铜陵康城项目提案报告LOGO技术经济指标技术经济指标主要经济技术指标规划用地面积：76697.6平方米总建筑面积：111421.4平方米（不含地下室）其中：住宅建筑面积:102605.4平方米小高层：9904.4平方米已拆迁已拆迁高层：14591.2平方米多层：78109平方米总户数：973总容积率：1.452建筑密度：20.96%总绿化率：34%目目标标我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向我们的目标?实现开发商项目的快速变现?实现企业品牌?实现项目增值项目背景项目背景?本案地处开发区，但又位于一环以内，是开发区与城市中心地块较近的区块，具有铜陵人对于市区的概念是以一环作为分界线，一环以内仍然是市区的这一心理感受较为普遍，项目区位因此楼盘易于为市区消费者所接受，同时项目本身又能吸引开发区大量的白领进驻，与城市中心较近的心理距离加上未来城市次中心的发展预期，项目理应成为未来铜陵人居住投资的首选。?依托铜陵市政府对城市建设的宏伟蓝图，本区域是铜陵市政策导向重点开发地块，加上开发区自身具备的经济发展优势，必将为该地块带来源源不断的市场信心和人气。?项目所在地属于开发区较成熟地块，就居住来说已得到一定的市场认同。地块北侧为已建的“新苑小区”，属于经济适用房，往北过铜抚路则是正在开发销售的“万泰翡翠城”开发氛围，应该说，本区域的楼盘体量显然偏小，是一个供小于求的市场，而独特的地理位置又使其成为铜陵人甚至周边地区居住投资的首选之地，在这样的背景下，项目的开发建设，无论从规模上，还是品质上，都可以成为本区域的标志性楼盘。本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图?问题界定项目界定项目界定项目界定项目界定?结构化分析?客户构成客户分析市场分析市场分析?消费特征客户分析发展战略发展战略项目定位项目定位整体推广思路整体推广思路项目界定?问题界定?结构化分析铜陵地处上海与武汉、南京与九江的正中心铜陵地处上海与武汉、南京与九江的正中心城城市定位为泛长三角圈副中心城市市定位为泛长三角圈副中心城市?城市区位优越：沿长江走向的快速通道使铜陵与东到上海、西到武汉的广阔区域紧密相联，南北的合（肥）铜（陵）黄（山）高速公路和东西向的沿江高速公路正在积极建设，合铜高速已建成，是皖中南交通枢纽和中心城市之一。?经济发展较快：2005年,铜陵市的GDP总量为182亿元,人均GDP达到3130美元。“从国际经验分析,在人均GDP达到3000美元发展阶段,环境问题开始得到重视。城市经济发展迅猛；?城市定位:以建设铜工业基地、水泥建材基地、正着力打造沿江工业名城的总目标，建设泛长三角圈副中心城市。项目处于政府规划中的双向（向北、向东）发展的交汇区项目处于政府规划中的双向（向北、向东）发展的交汇区域——规划较其它区域有显著的差异化优势域——规划较其它区域有显著的差异化优势?区域发展前景良好:铜陵“十五”计划确定的重点发展地区之一——未来铜陵市行政、经济、文化和居住的新城市中心铜陵项目城市发展的里程碑；?特征优势显著：枢纽化、中心化、工业化；?产业基础支撑：铜经济是铜陵的第一产业、建材产业发展迅猛，是全国重要的水泥建材基地；此外，纺织、机械等产业发展势头也十分迅猛。正着力打造沿江工业名城，区域交通枢纽和中国生态山水铜都。地地块块价价值雏值雏形初形初现现?地块较为平整：项目地块呈Z字型，目前沿石城大道部分地块已为净地。?交通较为便利：4、19两路公交车环绕城市。?项目周边配套：龙港大酒店、铜陵市柳园小学、百味园宾馆、田苑市场、绿色食品市场、久久超市?地块价值雏形初现:四周道路整洁，虽然目前人居氛围和商业氛围不浓，但项目周边为城市规划发展的两大重点区域，随着北部的新城区发展，人口必将迁移至此。此区域后市必然与东北经开区联合发展，项目所处中间区域受两大版块发展的联动影响，后市潜力发展无限。区区域域属属性和性和项项目目属属性的基本界定，可以性的基本界定，可以帮帮助我助我们们明确明确研研究方向和方法究方向和方法?泛长三角经济圈副中心城市的城市定位?皖南皖北的联系纽带，省内江北地区经济领跑者?房地产市场处于启动阶段，宏观经济能够支撑房地产业高速发展区位?政府规划中的双向（向北、向东）发展的交汇区域属性?未来铜陵市行政、经济、文化和居住的新城市副中心?枢纽化、中心化、工业化?接轨南北经济发展的桥梁区域?目前区域竞争对手较少，项目的竞争威胁较小?项目具有一定规模优势项目?可达性良好、交通较为便捷属性?产品物业类型以多层为主，且主打户型面积在90－100㎡，优势明显项目界定?问题界定?结构化分析SS：情境（：情境（situationsituation））——项目背景事实（项目、客户、市场）——项目背景事实（项目、客户、市场）?区位优势明显政府主导的新城区与经开区交汇－－未来城市次中心，规划及政策倾斜皆较其他区域有显著优势；?大规模住宅项目项目总占地为76697.6平米，建筑面积111421.4平米，目前本区域体量较大；铜陵中高收入消费群普遍存在老城区置业，本区域房地?客户需求存在空白点产市场与消费者需求存在脱节，但随着区域发展的逐步成熟，本项目发展潜力很大。?市场机遇好经济发展迅速，人均收入大大提高，消费力增强，住宅市场供不应求，且竞争仍以本地化为主；C：矛盾或冲突（complication）——项目自身存在着的矛盾或冲突现阶段项目核心矛盾：?目前区域认知度不足与消费者心理接受的矛盾?项目前期运营所需要的资金投入与资金需求之间的可能矛盾现阶段项目核心冲突：?项目的快速变现与利润最大化的冲突?项目入市定价策略与利润最大化的冲突QQ：提出问题：提出问题（（questionquestion））——要实现价值变现必须要回答的核心问题——要实现价值变现必须要回答的核心问题如何帮助开发商实现快速变现和？产品价值达到利润最大化本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图?问题界定项目界定项目界定?结构化分析?客户构成?消费特征客户分析客户分析市场分析市场分析市场分析市场分析发展战略发展战略项目定位项目定位整体定位思路整体定位思路项目界定?住宅市场分析铜陵市住宅市场特征决定了快速入市铜陵市住宅市场特征决定了快速入市、取势造势——项目取胜的关键、取势造势——项目取胜的关键经过归纳总结，铜陵住宅市场有未来供应量将持续放量，本项目应抓住该契机快速进入市场以下特点：?铜陵市05年竣工住宅面积48.69万㎡，06年前三季度已竣工约40万㎡，市场供应量增幅较快，消化力度有限◆房地产项目主要集中在老城区?房价爬升迅速：以铜陵市区在售楼盘为研判基础，05年市区房价已◆不同区域房价差别大达到3000元/㎡，有的已超过3500元/㎡；06年市区部分项目房价已达到4000元/㎡；房价涨幅过快，未来竞争将越发激烈◆物业类型逐步由多层向小高?目前铜陵市房地产市场刚进入发展阶段，在该层面上本项目仍有较大超越空间层转变，但目前仍以多层为主城市发展地倾东北，通过造势，本项目可最大化利用新城区、经◆房地产项目走规模化路线逐济开发区的区域价值步显现?以新城区、经开区为城市发展方向将成为铜陵市未来10年城市发展◆房价涨幅较大的热点区域，为众多投资者提供了大量的参与机会，而本项目正位于老城区与新城区、经开区交汇处枢纽地带，发展潜力无限◆目前铜陵市住宅项目户型偏大项目产品规划以多层为主，市场接受度高?，总价过高，市场接受度有限随着房地产市场的快速发展，土地资源变得更加稀缺，小高层、高层将是未来发展必然趋势，多层将是稀缺产品◆营销推广手段落后、单一铜陵市房地产市场分析铜陵市房地产市场分析市场数据分析内开发投住宅投购置土土地开施工面竣工竣工住商品房商品房容资额资额地面积发面积积（面积宅面积销售面销售收（亿（亿（万（万万（万（万积（万入（亿元）元）㎡）㎡）㎡）㎡）㎡）㎡）元）年份2004年12.848.2455.1932.19144.4557.8338.9555.5112.212005年13.348.2767.3426.08189.2464.6648.6971.8515.032006年前11.877.82————226.2539.5529.2036.729.1三季度06年房地产市场发展较为理性铜陵市房地产市场小结铜陵市房地产市场小结1、06年铜陵市房地产投资开发继续保持快速增长06年前三季度，铜陵市房地产开发累计完成投资11.87亿元，同比有一定增幅2、房地产市场供需平衡前三季度中，房屋施工面积为226.25万平方米；新开工房屋面积115.83万平方米；房屋竣工面积39.55万平方米；销售房屋面积36.72万平方米，住宅竣工面积与销售面积比为0.93∶1，房地产市场供需平衡3、房价稳中上升虽然国家不断地出台房地产有关政策，以规范房地产市场但效果不是很明显，铜陵市房价继续保持小幅上涨，目前铜陵市整体房价保持在3200-3300元/㎡4、大面积、大户型商品房所占交易比例较高主要原因是受住宅市场供应结构限制，中小比例供应量较小，市民只能被迫接受大面积户型。铜陵市房地产市场小结铜陵市房地产市场小结5、铜陵市房地产项目规模化现象不明显市场上具有15万㎡以上的项目较少，市场规模化还未形成6、目前，物业类型以多层为主多层仍是铜陵市房地产市场的主打产品，但小高层、高层物业已广泛出现（主要分布在市中心地带），并是未来市场发展趋势7、不同区域房价差别大市中心有的项目房价高达4500元/㎡，但有的区域房价才3000元/㎡左右8、二手房住宅是市场比较活跃由于二手房市场户型面积为中小型户型，总价较低，对工薪阶层来说，具有普遍的购买力全全市住宅在市住宅在售代表售代表项目项目扫描扫描万泰翡翠城湖畔人