奥丽赛·凤凰水岸促销建议宁波中原事业一部NingBo.11.2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1汇报说明[本报告针对目前奥丽赛公司回笼资金的要求，结合目前房地产市场情况以及本项目所遇到的现实问题进行务实分析，提出相应的解决建议，以供奥丽赛公司考量。]?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2报告内容PART1周边竞品现状及定价PART2余房促销方案PART3公寓部分推广建议?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3Part1周边竞品现状及定价?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4Part1.1周边竞品现状?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5皇冠花园二期?物业地址:高新区科技园区江南路与院士路交界处东南侧；?经济指标:占地300余亩，总建筑面积70万方?户型：高层户型段75-230平米；?推盘情况：2009年10月24日推出5、6、8#楼；25日加推1、7#楼，为75-138平米户型；12月初推出2、3、4#楼，为170-230平米大面积户型。?价格：1、5—8#楼均价15000元/平米，2—4#楼均价19000万元/平米。?销售情况：目前皇冠花园总体销售情况达95%以上，剩余都是大面积。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6皇冠花园二期?目前皇冠花园总体销售情况达95%以上。?项目位置和本项目比较临近，但产品上主要剩余170-230平米大户型，均价19000元/平。?与本案相比，绿城的口碑、品牌、物业等在同区域产品中占绝对优势。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7金地东御?2#地块项目位置：高新区东邻云1#地块杉路，南邻扬帆路，北邻江南路。?经济指标：总占地面积约3#地块4.738万方，总建筑面积约4#地块138848㎡，共约600套。绿化率地块30%，容积率2。5#地块?价格及存量情况：目前总体销售率约50%，高层主要存留产品集中在119平米，目前均价15000左右。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8金地东御?2010年12月推出后，去化良好，但是2月新政后成交量大幅下滑。5月份开始采取直接降价措施；?高层房源拉大层差价格，整体均价下调20%，主打1.29万/㎡起，促成了成交量的回升，持续签约；?目前购房可享受最高3000元/㎡优惠，优惠后1.2万/㎡起，一次性付清享97折；?虽然项目位置与本案相比较偏一些，但价格确实具备吸引力，再加上金地品牌的支撑，以及项目的高品质优势，都对本案造成一定影响。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9IN蓝庭?基础数据物业类别：挑高SOHO+高层跃式+洋房+商业项目特色：创意地产,花园洋房建筑类别：多层、高层、超高层装修状况：毛坯???物业地址：高新区梅墟街道江南路与梅墟路交汇处；容积率：2.00；绿化率：30%；??产品存量分析：目前高层住宅已售106套，去化率30%，存量244套，主要集中于2层、28层、30层。?价格：优惠后均价16000；?优惠：存单换优惠活动，存5万购房立减2万，一次性付款享受1200元/㎡，购买复式最高可享受10万元优惠?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10IN蓝庭?该项目90㎡以下户型占到80%以上，其中高TOWN全部为90㎡以下的户型；?88㎡的实际享受的是140㎡复式的四房两厅户型，在宁波住宅市场上非常少见；?优惠后16000/㎡的均价与本案89㎡三房两厅形成正面竞争，具有一定性价比优势。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11万科城?项目位置：高镇海绿核北地块，东临钟包路，北靠同心路?经济指标：总建筑面积:50万方，绿化率30%，容积率2.3；总户数:960户。?产品类别：精装住宅、酒店、商业。?产品情况：万科城一期为高层房源，房源面积有108㎡、138㎡。?价格：成交均价10500元/㎡和12000元/㎡。购房享多重优惠，存5万抵10万活动正在进行。?去化情况：11.12开盘当天场面火爆，供推出498户，仅当天就去化6成，开盘推出多重优惠，整体优惠13万起，最高优惠可达21万元?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12万科城?该项目位于镇海，但三官堂大桥建成后，与高新区仅一桥之隔，对本案有一定影响；?11200元/㎡的超值均价，对附近及高新区的在售楼盘均造成了较大压力；?万科的品牌、品质、物业、精装等一系列附加值都是吸引购房者的绝对优势。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13小结皇冠花园二期金地东御尾房销售，剩余170-230平大户型，目前均与本项目位置相近，12900元的起步价，价19000元，有价无市。具备较高的性价比，有相当参考价值。IN蓝庭万科城88平米产品，16000元的均价，且为复式第一批11200元的均价，带装修，且有万产品，与本项目89平住宅造成正面竞争。科品牌及配套做支撑，开盘销售6成左右。凤凰水岸在房源选择、品牌等方面均无优势前提下，促销力度必须参考相关竞争个案，制定低于市场行情的价位。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14Part2余房促销方案?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15Part2.1余房分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16余房一览序号房号面积单价总价11601102.0518596.071897729号220290.7417096.071551298楼3180290.9318796.071709127420391.5117296.076931582764570391.718326.0716805016180391.718996.071741940　170490.9319336.0717582298180490.9318976.071725494　150590.9319176.0717436809180691.719076.07174927610180790.9319176.07174368011808121.1518746.07227108712408121.1518226.072208089131108121.1519086.07231227814150590.9319176.0717436801570790.9318506.071682757合计　1559.36?CopyrightCentalineGroup,2010　Codeof29101609thisreport|17余房一览2序号房号面积单价总价号1301164.4217922.672946845楼2401162.318322.6729737693501162.5318522.6730104894601162.5318682.6730364945701162.5318922.67307550161701238.0421242.6750566047302164.4217022.6727988678402162.317422.6728276999502162.5317622.672864212101402162.5319402.673153515111702238.0420342.674842368合计　1942.17　36586363?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18序号房号面积单价总价1201139.72184762581467余房一览2301139.841871626172453401139.841879626284334501139.841891626452135601139.841911626731816701139.841929626983537801139.84193162701149381401139.8419906278365591701172.96209963631468号10202133.5717786237567611402133.57181062418418楼12502133.57182262434447131702191.9020396391399214203135.7117766241102415303136.10180062450617161703223.1920476457003817204135.7117766241102418304136.1018006245061719604133.90184062464563201304133.9190762554276211704223.1920476457003822205130.6918006235320423505130.40184462