商业地产专业培训提要商业地产专业培训提要商商业业地地产开发产开发技技术术和盈利模式和盈利模式姜新国姜新国中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大等名校地产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大等名校讲授商业地产，业界有商业地产讲授商业地产，业界有商业地产““教父教父””之称。上海知名商业地之称。上海知名商业地产服务机构产服务机构——““在行在行””首席策划师，中国城市商业网点开发管理首席策划师，中国城市商业网点开发管理联合会专家委员、学术委员。联合会专家委员、学术委员。从事房地产近从事房地产近2020年，担任过大型开发企业的总助、副总经理年，担任过大型开发企业的总助、副总经理，谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著，谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管有《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》（清华大学房地产总裁班重点教材），主持或参与了理》（清华大学房地产总裁班重点教材），主持或参与了““世博世博轴轴””、、““南站地下商业空间南站地下商业空间””、、““万科万科””项目等近百个项目的策项目等近百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作，是国内外公认的实战型专家，划、规划、招商和开发运营工作，是国内外公认的实战型专家，还同时担任多家大型企业发展战略顾问、项目首席咨询等。还同时担任多家大型企业发展战略顾问、项目首席咨询等。商业地产真经商业地产真经经经营营实实心心化化资资产产优优质质化化开开发发系系统统化化项项目目品品牌牌化化上上篇篇基基础础知知识识一、商业地产概念一、商业地产概念二、商业地产分类二、商业地产分类三、商业地产开发模式和发展趋势三、商业地产开发模式和发展趋势四、商业地产的业务流程四、商业地产的业务流程五、商业地产评价标准五、商业地产评价标准11、商业地产概念、商业地产概念固化资本固化资本22、价值表现、价值表现商业价值影响房地产价值表现商业价值影响房地产价值表现商业利润支持租金，租金支持商业利润支持租金，租金支持房价。房价。33、商业地产两种开发类型、商业地产两种开发类型一是产品性开发一是产品性开发二是资产性开发二是资产性开发44、、商铺和住宅的差异商铺和住宅的差异比较项目比较项目商商业业物物业业居居住住物物业业最终用途最终用途商业经商业经营营居居住住评判标准评判标准商业利润或租金商业利润或租金舒适、安全、便捷、私密、经济、景观舒适、安全、便捷、私密、经济、景观升值条件升值条件经营或商业环境改善经营或商业环境改善土地或居住环境改善土地或居住环境改善消耗方式消耗方式价值转移价值转移((中间商中间商终端消耗终端消耗品品))获得方式获得方式投投资资购购置置类类型型经营型物业经营型物业消耗型物业消耗型物业属属性性生产资料生产资料生活资料生活资料二、商业地产分类二、商业地产分类11、单一型：纯商业地产、单一型：纯商业地产（一）项目分类（一）项目分类22、复合型：商住复合、商旅复合、复合型：商住复合、商旅复合、、商办复合商办复合、工商复合、工商复合33、多元组合型：商旅办组合、、多元组合型：商旅办组合、商住办组合、商住办组合、工商办住组合等。工商办住组合等。（二）商业形式分类（二）商业形式分类（（11）购物中心）购物中心（专业的，如家居中红星·美凯龙）（（22）百货大楼）百货大楼（（33）商业步行街）商业步行街（有综合类,如专业类、步行、地铁）（44）专业市场）专业市场（综合市场、专业市场）（（55）专卖店）专卖店（（66）奥特莱斯）奥特莱斯（（77）商业街区）商业街区（（88）一般街市）一般街市((三三))产产品品分分类类11、商场物业、商场物业22、街铺物业、街铺物业三、国内商业地产开发三、国内商业地产开发模式和发展趋势模式和发展趋势((一一))开发形式开发形式11、房地产的开发形式、房地产的开发形式22、金融行业的投资形式、金融行业的投资形式33、店铺经营的开店形式、店铺经营的开店形式((二二))介绍几介绍几种开发模式种开发模式11、万达、万达VSVS宝龙；万达是成功的宝龙宝龙；万达是成功的宝龙；宝龙是不太成功的万达；；宝龙是不太成功的万达；22、华侨城、华侨城VSVS凯德：一个大思凯德：一个大思路路和和进进行，行，浑然浑然一一体体；一个两业分；一个两业分置置，，各各成品牌成品牌；；33、华润、华润··万万象象城城VSVS中中粮粮··大大悦悦城；城；子子品牌品牌渐渐成成气象气象。。((三三))发展趋势发展趋势11、模式化、模式化22、综合化、综合化33、规模化、规模化44、、情景情景化化四、商业地产业务流程四、商业地产业务流程产品开发流程－追求市场价值最大化施工单位产品包装商业主题文化内涵项目报批推广开始用项初论调开地目步整研策方方究划案证案工方案招商设计方案市提商建开市商建出筑主资初场开业筑发场业规力步金调发方方方论论划商销方论家落售查案案案证证承方向证实诺案业产商销投实确初价对推返态品业售资际认定定需项步格盘租商客使位位求目协定策方用议位象略案者方案商收益预测业征商区推询周期业广诉方项目决策求域案成本风险评估SP活动推广参展(推广)软文招商商管筹备开开销商调盘盘售场开筹活阶开销售筹备备动段张整工按揭银行落实施工商主异统银返委管力地成进一行租销托立场办按签售管展商证揭约开理企入驻持有物业开发流程—追求持续增值数能倾量力向规消商消品时经经费牌尚营营审策流方策划防家美略行式略消费对象项目条件判析业态定位商业规划商业文化策划经济测算交环规物商回商竞业业品服商建配交业商橱CI色初成收通境划业业报圈争态态种务业筑套通态业彩步本益系条条条条资要范策类构类方文条条组布主灯租测预特件件件件源求围略型成型式件件织置题窗统光价算测色经客消盈外内济流利部部收费频状动动益率群态线线评价消费资源租金成本能力到达路径引导纵向横向对优策价推商签惠条象件略格广洽约开形资内业象产部推包包增广装装值初商招商实施步业收开业调整达到目标收益率资产经营运益目营标商业运营装开庆商商租融转持修业品店金资让有控计调调调方方方典运组建取建财人制划整整整案案案营织立费员模场制标培式地度准档务训S开开节幅业P抵再收整拆自委业活体营托时投益产方经间率动奏度管内商押资权权零案营理部场目制制标度度五、商业地产评价五、商业地产评价标标准准11、资本、资本对对商业地产的要商业地产的要求求增增值值安安全全持持续续可可变变现现22、商业地产的开发要、商业地产的开发要经经营营实实心心求求化化资资产产优优质质化化开开发发系系统统化化项项目目品品牌牌化化下下篇篇开发技术和开发技术和盈盈利模式利模式一、一、怎么研究怎么研究商业地产项目商业地产项目二、商业地产的二、商业地产的定位定位三、商业地产开发工作要三、商业地产开发工作要素素四、商业地产营销四、商业地产营销方案方案的有的有哪些哪些要要素素五、招商五、招商定死活定死活六六、商业地产管理、商业地产管理七七、商业地产的、商业地产的盈盈利模式利模式一、一、怎么研究怎么研究商业商业地地产产项项目目11、城市、城市研究研究22、、消费研究消费研究33、商、商圈研究圈研究44、、交通研究交通研究55、市场、市场研究研究66、、文文化化背景研究背景研究77、项目、项目((地地块块或物业或物业))研研究究88、开发主、开发主体体的的研究研究二、商业地产二、商业地产定位定位11、、定位原则定位原则（（11））可操可操作性作性（（22））适应适应性性（（33））兼用兼用性性22、、定位定位要要素素（（11）目标）目标定位定位（（22））消费消费类型类型定位定位（（33）商业）商业定位定位（（44）规划）规划方向定位方向定位（（55）开发策略）开发策略决决策策（（66）融资）融资方方式式定位定位（（77））盈盈利模式利模式定位定位（（88）形）形象定位象定位33、、定位决定位决策策依据依据（（11））前前瞻瞻性性（（22））适适合合性性（（33））竞竞争争性性三、商业地产开发工作要三、商业地产开发工作要素素11、开发、开发方案方案要要素素::（1）开发开发周期周期和和进进程程（（22）资金）资金计计划划（（33）招商）招商计计划划（（44）人员）人员配置配置（（55）工程）工程进度进度（（66）销）销售计售计划和划和进度控进度控制制（（77）合作）合作伙伴伙伴一般开发企业商业地产组一般开发企业商业地产组织架织架构构企业专设部门外包业务自管业务市策招委定规开项经托位划发目营管决设企融决调划商理策计业资策专业企业组专业企业组织架织架构构项目拓展市场发展部客户服务媒介关系部网上商务市场研究研展部指导运行部项目运行开发项目租务物管电脑保障部档案行政三大块：1、市场块版：商业资源商企关系总市场发展部、媒介部、运行部、招商商业资源部。2、资产版块：部法务部法律事务估价所、融资部、财务公司、托管部、自有资产经营。3、保障版块：估价部商铺估价法务部、保障部、审计室机构资金融资部个人企业资金财务管理公司境外基金基金国内基金资产托管托管部资产置换资产运作自有资产部抵押22、提、提升升商业价值的商业价值的方法方法实实实实现现现现销售销售销售销售提升提升提升提升房房房房价价价价兑现兑现兑现兑现商业价值商业价值商业价值商业价值提升租金提升租金提升租金提升租金招商能力招商能力招商能力招商能力提升回报提升回报提升回报提升回报物业管理物业管理物业管理物业管理商业推广商业推广商业推广商业推广商场管理商场管理商场管理