海伦堡佛山市佛平四路项目策划报告目录区位发展分析房地产市场分析项目SWOT分析项目定位营销推广整体策略营销推广执行区位发展分析项目所在平洲位于南海“中枢两翼，核心带动”的东翼片区平洲位于南海区“中枢两翼，核心带动”的东翼片区?按照佛山市南海区产业发展行动计划，将打造“中枢两翼，核心带动”格局区域定位定位是“制造基地、交通枢纽、产中枢项目业智库”，打造成产业城、枢纽城、片区智慧城定位是“文化旅游、物流商贸、生西翼态休闲”打造为“旅游新城、物流片区新港、休闲胜地”定位是“金融商贸、产业总部、都东翼市生态、人才高地”，打造为“金片区融新城、总部新城、生态新城”城市规划加快平洲进一步融入大桂城生活圈?根据南海区“中枢两翼，核心带动”的规划，东翼片区逐步形成“一心统领，一轴延伸，一带贯通，多园联动”的“一区多园”空间结构?其中，千灯湖金融区定位总部金融，发展金融前台及重大高端金融后台项目聚集本案?桂城都市型产业基地则定位于创智金融，发展科技型、创意型产业总部、智力密集型金融后援机构及服务外包企业聚集区；随着东翼片区不断发展，平洲将加快速度融入大桂城生活圈广佛同城为平洲带来发展机遇广州产业向佛山迁移，平洲区域成为受益区域，优先获得产业转移，从而带来大量人流、资金流和信息流花?广佛两市1.6万亿GDP，占广东经济都三里水物流园总量36%，可肩比新加坡，其一体水化将形成广东最大的经济体大沥商贸核心?广州向西辐射将给南海各镇带来更白云机场多消费需求狮山工业园广州西部商圈广州经济圈?平洲紧邻广州，将优先获得产业转佛山机场千灯湖-高新珠江新城移，从而带来大量人流、资金流和区金融总部信息流高明广佛同城平洲顺德广州产业外移，为佛山相关产业集聚和产业升级带来机遇项目交通?项目毗邻佛山一环最密集的出入口设置段，15分钟覆盖环城高速、广佛高速、广珠西线、广州火车南站，交通设施全面辐射南中国。?项目距广州珠江新城CBD仅30分钟车程，佛山季华路核心商圈10分钟车程，距城市广场南桂地铁站仅5分钟车程，沿途尽是城市建成区，前景广阔。本案交通规划本案?未来将会有广佛地铁6号线以及轻轨在项目周边设站，项目区位价值潜力无限。项目周边庞大的产业基地，为本项目提供有了广泛的客户资源?项目位于广东都市型产业基地内，在产业升级的基础上，充分利用佛山一环地带优势，进一步扩展。?并逐步形成集研发设计、商务办公、生产加工、产业服务于一体，与城市功能融合的社区化创新型产业区，服务辐射珠三角，为区域产业升级提供支撑；?项目周边汇集了光电、饮食、玉器、科技、汽车等庞大的产业基地，使本项目产品有了广泛的市场空间。小结?随着广佛同城化的融合，广州产业向佛山迁移，平洲区域成为受益区域，优先获得产业转移，从而带来大量人流、资金流和信息流?随着南海“中枢两翼、核心带动”深入发展，东翼片区进一步融合，加快平洲融入大桂城生活圈?近年来区域经济不断发展，尤其是第三产业不断兴起发展，发展项目发展提供重要的经济基础?未来项目周边兴建轻轨、地铁等交通设施，拉近项目与广州、禅桂的时间距离，进一步加快区域的发展成熟，为项目开发带来机遇房地产市场分析公寓公寓写字楼商铺佛山在售公寓市场概况项目售价（元/M?）项目售价（元/M?）均价现状项目售价（元/M?）御龙湾6600汇豪嘉园900011883元在售公寓最多，南海创鸿禅城三水板块15000/M?尤以佛山新城城项目售价（元/M?）为主，均价差异化大项目售价（元/M?）长信银湾7000铂顿国际20000均价现状公寓项目售价（元/M?）南海11600元在售公寓产品项目售价（元/M?）/M?中等，均价差丽日世13800科秦·君纪·金鼎异化大9000御华府南海板块均价现状项目售价（元/M?）项目售价（元/M?）顺德在售公寓产品季华金品160007833元占居第三位，碧桂园/M?项目售价（元/M?）禅城板块城市花16000均价差异化少园意境星语7400花园均价现状售价（元项目售价（元/M?）项目/M?）三水6600元在售公寓产品明汇苑3600项目售价（元/M?）深夜城6600/M?极少星光广场6500顺德售价（元项目售价（元/M?）项目均价现状板/M?）高明板块高明奥斯汀公块3600元在售公寓产品8600寓凯南名都6000/M?极少①目前佛山在售的公寓产品总体充足，但主要集中在禅城、顺德和南海区②公寓的均价维持在8000—11000元/M?之间③其中公寓产品均价差异化大的特征明显。佛山在售loft公寓市场分析项目均价推货量消化情况一期共251科秦君10000元套，2012年御华府/M?8月开卖，———（毛坯）目前剩下约40套。项目均价推货量消化情况本案目前推第8季华16000元2012年开卖，座5米高loft金品/M?目前销售近产品，约84（毛坯）半。套?目前市场上公寓产品较多，但loft公寓相对较少?公寓投资出租的租金范围是1500—2000元/月，个别区域像季华路一带甚至更高。项目均价推货量消化情况项目均价推货量消化情况一期推数十套，相对去货很快，推货快，基本丽日世威尼水岸6000—7000目前为二期产品，15800元/M?第一批产品一个月之内基每月销售近50纪·金鼎元/M?（精装）140套，目前剩（精装）约100套。本消化第一批套。数十套。产品。未来佛山loft公寓供应?未来佛山loft公寓产品供应较少，多数属于尾货处理?新增的loft产品酝酿上市，为市场带来一定的供应量祖庙板块：目前loft产品中，桂城板块：目前该区域的丽日科秦·君御华府仅剩30—50套世纪金鼎为全城最高层高loft产在售品，100套在售即将售罄（仅剩数十套），未来暂缺新货。季华路板块：目前loft产品有恒福国际综合体（436平洲板块：创越时代·文化套），季华金品（2座loft创意园2幢LOFT产品5月产品约100多套）。份推出（约420套）。佛山新城板块：目前区域平洲板块：处于本案中含内东江国际在售尾货产品，有32000M?的loft产品。数量不多。丽日·世纪金鼎产品投资回报分析占地面积:6500M?总建筑面积：23000M?物业类别：loft公寓装修状况：精装修、毛坯容积率：2.8产品情况：1.2层为商铺，3-16层复式公寓均价：13800元/M?（毛坯），2000元/M?装修销售情况：小户型由于总价低，相对去货率高，第一批约100套产品一个月之内已全部售罄。投①主打37M?和49M?两种户型，总价上小户型比大户型低，单价相反。资分②基于第一点，返租回报上是：小户型2100元/月，大户型2650元/月。析③合作方式为三方签约，业主购买后与第三方返租最低签署5年租期，每两年返租金递增5%。④返租回报上，除第一年按10个月算，以后均按11个月计算。合约期满，可自行选择续约并按当时租金水平回报。公寓小结?自限购令以来，商业市场吸引了投资者的眼光，商业性质公寓凭着其不限购的特征在近几年得到了很大的发展。?佛山目前在售公寓产品充足，但各区比例不均，均价上也表现了很大的差异性。?Loft公寓产品在目前市场上份额较少，新货的补充后劲不足，出现有市无价的状态，高端loft产品开发较少，且主要集中在总部第一街季华路附近。?针对佛山公寓市场的分析，以及loft公寓产品的稀有，建议本案平层公寓售价在9000—10000元/M?，loft产品则尝试12000—13000元/M?.房地产市场分析公寓写字楼商铺佛山写字楼市场分析?佛山写字楼主要集中在禅城、桂城区域?办公物业从2010年开始爆发，供求均大幅增长，佛山结束没有“超甲级”写字楼的时代；2011年以后，写字楼市场迎来的新的发展，高端写字楼相继出现，供应大幅增长?部分开发商将部分楼层作为自留物业或只租不售，如卓远国际、金海广场等，出现近年来新增面积大于成交面积的假性“供大于求”现象；总体而言，禅桂办公物业基本趋于平衡?佛山高新技术开发区内办公物业尚处于初级阶段，以工业厂房配套办公物业为主，随着新媒体园、火炬创业园等新兴都市型产业园的入市，将给商务办公物业带来前所未有的发展2007年-2011年的禅桂写字楼物业供求情况7064.79100%90%6087%82%79%80%5070%64%56%4036.5760%26.8650%3024.2440%19.172030%7.9424%20%106.53.052.71.742.656.5110%00%2007年2008年2009年2010年2011年总计新增供应成交量消化率佛山写字楼格局?目前禅桂的写字楼主要分为三大中央商务区—季华路-汾江路商务区—南海大道-千灯湖片区—都市型产业基地?季华路-汾江路商务区：主要分布在旧城区（祖庙）商业中心一带，同时随着季华路沿线金融商务区发展规划的实施，“季华路总部一条街”将逐渐显现，?南海大道-千灯湖片区：主要分布在南北向的南海大道交通大动脉上，并随着金安壹号投入使用，创鸿地块、越秀城建地块的施工，该片区由线状集聚逐渐发展为环千灯湖扩散发展趋势：从目前禅桂的城市发展轨迹看，季华路沿?都市型产业基地：沿佛山一环分布、张线片区将会逐渐向东发展，渐与佛一环片区相连，千槎区域、金融高新区，三山新城等区域灯湖片区则向东延伸至桂澜路、往季华路方向发展产业园基地不断形成办公物业商务分区特点分析?从佛山商务区的发展定位、发展政策和目前已经形成的趋势来看，南海大道-千灯湖片区将是佛山未来5年的发展核心。?季华-汾江路商务区发展较早，商务配套较为成熟驻企业以大型国有企业、本地金融保险、房地产开发等，但处于老城区未来供应有限；?南海大道-千灯湖片区是目前发展最新的CBD，甲级写字楼供应庞大，配套逐步完善，区位升级拭目以待；?都市型产