务区目前部分招商情况】区域售价：7000-8000元高新商务区绿城研发95国际高新科技广场园科技园区写字楼情况万特商务新兴的写字楼版块，区域商务环境尚欠，地理位置优越。供应量呈放大趋势，写字楼产品多样，中端写字楼为主，写字楼需求以小型贸易企业为主，客群需求小、投资比例较大，写字楼立面、档次较好。据不完全统计：08年高新区写字楼供应量将超过40万平方米，市场竞争激烈。市场在售典型项目俊鸿·嘉瑞大厦开发商：宁波俊鸿置业有限公司项目位置：东至宁南南路，西至鄞州区交通局。物业管理：永达物业物业顾问：第一太平戴维斯物业顾问有限公司建筑风格：ARTDECO建筑风格占地：约5010平方米　　　项目总建：23788平方米容积率：4.1　　　　　　　绿化率：35.50%车位：161个，其中地面33个车位，地下128个，配备机械停车位建筑形态：1栋19层的主体办公楼和3层的裙楼。开盘时间：5月23日交付时间：09年3月产品面积段：250－1200余平方米标准层面积：1200平米项目精装修:1500元/平米，销售价格：1.2万元/平米电梯：四部奥的斯（OTIS）2.8米挑高电梯（3台客梯，1台消防电梯）空调：日立VRV变频中央空调智能化设施：VRV中央空调系统，有线电话系统，信息网络子系统，监控系统，电子巡更系统，消防报警控制系统，停车场管理系统等银泰国际地理位置：海曙区日新街东侧、咸塘街北侧开发商：宁波华联房地产开发有限公司物业管理：银泰物业管理有限公司代理销售：合润地产建筑类型：高层写字楼建筑形态：1栋20层的高层占地面积：3300平米建筑面积：31700平米售楼电话：0574-87253166、87253688开盘时间：2008年5月18日交付时间：2009年6月底工程进度：08年5月6号结顶车位:银泰国际地下共有2层停车场层高：3.6平米，得房率为70%左右电梯设置：办公楼共有5部电梯(1部货梯4部客梯)立面：外立面采高档中空玻璃幕墙与石材相结合价格：均价20000元/平方米威斯汀中心开发商：银亿建设开发公司规划设计：德国GMP建筑师事务所物业地址：该中心位于乐购对面，药行街和东桥街的交汇处，占地：17000平方米，总建：170000平方米，容积率为7.54，由三幢高层组成，其中写字楼75365平方米，A幢2