内内部部交交流流二二0000四年五月二十五日四年五月二十五日我能我能与这个与这个世界保持的距离世界保持的距离目目录录第一部分项目情况第二部分营销创新第三部分评估总结第一部分第一部分项项目情目情况况无无与伦与伦比的景比的景观资观资源源优势优势(海岸、山坡、海景、沙滩)项项目目指指标标?规划总用地：67571.1平方米?总建筑面积：50678平方米，其中一期建筑面积：26128平方米，108户；二期建筑面积：24550平方米（其中包括商业（含会所）2000平方米），341户。?容积率：0.75建筑建筑与与山体的自然融合山体的自然融合盒式建筑盒式建筑（（BOXBOX））多拼别墅双拼别墅人性化的考人性化的考虑虑一期住宅指一期住宅指标标“万科.17英里”项目户型建筑面积表产品类型户型详细编号数量房间数建筑面积(m2)小计(m2)多拼式住宅AAa145276.473870.58Ab144284.983989.72BB1143187.772628.78B2143188.012632.14B325256.62513.24B425256.86513.72CC1164217.743483.84C2164217.793484.64双拼式住宅DD135311.92935.76D235313.25939.75D355313.371566.85D455313.871569.35总建筑面积：?????26128.37海海滩滩景景观观总总平平面面图图钓鱼钓鱼台台雕塑小品雕塑小品入口大入口大门门浮雕浮雕防腐材料防腐材料（木百叶、石材、玻璃（木百叶、石材、玻璃栏栏杆等）杆等）门门窗窗铝铝合金外合金外门门窗：窗：1.1.从从材料的耐腐材料的耐腐蚀蚀性考性考虑虑,,框料采用框料采用氟碳喷氟碳喷涂涂;;2.2.从从建筑的安全性考建筑的安全性考虑虑,,玻璃采用玻璃采用6mm+0.72mm+6mm6mm+0.72mm+6mm夹胶夹胶玻璃。玻璃。第二部分第二部分营销创营销创新新明明信信片片系列硬广系列硬广基基金金促促销销—新华信托?万科17英里项目集合资金信托计划该信托计划募集的资金由新华信托投资股份有限公司向深圳市万科房地产有限公司发放贷款，用于万科?17英里项目的建设，而由投资者定期获取稳定的贷款本息。预计收益为4%4%。信托参与方式：客户缴付信托资金，签订信托合同。每份信托合同最低金额为人民币30万元整，并按人民币1万元的整数倍增加。收益分配：信托期满后10个工作日内。购房优惠：持卡人购买17英里一期房产时，每一张《万科17英里CLUBHOUSE置业金卡》可享受价值人民币贰万元的购房优惠，每购买别墅一套最多可以使用4张。自身企自身企业业品牌品牌资资源的利用源的利用?其它在售项目售楼处的借用如金域蓝湾、东海岸售楼处设立临时接待中心?社区巡展如万科俊园、四季花城、金色家园等楼盘的巡展?万科周刊、万客会前期形象广告投放主要依靠自身媒体资源媒体媒体资资源的充分整合源的充分整合?媒体选择精而专（《经济观察报》、《新地产》、《高尔夫》、《南方航空》）?深度挖掘媒体资源，少花钱，多办事?联合媒体举办公关活动客客户积户积累累万科·17英里正式开始积累客户是从2003年10月份，截至2004年5月14日，共计积累客户424人。另加上2003年10月前所积累的客户26人，共计450人。客客户户特征分析特征分析1、地域来源深圳区域占75%，共有337人国内其他城市区域占22%，共有99人香港区域占3%，共13人?2、年龄构成（因部分客户未肯透漏，部分为估计数字）25-30岁：36人，占8%30-35岁：113人，占25%35-45岁：216人，占48%46-55岁：58人，占13%55岁以上：27人，占6%3、职业构成私营企业主：180人，占40%企业中高层管理人员：121人，占27%高级公务员：36人，占8%专业人士（医生、工程师等）23人，占5%其他未明：90人，占20%?4、购买意向：一期：270人，以180及200平方米左右的客户居多（B、C户型），最终还需看价格而定二期：135人，以单间及一房一厅居多未定：45人。5、可承受价位（总价）：一期联排别墅：（270人）150-200万：33人，占12%201-250万：86人，占32%251-300万：78人，占29%301-400万：38人，占14%401-600万：20，占8%601万以上：15人，5%二期公寓：（135人）30-40万：20人40-50万：48人60-80万：51人80-100万：16人6、万科其他社区业主及公司员工比例：约为20%，约有90人7、购买主要用途度假：55%商务及招待朋友：23%投资：4%常住：4%未明：14%8、最关心之问题排序价格、推出时间车位配套设施（包括餐饮）海滩是否私属物管收费及安全性选房顺序安全材料防腐性一一对对一一服服务务，体，体验验式式营销营销MicrosoftWord文档第三部分第三部分评评估估总结总结阶阶段段性工作成性工作成果果?推广思路清晰DISTANCE、CLUBHOUSE、PARTYLIFE关键词探讨非常透彻?媒体研究透彻，投放目标明确?公关活动设计贴合项目气质以PARTY为核心?媒体资源整合协调有效促成与《经济观察报》的深度合作目前目前存存在的在的问题问题?实际推广与策略脱节，推广缺乏系统性?客户积累效果明显，但质量无法衡量?推广节奏缓慢，户外迟迟不能出街?推广手段常规，乏善可陈?平面表现高度不够?尚美佳/成全工作缺乏计划性与尚与尚美佳美佳合作合作存存在的在的问题问题?工作缺乏计划性和前瞻性?信息共享不及时?双方缺乏深度沟通，专业交流不充分，没有达到“1”+“1”〉“2”与尚与尚美佳美佳合作的合作的思思考考?必须以策略方占主导，加强工作的计划性?以工作任务单的形式合作?任务跟踪及时有效，打好提前量?主动沟通，信息及时共享下下阶阶段段工作的工作的设设想想?主动沟通，敢于尝试，加强前瞻性与计划性?媒体资源整合协调及执行?媒体投放监控与评估?区域市场竞争项目市场调查研究?广告、现场包装、销售等领域的深度介入，及时总结分享，实现专业上新的提升?梳理与深圳万科公司对接的流程谢谢谢谢！！