Loading……深圳市众厦地产顾问有限公司www.joinsun.com.cn14／6／11本报告严格保密1谨呈:深圳市；麟恒投资股份有限公司惠州项目前期定位报告版权声明：本报告未经公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。14／6／11本报告严格保密2C思O维N导政策解读惠城区市场扫描区域属性解析T图市场研判鹅岭南市场解析地块属性分析EN宏观环境市场解析项目分析T开发方向思考客户定位产品定位开发建议客户定位产品方向商住比例建议客户解析产品定位产品开发建议本报告严格保密3C思O维N导政策解读惠城区市场扫描区域属性解析T图市场研判鹅岭南市场解析地块属性分析EN宏观环境市场解析项目分析T开发方向思考客户定位产品定位开发建议客户定位产品方向商住比例建议客户解析产品定位产品开发建议本报告严格保密4“两会”后，以“控制房价过快上涨”目标为指政策解读导，政府相继出台楼市调控措施。新政出台背景“两会“专题：温家宝总理表示：有信心在任期内把房价控制在合理价位第一季度经济数据显示：一季度全国70个大中城市房价涨幅为11.7%本报告严格保密5近期国务院重磅出击，直指投资、投机者以政策解读遏制房价过快上涨。1、首次购买90平米以上住房首付不低于30%二套房的认定以认购套数为2、二套房贷首付不低于50%，利率1.1倍单位进行界定深圳建行暂停首套住房贷款1、过快上涨地区可停止三套房贷2、停止异地购房贷款国有商业银行表态：百分百执行二套房贷首付及利率水平高房价调控新政投资、投机加快保障房建设遏制房价过快上涨重庆、上海等地试行房地产消费税非自营性房产试行征收保有环节消保障性住房、棚户区改造和中小套型费税（针对大户型）普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，大户物业土地供应不超过总供应量的30%。购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名本报告严格保密6各级地方政府积极响应政府控制房价过快上地方政策政策解读涨的号召，针对本地市场详情制定细则。1、根据情况暂停发放三套及以上房贷；2、对不能提供1年以上纳税证明或社保1、加强保障房建设（每年25万平缴纳证明的非本市居民暂停发放购房贷款方/5000套）保证中低收入家庭的住房；2、统一建设针对外来务工人员的租房；3、对境外机构和个人购房，严格按相关深圳西安3、增加经济适用房的建设；规定执行；4、增加保障房及人才安居房建设；1、暂停三套及以上房贷；1、实行买卖合同网上签约制，使房产统2、限购令—同一家庭在本市限购一套计数据更加真实，增加开发商捂盘难度；3、政策性住房用地占总量的50%以上；2、确保10%的土地出让金向保障性住房4、开发商须在取得预售许可证后三日内建设项目倾斜；海南北京一次性公开所有房源，加大惜盘、捂盘3、加紧制定保障房建设；的曝光力度；1、加强保障房建设，通过保障性住房解决″夹心层”的住房问题；2、从结构、体系、供应量增加等方面对青岛?青岛出台新“国十四条”其中暂停发放三过热楼市进行宏观调控；广州套及以上贷款对楼市影响较大；3、新政调控新则——欲严格限制“偷面?杭州试行“一房一价措施”积”杭州“打击投资投机性购房”、“加强保障性住房”是地方政府调控的核心内容，“楼市要堵，亦要疏”本报告严格保密7政策解读小结：1、基于一季度70个大中城市房地产价格过快上涨，国务院出台相应政策以控制房价过快上涨；2、中央政府通过差别化的信贷政策、房地产税费等政策打击投资、投机性购房；3、地方政府积极响应中央政府控制房价过快上涨的号召，根据各地实际情况出台相应政策，包括加大保障房供给力度、限制投资、投机性购房等以引导楼市理性回归；4、政府最终目的使房地产市场健康发展；本报告严格保密8由于紧靠深圳的地缘优势，惠州房地产市场市场研判近几年迅速发展。惠州03年以来供求走势图1、惠州03-08年供应量逐年上升，受08年金融危机的影响，大量在建、拟建工程停工造成09年供应量萎缩；2、除08年受金融危机影响成交量同比下降外，市场成交量逐年上升；3、由于大批投资客的涌进，09年惠州市场首次出现供不应求局面；惠州03年以来成交价格走势1、从03年1836元/平米的均价飙升到09年4301元/平方米的均价，惠州房地产市场以超20%/年的比例上涨；2、即使受08年金融危机的影响，惠州房价依然保持高位运营；本报告严格保密92010年一季度，惠州房地产市场价格呈稳步市场研判增长趋势，“新政”后房价出现小幅下降。惠州2010年1月-4月成交量及成交均价走势图250056002000成交量54001500520010005000500成交均价4800046001月份2月份3月份4月份3月10日，国土4月15日国务院对二套房贷1月10日国十一2月12日上调存局要求严查土地做出规定，首付比例不低于条出台；款准备金率1%；监管；政策内容50%，利率不低于1.1倍；1月12日，上调18日要求78家之后组合措施直击投资、投存款准备金率1%非房地产开发主业国企退出房地机性购房；产每一次宏连续的货币紧缩观政策的政策及土地政策等使调控都会给价格部分理性回惠州房地产市由于政策的场带来激烈相应性和的延变续性，化，房价反应得成交量急剧下跌，成交均价小归促使成交量出使得投资客聚集的惠州房地产幅下降投资客聚集的惠州房地产现反很弹大程度上受政策的影，价格延市场出现量价齐响跌！的情况，续下跌趋势成交均价跌破5000元/平；本报告严格保密10政策的调控会给惠州市场带来一定程度的观市场研判望氛围，最终市场会平稳发展。房地产周期模型：现阶段的研判：市场调整期受中央频频调控政策的影响，惠州楼市进入一段调整期，但此次调控属于技术层面，市场整体走势在拐点时间轴一段时间调整后，又将缓市场缓冲期慢回升，继续向平稳方向发展。预计房价走势市场最低谷（拐点）众厦观点1/惠州房地产市场受政策影响，成交量和成交均价均有小幅下降，惠州市场进入小幅调整期；2/未来惠州房价受多方面因素影响：政策、供应量及规划情况等。3/经过新一轮的楼市调整，房价整体会回归理性，平稳健康发展。本报告严格保密11C思O维N导政策解读惠城区市场扫描区域属性解析T图市场研判鹅岭南市场解析地块属性分析EN宏观市场市场解析项目分析T开发方向思考客户定位产品定位开发建议客户定位产品方向商住比例建议客户解析产品定位产品开发建议本报告严格保密12惠城区历史：销售面积逐年增长，销售均价惠城区市场分析稳步上升。?销售面积：惠城区自02年以来，成交面积直线上升，除08年受金融危机影响成交量下降外，均以超30%的增长率增长。?销售均价：销售均价自04年以来稳步上升，09年惠城区商品房全年销售均价为4823元/平米。09年惠城区房市场情况：销售金额为130.3亿元，销售面积为270.13万平方米，累计成交套数为24210套，均成交面积为112平米。本报告严格保密13供应：惠城区2010年供应量较大，主力户型集中在畅销型两房和三房，面积区间在60-120㎡惠城区市场分析惠州07-09年户型供应结构列表　60以下60-9090-120120-144144-180180以上合计07年套数34942870394946482722282820511占比07-09年，惠州房地17%产14%供应中19%60平方米以下23%户13%型供应增14%长较快；100%0809年套年数总供应量中，530060-1204490平方米的4168两4146房和三房供2783应量占2911整体供23798占比应量的42%，供22%应集中；19%18%17%12%12%100%09年套数33904244323031151175234817502占比19%24%18%18%7%13%100%惠州07-09年成交结构变化情况列表　60以下60-9090-120120-144144-180180以上合计07年套数19011633231621439401037997009占比年整体成交量中，19%16%60平方米以下小23%21%户型及60-909%两房和小三10%100%房增08年套长较数快；192721011921197510569419921占比19%21%19%20%11%9%100%09年套数59495725525758823251274428808占比21%20%18%20%11%10%100%同比209%172%174%198%208%192%190%本报告严格保密14惠城区市场分析惠城区现状：供应量大幅攀升，成交活跃。惠城区1月至4月供应及成交情况?供应：整体供应量较大，4月份新增供应量为4556套，环比增长262%；惠城区4月份供应套数4556套，环比增?需求：成交活跃，加277%，供应面积近期受房地产“新政”42.13万㎡，环比增调控的影响，60平加262%。米以下小户型成交低迷，自住型60-90平米两房和三房成交量惠城区4月份成交套惠城区2010年供应情况较大；数2377套，环比增500045564542.13加7.7%，供应面积450040400035供应套数28.28万㎡，环比增350029.91303000（套)25.825加9%，成交价格2500222920供应面积2000159716.08（万㎡）5283元/㎡，环比上1500120815涨1.5%。1000105005001月2月3月4月本报告严格保密15供应：2010年4月份入市项目中，60平方惠城区市场分析米以下一房供应量集中，占整体供应量的43%。　60以下60-9090-120120-144144-180180以上合计占比一房1976270000200345%两房0408