武陟龙泉湖项目提案河南峻峰房地产策划有限公司2010年10月目录(Contents)武陟概况1武陟县房地产状况2个案扫描3项目SWOT分析4项目定位56项目规划及产品建议7项目开发策略8项目经济测算项目案名9项目营销推广策略10视觉表现11武陟概况武陟概况1、武陟县宏观市场分析1.1地理位置武陟县位于河南省西北部，属于焦作市，与省会郑州隔河相望。全县版图面积832平方公里，辖7镇7乡、367个行政村，总人口65万。综合经济实力位居全省108个县（市）第24位。武陟概况1.2交通武陟区位优越，交通便捷。地处焦作、郑州、洛阳、新乡四城市中心，是沟通黄河南北物资文化交流、晋煤南运的重要通道。县城距新郑国际机场80公里，京广铁路穿境而过，有武陟、老田庵两个火车站。郑晋高速公路横跨全境，东连107、西接207国道，郑常、新洛两条省道交汇于县城，济焦新高速公路贯通全县东西，郑州黄河三桥建成后，将进一步打通武陟县县与郑州的通道，为武陟融入郑州的发展大格局创造有利条件。武陟概况1.3行政划分武陟县辖7个镇、8个乡：木城镇、詹店镇、西陶镇、龙源镇、宁郭镇、谢旗营镇、大封镇、嘉应观乡、乔庙乡、圪垱店乡、三阳乡、小董乡、大虹桥乡、北郭乡、阳城乡。武陟概况1.4经济发展武陟经济和社会事业发展迅猛，城市建设、工业、农业、交通、通讯、商业、旅游业均取得了显著的发展成就；2009年武陟县经济生产总值完成172.1亿元，比上年增长13.5%；全社会固定资产投资完成125.4亿元，增长28.3%；社会消费品零售总额完成31.7亿元，增长19.2%；城镇居民人均可支配收入达到13464元，增长12.2%；农民人均纯收入达到6604元，增长7.4%。武陟概况小结：武陟县地理位置优越，交通便利，整体外部环境良好，城镇建设在逐步完善；武陟县经济全面发展，保持较高的增长势头，发展潜力巨大；城镇居民收入较高，消费市场活跃。武陟概况2、武陟城市规划根据武陟县的城市规划，未来武陟县将重点发展方向为东区；目前编制完成了3平方公里的城东新区修建性详规，建设了县城供热、供气管网，实施了引黄河水入县城工程，正在建设的龙泉湖公园将进一步扮靓县城，城区绿化覆盖率在40%以上，先后荣获全国环境卫生综合整治优秀县城和省级卫生县城（2009-2020武陟城市总体规划图）称号。武陟概况此外位于东区的武陟县产业集聚区是省政府批准的省级产业集聚区，规划面积16.4平方公里，建成面积4.67平方公里，现有企业89家，已初步形成了造纸及纸制品加工产业集群、装备制造产业集群、食品加工产业集群和标准厂房区“三群一区”的发展格局，去年10月跻身省级产业集聚区行列。目前该县产业集聚区实现产值55亿元，完成固定资产投资21亿元。该产业聚集区的发展将提升东区的快速发展。武陟概况小结：根据武陟县的城市规划，未来武陟县的重点发展方向是东区、南区。东区未来发展潜力巨大，将变成武陟县城新的居住和生活的区域。武陟县城两所最好的中学在城市发展的核心位置，形成教育文化的新典范。南区将是城市新的城中心和行政区，规划中的县委县城府、龙泉湖的投放使用，形成武陟县城一道新的亮丽风景线。正在建设的郑州至云台上的轻轨，使武陟距焦作和郑州的距离近在咫尺，城际公交的开通，更加加快了武陟县的城市化进程发展.武陟房地产状况武陟房地产状况2.1武陟县近阶段房地产概况武陟县2010年1-7月份房地产完成投资7.8亿元、增长为13.6%；新开工面积9.8万平方米，增长206.9%；施工面积13.3万平方米，下降25.8%；商品房竣工面积为4.5万平方米，较去年同期增长了53.0%；商品房销售额为1.5亿元，商品房销售面积6.5万平方米，分别比去年同期增长131.6%、56.7%。小结：从上述数据可以看出，武陟县房地产市场整体实现量价齐升的状况，按此种情况分析，未来武陟房地产市场将越来越活跃，房地产市场竞争越来越激烈。个案扫描龙源国际楼盘名称翰林苑水木清华紫荆公馆丰泽苑御馨苑蓝钻清华园新城焦作诚德焦作九万里河南中技焦作市明武陟恒丰焦作裕宏中建投置武陟县群开发商置业房地产中南置业隆置业置业地产业星房地产兴华路与沁河路与武陟县文武陟县龙兴华路与朝阳二街与兴华路和武陟县文迎宾大道和平路交化路与红源路与红迎宾大道物业位置木栾大道交黄河大道化路汽车交叉口东叉口西北旗路交汇旗路交叉交叉口西叉口交汇处站对面南角角处口北角占地50亩占地28亩,占地32亩，占地12亩，占地42亩，占地230亩，规划746套，总建筑面总建筑面占地30000总建筑面体量总建筑面建筑面积24建筑面积占地8亩积4万多平积6万多平平方米积2万多平积8万m2万m10万平方方米方米方米米7栋18.5层，6层多层，13东6-7层1-4栋6层2栋商铺，32栋多层3七层电梯的多层，多层,5栋4栋多层，商业和酒纯多层22建筑类型栋小高层共6层电梯房，房，12层、沿黄河大11层小高3栋11层小店式公寓栋住宅1600套17层高层道为2层商层高层铺一期90%目前推出5一期70%一期20%商铺已售住宅95%，销售率期3栋小高一期二期未开二期商业完，内铺商业招租30%二期30%层盘未开发招商兼销售龙源国际清华园楼盘名称翰林苑水木清华紫荆公馆丰泽苑御馨苑蓝钻新城均价(元/m2)240024002500210021001000021001998物业管多层0.4元0.3元0.38元未定未定未定0.35元未定理费电梯0.68元未定108—139120—13080m2两房，80-130平110-130平110-140平33-127平主力户型平方米三平方米三130-170m2方米两房、方米三房方米三房方米房房三房三房以多层为半地下停武陟老一以多层为主,中低价车位，多汽车站对中旁边，纯多层销主，一期位开盘,地中央空调，层现浇板，面，经济地处老城售、小区外立面为中式园林上车库；纯框架，产品设计塑钢双层中低价位，商业街，内设有幼涂料。现风格外立面为外墙外保中空玻璃，二期商业银行、学儿园、双代简约风涂料，现温，270度观配套校、医院、水系设计格代简约风景阳台，建材市场。格一次性2紧邻龙泉万元，送一次性优一次性优一次性优入住清华湖城市的比亚迪轿其它惠2%，按惠3%，按惠2%,按揭//园，圆孩发展的核车，按揭揭优惠1%揭优惠1%1%。子清华梦。心位置5000元。送电动车个案扫描小结：（1）通过以上对武陟县目前在售楼盘的分析总结，武陟县房地产房地产市场有如下特点：1、武陟县房地产开发项目不多，并且大盘相对较少，市场投放量一般；2、武陟县房地产起步较晚，整体发展水平不高；3、武陟县房地产发展呈现区域发展的不平衡性，由西向东开发品质逐步增强，以东区和南区发展最为成熟；4、武陟县房地产市场，外来开发商较少，大多数是本土企业第一次从事房地产项目开发。项目在一定程度上品质不高，所以项目在后期品质上可以有所提高，从而给房价提升留有一定的空间.个案扫描5、目前武陟县大多项目为新开发项目，并且体量部分项目较大，市场后续供应量逐步增加，市场竞争压力也在逐步加大；6、武陟县城中心城区大多为多层楼盘，高层主要集中在具有代表性的一两个楼盘，其他楼盘也都以多层和七层电梯房为主；7、武陟县商业主要集中在老县城中心位置，目前其他各个区并未达到形成大型商业中心的条件，主要是以临街商业房为主；8、目前住宅市场价格在1800—2600元∕平方米，价格差别不大；其中以东区、南区区价格较高，其次为北区和西区房价最低。（2）武陟县重点在售项目产品规划情况分析户型设计：武陟在售项目的户型设计基本上均采用平层的形式，户型设计较为单一。从面积上看，以紧凑型三房（110—125平方米）最为热销；两房整个市场较少。从户型功能看，采光与通风条件、动静分区的设计较合理，对一楼带花园的房型和三楼较为认可，在售项目中，除非条件制约，一般都会在一楼设置花园。项目翰林苑紫金公馆斯坦福小镇（四期）御馨苑清华园户型两室三室四室两室三室四室两室三室四室两室三室四室一室两室三室面积（㎡）89107-139139-17984100-130140-16086110-130130-14582110-130130-1403370-90110-127个案扫描户型构成：代表性楼盘户型情况一览表户数124287412172304811835129036104898配比（%）2%83%15%6%80%14%24%59%17%9%65%26%6%31%63%目前，武陟目前在售多数楼盘以的3房2厅为主力户型，面积集中在100㎡－130㎡之间；4房2厅2卫的主力户型面积集中在130－160㎡左右。个案扫描①建筑风格：目前武陟县已建成楼盘的建筑风格较为单一，但在建或即将建成的楼盘不同风格已经开始显现，总体来说，武陟楼盘风格有一定亮点，但大多数项目建筑风格相差不大，可识别性弱。部分中低端楼盘更是无整体形象风格可言。个案扫描建议：在楼盘设计方面可以结合郑州或者焦作当地一些较为标新立异的楼盘。根据本项目可以做成简约现代主义风格。与当地楼盘形成反差，体现出大盘的风范。个案扫描②外立面：目前武陟县在售项目中，外立面多采用墙体涂料和红色和深红色墙砖相结合。以往以开发入住小区以涂料为主，现在已经开始出现褪色。个案扫描建议：在选用墙砖颜色建议可以稳重、典雅、大气的色系为主，可以凸显楼盘品质和档次，不易过时。个案扫描③立面细节处理：武陟立面整体风格趋于保守，同质化现象严重。观景阳台很少采用大面积落地玻璃，其构型大多采用平板式，缺少弧形或半圆形的阳台结构。部分项目预留室外空调机位，但缺少装饰；管线在隐蔽化处理和集中布置上还有许多不足。在屋顶处理方面，多数以坡屋顶为主。外部立面的整体