世联—区域发展顾问区域开发项目必须关注的问题Issue区域发展项目并非单一以规模来界定，它通常是指城市或某一特定片区的区域发展研究与土地运营。世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题?核心要点1.1土地分级与功能指标的分配1.资源盘点与资源整1.2企业资源的挖掘与整合合1.3项目资金投入计划2.1区域在城市中的占位2.基于竞争的区域规划2.2区域间竞争格局2.3核心区问题（位置/规模/开发策略等）2.4考虑规划的弹性和动态调整3.1房地产项目开发与土地运营的关系导向3.盈利模式3.2短期现金流与长期收益关系导向3.3跨越式发展与均衡式发展关系导向3.4不同盈利模式与博弈方的不同合作方式世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题?核心要点4.1启动区如何体现区域核心竞争力4.启动策略4.2启动区如何带动区域土地增值4.3启动区如何建立区域形象和带动效应5.1配套分级5.区域配套的开发策略5.2配套开发次序5.3配套与区域整体价值及不同物业类型的关联6.1区域形象主题的确立6.2区域价值的整合与展示6.区域营销6.3关键事件及设施营销6.4渠道策略6.5卖场规划6.6公共关系营销世联区域发展模块顾服务的业务主线及其核心研究内容?土地价值的评估与地块划分?取地范围与取地策略研究?区域整体功能定位研究（规划市场区区域域发发展展评价）?区域产业发展研究?开发模式与盈利模式研究区区域域发发展展业务业务?启动区选择及开发策略研究?协助与政府签订相关协议执行服务研研究究内内容容?土地出让的市场成熟度研判土地土地运营运营?区域营销推广?土地出让/转让营销推广执行计划世联对区域开发项目的理解及观点Opinion从区域开发价值链的角度分析，政府/开发商参与区域发展项目各自承担着不同的角色土地开发项目开发管理运营商业角色土地规划/土地融资/项目规划/项目设计销售营销/运营管土地一级开发/开发招/项目建造/销售营理商销?政府/土地运营商土地规划、土地一级开发和运营在所购土地上规划并?房地产开发商建造房地产项目，租售给驻商?房地产代理商/中介宣传、营销宣传、营销，吸机构吸引投资商引驻商和消费者?运营管理/物业管理日常运营、维修和其他管理政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权责和利益点?区域规划?招商引资?政府监管政府?土地一级开发(基?政府监控权建)责?土地出让权?运?参与区域规划土地转让?持续经营营?招商引资商?土地一级开发?物业管理??土地开发经营权土地二级开发(自营、合资、股权转让等)土地开发项目开发经营管理?政?土地出让金（利益实?土地开发规划实现持续税收回报府现）?利?土地开发进程实现创造就业机会益运?低成本获取土地?通过土地/项目股权转?持续现金流回让获得土地增值收益报营?与政府分享土地增值商收益?二级开发利润回报?一级开发的合理利润?招商佣金或土地租金政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段的工作重点及世联能够提供的顾问服务内容前期规划、审批阶段一级开发土地出让土地转让二级开发1.编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办理规划审批手续。2.委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。?监督控制。1.土地出让信息3.按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。?组织一级开发土地验收，验公布。4.土地储备中心向计划部门申办立项手续。政收合格的土地纳入政府土地2.招商引资。5.需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续，监督控制监督控制储备库。3.土地公开出让府需收购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。?财政局会同国土管理部门进。6.申办《房屋拆迁许可证》。行一级土地开发成本核算。4.政策支持。7.委托拆迁公司进行拆迁谈判。8.土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土地一级开发商，签订土地一级开发委托协议。1.融资。1.参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。1.项目招商。2.寻找合作者。2.制订土地开发规划方案。2.区域增值设运3.分期、分块实施征地、拆迁支付土地出让金3.制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案施建设。1.自主开发。营补偿安置工作。，获取土地使用，获批复后与国土部门签订框架性协议。3.土地转让。2.联建开发。4.房屋拆除与土地平整。权。商4.与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。4.项目股权转5.分期、分块进行市政基础设5.与业主签订拆迁补偿协议。让。施与公共配套设施建设。可1.土地出让的市提场成熟度研判。1.协助联系投1.整体定位与发展供1.资源盘点与土地价值评估。2.区域营销战略资商。战略研究。2.2.2.的区域整体定位与发展战略研究（规划的市场评价）与策略。协助土地转启动区与物业发3.土地开发模式、盈利模式研究与整体实施方案研究。协助联系投资商。3.制订土地出让让/股权转让展建议。顾4.拆赔模式研究、制订拆迁实施方案。的营销推广计划。3.营销策略研究。问5.协助运营商与政府契约文件的准备。及执行。3.前期工作的4.营销执行顾问服服4.协助联系投资评估、调整。务。务商。区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图成长期启动期持续发展期稳定期下一个周期阶段（1～2年）（2年左右）（3～4年）划分设定方向市场检验建设发展成熟与巩固衰落或重建产出------?土地收益?土地收益?税收?税收?税收?土地收益?资产经营?基础设施建设?区域运作费用?建设投资----------投入?地区形象建设?基础设施建设?环境再投入?区域规划?公建投资?公建投资?缴税基建投入增长地价增长符合边际递减规律土地价格变迁规律基建投入与地价增长的关系曲线区域发展项目遵循着共通的开发步骤开发主体的合法性确立目标体系的建立土地查勘、资源盘点区域规划与产业定位土地的控制与获取土地价值评估开发模式的选择启动区的确定与启动区域营销世联区域开发顾问项目成功案例简介Case世联成功案例项目名称时间城市项目规模委托客户服务内容区域发展战略、经济评价、规划合肥政务新区规划市场2001合肥12平方公里合肥市规划局方案评价及建议、开发模式及运研究作方案招商局漳州项目发展战漳州招银房地产开发有限整体定位、发展战略、开发模式2002漳州1平方公里略及定位研究公司、出让方案、地动策略深圳宝安尖岗新区发展深圳市规划与国土资源局规划方案评价、整体定位、发展2002深圳2.3平方公里研究宝安分局战略、出让方案西安经济技术开发区发项目整体定位、开发模式、经济2003西安4平方公里西安高新技术园区管委会展研究测算项目定位和整体发展战略、开发北京温榆河绿色生态走天津泰达集团房地产开发2003北京7平方公里模式（土地转让模式、创新模式廊项目公司、资金流）、区域营销推广廊坊开发区项目规划发廊坊三浦威特建设发展有整体定位、发展战略、启动策略2004廊坊30平方公里展研究限公司、开发模式佛山南海科技工业园项佛山市南海区工业园区管土地价值评估与综合分析、区域目房地产与土地功能定2004佛山256平方公里开发整体定位与发展战略研究位研究委会北京市顺义新城整体功北京市首都规划委员会、产业研究和空港城市研究、区域2005北京108平方公里能定位与产业研究北京市顺义区规划局发展战略、开发模式、开发计划合肥政务新区规划市场研究?项目规模：占地12平方公里?项目类型：政务新区开发?客户目的：?土地的成功出让?为区域做控制性规划提供市场依据?区域开发的运作模式?我们解决的问题：?城市经济环境分析与资源评估?新区选址诊断报告?合肥新区规划及功能分区研究?新区开发与运作报告?案例实务研究报告?新中心区意向规划方案?取得的成效：?土地增值?成为开发热点招商局漳州项目发展战略及定位研究??项目名称：漳州港口物业研究??项目规模：1平方公里??项目类型：大规模主题地产开发??我们解决的问题：??实现区域增值??确定开发方案?典型案例分析??开发模式深圳宝安尖岗新区发展研究?规模：2.3平方公里?客户目的：?区域发展定位?区域功能分区?取得的成效：?区域规划已经完成?土地增值?土地高价出让西安经济技术开发区发展研究?项目规模：4平方公里?项目类型：开发区发展战略?世联介入阶段：世联介入时处于区域开发前期的功能定位与规划研究阶段?工作成果：?区域定位与区域增值的关系?区域的整体定位?区域发展战略?区域整体功能分区及经济指标确定?区域开发模式的建议与土地出让策略的制定?顾问效果?基于世联提出的整体功能定位和规划指标建议，完成区域总体规划；?吸引了包括上海绿地集团、香港和黄机构等品牌开发商进驻；?区域地价由60万/亩快速飞涨到130/亩；?区域逐渐成为开发热点北京温榆河绿色生态走廊项目?项目规模：7平方公里?项目类型：大规模新区开发?工作成果：?区域土地价值评估与地块划分；?区域的整体定位与功能分区（包括核心区定位）；?建立区域成功的土地市场运作模式和商业化的开发模式?区域的营销策略与形象建立?核心区土地二级开发别墅项目的市场定位?顾问效果?基于世联提出的整体功能定位和规划指标第温榆河绿色绿建议所做的区域总体规划获得首规委认可化二生态走廊隔道?基于世联提出的“公私合作”的土地运作开离发模式，开发商与政府正在协商积极推进带，区域开发已获得立项批准；?推进开发商获得政府批准成为一级土地运营商?土地地价升值达到150万亩?别墅项目现已进入实质性启动阶段。廊坊开发区项目规划发展研究?项目规模：30平方公里?项目类型：开发区发展战略?我们解决的问题：?拿地策略?区域整体定位与发展战略?区域开发模式?土地价值评估与地块划分?启动区范围确定、启动区定位与功能布局、启动区发展战略?土地出让计划?开发模式佛山南海科技工