2012年4月西安商品房市场发展报告2012年04月西安商品房市场发展报告——西安房地产信息网数据研究中心一、西安商品房市场整体运行状况西安房地产信息网数据研究中心4月份对全国各主要城市的房地产交易数据监测显示：在监测的40个城市中，4月八成城市成交量环比下跌，逾五成城市成交价格回调，多数城市库存有所增加。4月，除北京、青岛库存量下降外，其余城市库存均有不同程度增长。南充、广州、苏州库存增量都超过20万平方米，上海、深圳、厦门、福州则超过10万平方米。10个重点城市中仅杭州成交环比小幅上涨，其余城市均有不同程度下跌。成交价格稳中有升，上海、成都环比分别上涨14.44%、16.82%，其余城市波动不大。而在西安，在今年以来首付比例、贷款利率未有明显政策倾斜的背景下，刚需置业持续放量，4月住宅市场销量再现增长之势；同时市场主体楼盘已连续两月呈现低位趋稳之势，在行业调控政策持续深化影响的背景下，西安置业者购房支出较2011年已呈现明显回落。（一）商品房销售——-商业物业爆发式销售增长乏力4月商品房交易量回落4.87%2012年4月西安商品房市场发展报告西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年4月，西安市商品房销售面积共计84.46万平方米，较上月环比下滑4.87%，与去年同期相比增长41.39%。从分物业销售环比表现来看，写字楼及住宅物业均有不同程度上扬，而作为商业物业销售则呈现明显回落。3月份以华南城为主体的西安商业物业销售猛增至15.8万平方米，本月恢复至1、2月市场交易水平，成交面积为3.95万平方米，环比上月下滑75%，也成为本月商品房销售整体回落的主要影响因素。（二）商品房供应——西安商品房供应环比下滑32.21%仍处高位放量过程2012年4月西安商品房市场发展报告西安房地产信息网数据研究中心根据网签合同备案及楼盘市场调研统计显示：与3月房企扎堆开盘，抢占西安春季住博会先机的“壮景”相比，4月市场供应量略有回落。2012年4月，西安市商品房新批预售面积为172.38万平方米，尽管环比下降32.1%，但较上年同期仍增长38.63%，与上年度月均供应量相比超出40.07%。2012年西安楼市供应总体呈现上涨之势，也可以看出在行业政策走向愈渐清晰的背景下，房企也已逐步放弃等待政策松动的“侥幸”心理。随着政策调控深化、刚需置业松动，尽管房企进退尤艰，但等待观望只能让资金链绷得更紧，房企唯有迎难而上，加大针对刚需人群的房源供应并辅以低价推市、让利并举，方有发展之机。（三）物业市场占比——住宅销售占比回涨12个百分点2012年4月西安商品房市场发展报告4月，趁着西安春季住博会，楼市促销大战“愈演愈烈”。数据显示，全市住宅销量较三月呈现了较大的上涨，而与上月相反的是，商业物业销量迅速下滑。2012年4月，西安住宅市场销售占比环比上涨12.1%，商业物业销售占比环比减少13.1%，恢复至1、2月的水平线。二、西安住宅市场运行状况（一）市场供应——4月住宅供应较上年度月均上涨61.3%随着“银四”以及西安住博会这一传统销售旺季的到来，尤其是刚需置业松动的背景下，房企纷纷推陈出新。西安普通住宅新批预售153.05万平方米，同比上年同期增长44.2%，与上年度月均供应量比超出61.3%。总体来看，西安住宅市场供应依然处于高位放量的过程。（二）市场交易——刚需观望渐融4月西安住宅销量再创新高2012年4月西安商品房市场发展报告在房企低价换量的刺激下，西安普通住宅交易量再创年度以来月销售新高。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：4月西安普通住宅销量为72.42万平方米，环比上涨10.8%，同比去年上涨54.39%。进入2012年之后，楼市促销、打折优惠连连开启，以价换量的销售策略成为更多房企的共同选择。在“金三银四”销售旺季，房企更是大打促销牌，纷纷“开闸”争夺客源。如天朗·西子湖联手八百家特推88套52-146平方米特价房，抄底5450元起、封顶6500元；陆港金海岸推出90-150平方米房源并“0元认筹万元优惠”活动等等。在楼市的多重优惠下，刚需观望心态渐融，而选择“高性价比”楼盘已经成为当前以首置刚需为主导下市场的主流。800j观点：以价换量依然是房企首选销售市场呈现两极分化1）住宅市场以价换量已成常态随着传统的销售旺季的到来，楼市促销大战也已拉开帷幕，尤其是在西安春季住博会、五一小长假等时间节点，房企顺势推出了多种多样的优惠，赠面积、打折、抽奖、送旅游、零元首付、电商等，以吸引购房者关注而取得一定成交。刚需松动下，低价走量已成为房企的共同选择。2）首置及改善人群入市抄底之势显化自从中央明确表示坚持楼市调控不放松的态度后，投资、投机人群已被迫撤离住宅市场；而随着首套房利率降低、首付比例降低等利好，楼市刚需逐渐松动。一方面，首置人群积极入市；另一方面，首次改善型的置业者已有入市抄底端倪。从4月西安楼市的销售情况来看，除了适合刚需的高性价比中端房源大力成交之外，品质化的高端住宅也呈现放量之势。3）政策调控下西安置业者购房支出下降2.05%根据市政府公布的2011年西安经济运行情况：2011年西安市城镇居民人均可支配收入25981元，相比2010年的22244元，实际增长10.6%(扣除物价因素)。而从去年持续性的“三限”政策影响下，置业者购房支出水平却呈现回落态势。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2012年4月西安平均单套住宅购房款为70.28万元，较2011年个人平均单套住宅购房支出减少了2.05%。居民购房支出持续增长的背景下，购房者置业成本支出却呈现出下降之势，这一市场表现的背景，是投资、改善需求受抑回落、首置刚需占据市场主体，以及房企以价换量等市场深层次变局下的综合反映。4）商品房各物业库存量持续高垒伴随着今年以来西安商品房月度供应持续放量，而以刚需为主体的市场交易虽有上2012年4月西安商品房市场发展报告扬，销售增长速度乏力，使得4月份以来市场各物业库存量再度呈现“垒高”之势。其中商品房整体库存量环比增长8.5%，住宅市场增长8.2%，而商业物业环比涨幅更达10.2%；对于已有项目运作的房企而言，一方面需要加大供应以迎合更多市场置业者选择，以刺激销售，但另一方面供大于求的格局持续扩大，后续运营风险也进一步扩大。　住宅办公楼商业4月末结转可售量（万㎡）1284.71127.11384.67同比2011年4月末42.3%29%19.2%月均销化量（万㎡/月）51.863.967同比2011年4月末-44.2%-20.5%16.5%存量去化周期（月）24.7732.154.95从上表中可以看出，截至今年4月底，住宅、办公、商业的库存量持续加大，其中住宅库存同比去年4月末增加42.3%，库存压力最大。此外，住宅月均消化量为51.86万平米，同比去年下滑了44.2%，下滑幅度最大；商业月均消化量则较去年同比上涨16.5%。在楼市持续调控下，西安商业物业的投资价值凸显，市场去化较快。（三）住宅均价1、高价项目带动4月西安住宅均价再涨3.35%楼盘市场已现低价趋稳之势西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年4月，西安普通住宅成交均价6777元/平米，环比上涨3.35%，同比去年4月上涨2.61%。从成交价格增长的原因方面进行分析，本月主要受高价格楼盘成交比例大幅上涨拉动直接相关，2月份西安经适房比重占到23%，而3、4月份持续低于10%，而高价项目交易持续放量，带动整体成交价格上扬；西安房地产信息网数据研究中心分析认为：随着年初以来首置刚需的观望释放，带动楼市交易持续走高，而改善型需求也已呈现“入市抄底”的端倪，从4月高端住宅物业如中海国际社区御湖公馆、御湖一号、万科金域曲江、金地湖城大境交易量均呈现高位上扬之势。但从目前西安楼盘市场价格来看，已开始呈现低价趋稳之势，从西安房地产信息网数2012年4月西安商品房市场发展报告据研究中心监测的典型楼盘价格环比变动分析，海璟台北湾、东尚·蜂鸟、海璟印象城、天朗·大兴郡、中海国际社区·御湖公馆等以刚需为主力的中、高端项目，成交均价已经连续两个月平稳；而龙湖香醍国际社区、万科金域曲江等品质住宅价格却呈现出不同程度的价格上涨。4月份西安普通住宅销售排行一览表排名城区楼盘名称成交套数成交面积（平方米）（套）1城北百花家园55552041.752城南东泰·城市之光32830639.483城北海璟台北湾25524727.734城东中新浐灞半岛A11区15317860.835城南中铁铂丰尚都城16217840.286城南万科金域曲江12316570.537城东华清学府城17716439.688城东新兴骏景园·天第15115329.459城东海璟印象城14715262.0610城南中海国际社区·御湖公9511483.01馆4月份全市普通住宅成交前十名中，城南、城东区各占4席，城北占有2席。本月城东区后劲十足，除了华清学府城、海璟印象城依然延续了3月的良好销量之后，中新浐灞半岛A11区、新兴骏景园·天第本月跻身全市前十甲。2、价格呈现两极分化表明首置刚需及改善型需求的集中入市从本月西安住宅市场的均价表现来看，3500-4000元/平米成交占比环比上涨2.8%，幅度较大；同时，7000-7500元/平米以及大于100000元/平米的成交比重也呈现了较为明显的上升态势。西安住宅市场呈现了低价保障房、高价高端房的价格分化，由此可以窥见以首置刚需及改善型需求的全面入市。从下图可以看出，全市普通住宅销量集中于6000-6500元/平米，共成交1041套，占全市普通住宅总销量的15%。2012年4月西安商品房市场发展报告3、西