谨呈：嘉宏房地产开发有限公司嘉宏盛世营销策划汇报案2008年11月首先，非常感谢「嘉宏集团」为尚美佳·中国提供这次战略合作机会！“思路决定出路”，对于本案沟通，尚美佳·中国认为：重视企业开发理念，重视战略定位，思路决定出路重视项目操盘方向，定义产品价值！前深圳类似商业案例言COCOPARK星河国际城中雅苑COCOPARK位于深圳市福田中心区，毗邻深圳会展中心，拥有地铁购物公园站三中海华庭如诗美地地铁口和未来的公交总站。项目占地面积约31000平方米，建筑面积约8.5万平方米，建筑主体为五层，其中地下二层，地上三层。停车位600个，联动星河国际花园停车场，共约2300个停车位。华润·万象城总建筑面积18.8万平方米，包括时尚殿堂、品牌零售、特色餐饮交流、娱乐休闲、文化风情等应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。■RéEL时尚生活百货：专为18~35岁年轻女性打造的时尚生活馆。■Olé超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超市，以“时尚、健康、快乐”为经营理念。■嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城。■冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部。第壹项目发展目标界定部分6亿VS1.6亿VS集中商业长期回款重点——住宅城市豪宅的划分大气??上海：汤臣一品小规模顶级豪宅私密?北京:贡院六号?面向个别人?超越城市价格体系；神秘?香港：凯旋门含蓄?中小规模?广州:凯旋会?面向少数高端豪宅个性?深圳：红树西岸、波?城市均价的4倍托菲诺、香密湖1号大气张扬?深圳：中信红树湾?中大规模主流贵宅、中旅国际公馆、星?多数人进入河国际强势?城市均价的2倍?北京：锋尚国际、开放星河湾、瑞景、棕榈泉国际公寓速度城市豪宅的发展趋势第一阶段：标志性建筑、显眼、外墙、内部装修+营销如万科俊园的销售和贬值第二阶段：产品、配套、装修、服务：如中信凯旋城。第三阶段：区域和资源价值：如建外SOHO、华侨城波托菲诺第四阶段：居住者居住者造就了真正的豪宅，如二沙岛（岭南会），所有人都知道这里属于谁。与资源的结合：由看景向用景、与景观的深层结合：后退一步是纯粹的自然，前进一步是无比的奢华和舒适。错误城市豪宅的误区豪宅不需要人气。绝对的独立别墅才算高档，客户不希望有其它物业。真实纯别墅区平时只有保姆、孩子和小狗。产品多元化并非不可接受，并非希望完全远离人群，而是有隔离的融和。错误豪宅不需要便利。真实城市豪宅不能远离商业。项目发展目标界定达成目标首要解决问题短期回笼资金，长期我们我们的目标的目标短期回笼资金，长期建建立立品牌和开发品牌和开发模模式式理理顺销顺销售思路售思路？？问题问题：如：如何实现？何实现？客户客户的的需求哪里？需求哪里？产品如产品如何何打造打造？？关键要解决项目如项目如何进行何进行全新全新关键要解决如如何整何整合合优优势势资源资源的市场定位的市场定位？？如如何何化化解投资解投资和和细细分市场的分市场的不景不景气，气，整整个项目如个项目如何销何销售售和经营，和经营，并成功并成功打打造全新市场造全新市场形形象象？？项目项目整整体营体营销销思路思路嘉宏地产酒店城市广场SOHO空间集中商业＋商业街区高端社区顶级豪宅谋全局者定能谋一域对于本案而言，形成群星闪耀的开发格局，其定位将要整合嘉宏集团城市运营企业理念，并契合未来的发展核心目标，形成一个聚合价值体、整体的良性互动。Sw建筑的责任，在对城市、对文化产生影响itzer力的同时，已经从提供功能空间转向了组land织社会活动功能。——BERNARDTSCHUMI（伯纳德·屈米）尚美佳城市综合体地段价值评价项目在基于建筑本身、产品本身的基础上，必定要与周边的城市、人群和空间发生紧密的联系，形成互动体。步行指数☆☆☆☆本案人文指数☆☆自然指数☆☆☆便利指数出行指数☆☆☆☆☆☆☆商业指数☆☆☆☆晋陵中路城市中高端人大规模河岸·街区·购物公园城市·京杭运河商业群群聚集地建筑形式与发生在建筑中的事件之间没有固定的联系，层次模糊、不明确的空间。建筑的角色不是表达现存的社会结构，而是创造空间与人群、人群与城市、人群与人群的新联系。——BERNARDTSCHUMI（伯纳德·屈米）洞察整体分析结论TOP法则：引导价值潮流，洞察未来发展趋势T本项目的运作，要更强调城市价值、人群价值、社会价值和未来经营模式所发生的变革角度出发，运作跨行业、影响城TARGETED市发展格局、综合运营的开发战略性理念。(有的放矢)O注重战略把握，将品牌理念贯穿企业上下，塑造具有标杆性的企业和项目形象，奠定产品城市空间感、高价值感、高品QVEARRCHIG质感，注入他人无法企及的综合实力。（贯穿整体）P在和市场的沟通策略上，把“城市中央·常州运营典范·价值新观念”的思想与区域的实际特点加以结合。强调商业价值，POWERFUL构造新城市生态模式，塑造高端综合体形象。（掷地有声）策略：以全面升级为核心的开发策略发展理念站在城市的高度来运作项目，自上而下的创造全新开发理念，升级升级常州综合体运作标准，树立惟一性和权威性。运营方式高举“品牌集群”战略，通过知名团队、商家的合作，实现运升级营方式的全面升级。产品整合站在“城市豪宅+商业+SOHO空间+酒店+城市广场”的升级都市“生态”综合体之上，实现产品价值的整体升级。销售速度实现目标销售价格的同时，实现快速销售。升级‖‖尚美佳尚美佳··观点‖观点‖鉴于嘉宏盛世在城市豪宅中属于高端豪宅，销售的支撑点在于区域和资源，在目前投资客户大量锐减和商业价值并未完全挖掘的情况下，营销思路应分成以下几个步骤：第一步：整体定位提升，上升到城市综合体的地位第二步：商业定位、招商及销售，带动住宅销售第三步：商业立面呈现，完成剩余商业销售第四步：晋陵中路8号销售，带动前期住宅第五步：CEO公馆销售，带动尾房销售第贰整体发展策略部分向市场传递明确的整体商业经营定位方向CCParkCCPark城市城豪宅市城市（会馆级）高端住购果宅岭物公园公＋撒园野公园城市广场‖‖尚美佳尚美佳··观点‖观点‖集中商业建议暂时持有，整体经营方向建议参考深圳书城的经营模式，以书城为龙头，带动购物、餐饮、休闲类商业的综合商业运营模式。通过对集中商业的经营、加上易买得的进驻，提升步行街的商业价值，待整体经营效果出现时，再通过资本运作或产权式销售实现套现。步行街商业及城市价值提升能够吸引持续人流观赏、商业招商销参与售的疑难部分及停留果岭公园撒野公园汇聚亚洲、美洲、澳洲六大经典果岭广场吸引人流的思路羽毛球中心网球中心设置六个世界大师的杰作——文化价值高地广场设置创意性的标识物设置具有富有创造性、想象力的标志性雕塑，将城市综合体形象寓意强烈的体现，构造出一个时尚、创意“场”。广场上设置休闲咖啡茶座广场上设置具有内涵的小品◆女人征服男人男人征服了世界，女人征服了男人。每个成功的男人背后都会有一个伟大的女人。家庭必不可少由男人和女人组成。就在紧挨着“男人征服世界”功能区处，我们建议设置此“女人征服男人”个性小品。第叁商业定位部分街区整体定位推导届届定商家定商家··定向定向招招商商高端人群，促进销售正常正常销销售，售，并并回回笼资金笼资金构构建项目“城市会馆建项目“城市会馆＋街＋街区”区”细分商业形成互动在在主主题题定位的定位的基础基础上，上，进行进行定向定向招招商，商，从从而与后续而与后续豪宅豪宅形成形成形成形成鲜鲜明明的主的主题题，，制制造造招招商、消费的商、消费的双双向向热热点。点。CCParkVS莱蒙都会中坚阶层青年及女性休闲购物体验休闲购物交流商务娱乐交流体验娱乐艺术商业属性定位CiCiPark打造购物、休闲、娱乐、交流、商务、广场秀、街头文化艺术为一体的（城市会馆级）购物公园与传统单纯休闲的场所相比，会有购物的功能，与传统的商业中心相比，他又是一个为特定圈层提供休闲和交往的场所。一个能为常州乃至长三角带来消费体验的场所；一个真正能让常州时尚休闲起来的符号；一个让常州各路名流交往聚会的圈子；一个能让常州精英人士沉淀气质的场所；一个气息高贵，并具备丰富趣味性的场所。集中商业经营定位CICI书城自由版购物中心5F招商对象：健身房、大型餐饮、培训中心、儿童乐园4F招商对象：书城、中型餐饮、电影院、小型店铺3F招商对象：书城、音像制品、中型店铺小型店铺（创意精品、时尚家居、休闲餐饮）2F招商对象：A馆数码家电、小型店铺B馆服饰旗舰店、运动休闲1F招商对象：A馆黄金珠宝、品牌旗舰店、配套商业（银行）B馆品牌旗舰店、配套商业（银行）项目功能定位?所以本项目将是一个专门为城市核心商业发展方向而定做的，能获得全面、极致的购物、休闲、文化、交流、商务、体验消费场所项目业态定位功能对应业态、业种建议?购物?书城、家电、服装、烟酒、礼品等?餐饮?西餐厅、中餐厅?休闲、娱乐?咖啡、茶艺、酒吧?艺术沙龙?书吧、音乐沙龙?展览、展示?品牌、艺术品展览、创意精品?培训、配套?健身、舞蹈、儿童培训、银行从单纯的业态来说，会与周边商业甚至市级购物中心有相同的地方，但不同的是对于商家品牌和业种的选择，可以集中一些其他商业中没有的品牌，而且在档次上比较一致，实现差异。步行街商业经营定位CICI大街常州时尚动力中心Lifestyle项目业态选择时尚化品位化将消费的体验，实现街区化、情景化开放式的城市街区大尺度空间形成城市商业营造开放式的城市街区和广场，以人的步行感为尺度，将体验感引入到商业环境中来，注重建筑与环境的有机结合。情景商街——体验价值营造增加趣味性小品和设计感较强的标识。将创意性的设计、标识和文化符号引入到街区中来，形成具有强烈创意性和时尚性结合的街区