Discover发现*名仕时代广场周宁名仕时代广场项目策略提报/2013.04.26最骨子的老周宁最固执的城中心发现*名仕时代广场光听到这个名字就足以说明价值开门见该提报针对本案5方面进行阐述：山提出观点解决问题目录Part1宏观市场Part2住宅市场Part3商业市场Part4定位推广Part5节点安排Part1宏观市场1周宁概况2宏观经济3宏观政策地处福建东北部高海拔山区，气候温润潮湿周宁县位于福建省东北部。东邻海峡西岸天然良港三都澳，西接世界自然和文化遗产武夷山，北连寿宁，东南与蕉城区接壤，西南与屏南隔溪相望。周宁县位于闽东北山区，地处鹫峰山脉东麓，属中亚热带海洋季风山地气候，平均海拔800米，县城海拔880多米，居全省之冠，素有“高山明珠”之称。地理坐标为北纬26°53′-27°19′，东经119°06′-119°29周宁县下辖6个镇，3个乡，整体分布如下往寿宁方往郑和方向向往福安方向往屏南方向往宁德方向周宁往郑和方向有：浦源镇、四桥乡；周宁往寿宁方向的有：纯池镇；周宁往福安方向的有：七步镇；往宁德方向有：咸村镇、玛坑乡；往屏南方向的有：李墩镇、礼门乡人口基数小，外来人口少，增长速度缓慢辖6镇3乡141个村委会、5个社区、2个居委会，2003年末，户籍人口19.37万人，其中非农业人口4.53万人。近年来的人口增长速度一直较为缓慢，主要受经济以及地理位置影响，周宁县人口多外出打工，常住人口少，外来人口也较少。经济结构上以劳务经济为主劳务经济较为发达。截止2006年底，全县约有7万人外出务工经商办企业，创办企业800多家，年经营总额近800多亿元，其中上海约5万人，主要从事钢材贸易，形成了有一定影响力的“周宁上海商帮”总结房地产行业发展缺乏有力的支撑周宁处于福建东北部高海拔山区，气候潮湿多雨，经济结构上以劳务经济为主，农业、工业及第三产业欠发达。加之人口基数小，大部分人群都在外地打工或者经商，导致本地的常住人口较少，近年来，人口总体增长比较缓慢。从购买群体以及购买力上都无法为房地产产业的发展提供有力的支撑。具体表现为：1、周宁普遍都是以自建房为主，当地人对商品房没有太多的概念；2、周宁与宁德相距很近，周宁房价并不低，有钱的人都选择去宁德买；3、整体的置业客群比较单一，主要以返乡客户以及乡镇进城置业客户为主，投资客以及外来置业者较少。part1宏观市场1周宁概况2宏观经济3宏观政策2012年中国宏观经济运行情况全年国内生产总值519322亿元，按可比价格计算，比上年增长7.8%。分季度看，一季度同比增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，四季度增长7.9%。分产业看，第一产业增加值52377亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。2012年GDP同比增长7.8%8年来首次低于8%总结：2012年，中国宏观经济不仅延续了2011年逐季回落的趋势，而且在多重因素持续作用下呈现出持续探底的态势，陷入“次萧条”状态。2012，宏观经济低糜、萧条2013，能否逆转？？？在消费持续逆势上扬，基础设施建设大幅上涨，房地产微调带来的刚需释放，货币政策和财政政策的持续放松以及市场情绪的稳定带来的外需稳定等因素作用下，2012年9月出现“触底反弹”。2013年将是宏观经济由“次萧条”到“繁荣”的周期形态转换的关键期.因此，2013年将是中国宏观经济在复杂中充满朝气的一年。??part1宏观市场1周宁概况2宏观经济3宏观政策2012年房地产市场运行情况2012年房地产呈现出向死而生的过程，2011年，在“限购”“限价”“限贷”的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场逐步陷入低迷。这种局面延续到2012年1-2月份，各城市楼盘上门量剧减，当时的市场处于深度调整期。2012年3月份，市场出现解冻现象，市场持续回暖，成交量持续攀升。2012年房地产市场特征特征1：市场反转，持续回升特征2：刚需主导，投资受抑2012年3季度购房信心指数投资客占比处于低位特征3：城市分化，结构失衡1、一、二线城市和三、四线城市表现分化。2、主流产品遭热捧，大户型产品相对滞销。北京商品房库存和去化时间福州商品房库存和去化时间温州商品房库存和去化时间特征4：向死而生，业绩靓丽排名前十房企净利润增长情况A股上市房企前三季度营收情况20122013政策相对宽松成交量剧增？市场景气2013年中国房地产何去何从？2013年新“国五条”重磅出击2013年3月，《新国五条》出台，被号称是史上“最严厉的调控政策”一石激起千层浪，让整个楼市躁动不安。宏观经济总体运行良好，投资环境利好2013年将是宏观经济由“次萧条”到“繁荣”的周期形态转换的关键期，因此，2013年将是中国宏观经济在复杂中充满朝气的一年。国家宏观调控政策，对楼市产生重大影响2013年出台的“新国五条”犹如一猛剂，瞬间给火热的楼市沉重的一击，二手房市场纷纷赶在地方细则出台前完成签约，签约量瞬间达到高峰。但是对于小城镇却没产生多大的影响，楼市还是平稳运行，可见小城镇能合理的避开危机，在危机中寻找“转机”3总结机遇与挑战并存，把握时机，领先市：场才能抓住稍纵即逝的机会Part2住宅市场1区域市场2在售楼盘2012年周宁经济运行情况生产总值228450万元，比上年增长?12.4%，位居全市第五，完成年度任务数的58.6%。第一产业增加值34260万元，增长5.4%，增幅并居全市第八；第二产业增加值116004万元，增长18.7%，位居全市第七；第三产业增加值78186万元，增长6.8%，增幅位居全市第四。三次产业比重为15.0：50.2：34.8。总经济呈现平稳加快发展趋势结具体表现为：○农业生产保持平稳增长。工业生产略有升温。○资质内建筑业产值同比迅猛增长。○城镇固定资产投资增速由快趋缓。○物价温和上涨。○农村居民增收速度快于城镇居民。周宁房地产市场总体情况1、以自建房为主，当地居民对商品房概念不深；2、2005年后市场上开始出现商品房，由于价格高，居民更愿意选择自建房而不是商品房；3、近年来，政府土地供应量越来越少，审批程序越来越严格，当地居民很难批到土地；4、近年来，在建商品房数量增多，早期楼盘有今典、东晟祥和楼、永和楼、金科大厦等；5、房价总体呈上升趋势。周宁总体项目规划党校后山——白岩山庄、产品别墅群、谷风文化创意园、仿古家具市场、红木家具市场红木家具市场马头山——整体规划为一个体育场所和高端房产住宅区！浦源镇——云山生态园（避暑山庄）新城区——征地完成，建设启动。2012年周宁房地产市场运行情况一、开发投资增幅回落。原因是政府土地投入供应不足或因金融部门银根紧缩，自由资金不足，市场不景气，开发商谨慎。二、商品房交易量大量下降。由于政府宏观调控，刚性需求得到暂时抑制，市场销售量萎缩，出现了浓重的持币观望心理。三、商品房价格保持在现有水平上波动。Part2住宅市场1区域市场2在售楼盘个案一：狮城国际开发商福建省周宁龙源房地产有限公司营销策划峰格品牌机构代理销售峰格品牌机构属区狮城镇楼盘地址狮城镇西环路销售地址周宁县狮城镇西环路89号销售电话0593-5698999、5667999楼盘概况开发分期整体开发总户数约126户占地面积32895.24㎡容积率开发规模建筑面积绿化率25%开发进度13年4月底交房物业类型住宅总体规划2栋12F小高层及1栋16F复式楼建筑风格欧式建筑配套园林景观中心花园社区商业无物业标准门禁系统，小区监控系统周边配套狮城中学、政府、金融、商铺林立三面积户型套数及比例148119房三面积户型套数及比例24128房1四64面积138户型套数及比例在售房六面积户型套数及比例18户型配190房六比面积户型套数及比例18240房主力面共172套房源，主力面积为118-140㎡户型积○该楼盘共3栋，2栋12层的小高层加1栋16层的复式楼，主力户型为推售楼所有楼栋都在推118-140㎡。栋优惠措○地段较好，周边配套齐全，但是由于无销售情施大面积户型面临去化困难的问题。况销售价普通房源均价6100元/平复式楼均价7100○客户群主要是过年返乡置业群，所以格元/平平时售楼部非常冷清；销售概去化率60%左右况○目前无任何推广宣传也没有购房优惠营销情推广概措施；中国人居根本况念○预2013年4月底交房。个案二：汇丰豪景开发商周宁龙源房地产开发有限公司营销策划代理销售自销属区狮城镇楼盘地址周宁县狮城镇环城路198号楼盘概况销售地址销售电话0593-58633999开发分期整期总户数204户预计6-7月开开发规模开发进度物业类型住宅盘总体规划9栋9层半洋房16栋两层半洋楼建筑风格新古典建筑配套园林景观中心园林景观物业标准门禁系统，小区监控系统、地暖周边配套超市、银行、学校面积129户型三房套数及比例1128面积141户型四房套数及比例66在售面积1158户型四房套数及比例66户型配比面积161户型六房套数及比例12主力面积共204套房源，主力面积为129-158㎡户型推售楼栋未开盘，预约中优惠措施无销售情况销售价格预计均价5800元/平销售概况预约中营销情况推广概念品质感动生活该楼盘共4栋都是18层，目前工程进度缓慢，6-7月份开盘估计有些困难；尚无任何对外宣传推广。个案三：德威国际公馆○该项目共4栋，两栋26层的住宅，1栋综合楼，1栋商业大楼。○该项目只有售楼部投入启用，其他工作都没有启动，售楼部没有任何物料，也查不到产品信息。○据在场人员说辞预计2014年才能开盘；○无任何宣传推广。土地小幅供应，催涨市场价格周宁房