MARKETINGDEPARTMENT苏州思源房产经纪有限公司www.syswin.com房地产流通领域最优秀的平台型整合增值服务商1壹。整体市场经济面MacroEconomicREM行业面ealstatearket21.市场研究宏观政经RESEARCHMarketresearchMacroEconomy&societyDEPARTMENT无锡大势-经济发展势头强劲，投资储蓄旺盛，房价相对较低，仍有较大上升空间经济发展面表现出色，人均经济效率位列7城次席经济发展与房价有较大落差房地产市场面发展相对滞后，需求旺盛，房价仅列7城第六位Fig.1Fig.22009长三角主要城市GDP总量【亿元】2009长三角主要城市人均GDP【元/人】15,046100,00016,000二二14,000四四第78,989第81,14681,646第第80,00073,99874,924名名12,000名名PP排排排排56,861DD10,000DDPP60,00055,290GGGG7,740均均8,000人人5,0005,09940,0006,0004,2154,2304,0002,51920,0002,00000常州宁波南京无锡杭州苏州上海南京常州宁波杭州上海无锡苏州Fig.3投资2009长三角主要城市人均存储-消费Fig.42009长三角主要城市人均可支配收入【元/人】3500020,000,00020,000投资储蓄类（元）城镇居民人均消费性支出(元)30000六六15,000,000第第15,000250007846二二名名82699165第第排排9165名名94089918价价200007790排排房房类类10,000,000均均10,00015000蓄蓄平储储平209921000018595资资1820315961投投1633915619164025,000,0005,0005000000常州上海杭州南京宁波无锡苏州上海南京杭州宁波苏州无锡31.市场研究城市地产RESEARCHMarketresearchRealEstateMarketDEPARTMENT地产大势-成交放量，涨幅收窄；政策市场风险端倪显现典型13城9月各城市整体供求均双双放量，多数城市均价上涨；多数城市突破市场均衡线，进入潜在风险市场；【fig.5,Fig.6】无锡9月放量成交77万㎡【今年峰值】；供应94万㎡【今年峰值】；价格微张3%【今年第三】。Fig.5Fig.6价格环全国13城市供求走势汇总图城市风险潜力评估（2010年9月）比指标单位：万平方米上10%长春20001.60升18001.401600持13351.151.20平0%-天津、杭州14001261大连重庆1257微+10%无锡、成都12001.00涨100010950.80小8000.60幅-10%上海、南京北京600下-0%武汉0.40400调2000.20下00.00-10%太原调新增供应量成交量批售比批售比1.21.0-1.20.8-1.00.8指标供大于求供略大于求供略小于求供不应求暖色系：潜力市场冷色系：风险市场41.市场研究城市地产RESEARCHMarketresearchRealEstateMarketDEPARTMENT市场供求-五年供求基本平衡，整体楼市稳健发展年度数据【Fig.7】Fig.72006-2010-Sep.无锡住宅市场年度供求走势图8,000,00008-09年受大势影响波动较大，其余隔年基本实现供7,000,0006,000,000求平衡，年均供求-435万㎡vs429万㎡，供求比5,000,0004,000,0001.01:1.00。3,000,0002,000,0001,000,00002006年2007年2008年2009年2010年供应面积(M?)成交面积(M?)季度数据【Fig.8】Fig.82006-2010-Sep.无锡住宅市场季度供求走势图3,000,00009年Q1至10年Q2连续6个季度呈现供不应求，至2,500,0002,000,000今年三季度供求反转，受930政策影响，预计整个四1,500,0001,000,000季度将进入政策调整期。2010年前九个月余额均成500,000交约445万㎡，较09年全年下降约1/4，“政策市”0Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3波动明显。2006年2007年2008年2009年2010年供应面积(M?)成交面积(M?)51.市场研究城市地产RESEARCHMarketresearchRealEstateMarketDEPARTMENT成交均价-供应放量，成交冲高回落，价格涨幅相对收窄，市场基本面良好Fig.92006-2010-Sep.无锡住宅市场月度供求价走势图8,1381,400,0009,0007,3927,6431,200,0008,0006,2086,1465,6997,0001,000,0005,4625,1926,0004,8024,4304,818800,0005,000600,0004,0003,000400,0002,000200,0001,0000001030507091101030507091101030507091101030507091101030507092006年2007年2008年2009年2010年供应面积(M?)成交面积(M?)成交均价(元/M?)2010年1-9月新增供应2010年1-9月累计成交2010年1-9月成交均价量量较09年同期-同比+29%较09年同期-同比+50%较09年同期-同比-2%较前9个自然月-环比+19%较前9个自然月-环比+9%较前9个自然月-环比-27%61.市场研究城市地产RESEARCHMarketresearchRealEstateMarketDEPARTMENT存量市场-各产品线成交均有所增加，除90首置产品线库存下降外，其他产品线的库存均出现了上升，改善型产品攀升近2成半存量保有量库存量呈U字形走势，自2010年4月达到谷之后，Fig.102006-2010-Sep.无锡住宅市场月度存量保有量走势图连续5个月温和反弹，预计四季度受政策影响，库存600500将继续量攀升。400300万平方米200100009.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.09存量库存环比浮动率4月份以来，库存环比浮动率以平均+4.4%的速度攀Fig.112006-2010-Sep.无锡住宅市场月度存量环比浮动率走势图20%升，9月较4月存量攀升了约58万方，主要集中在15%180㎡以上的再改产品，以及120-144㎡的首改户型。10%5%万平方米0%09.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.09-5%-10%-15%-20%浮动率71.市场研究城市地产RESEARCHMarketresearchRealEstateMarketDEPARTMENT可持续发展-市场敏感度、健康度良好；长期发展供求关系仍是决定价格变动的第一要素Fig.122006-2010无锡住宅市场供求批售比-成交均环比拟合指数走势VerificationExponent2.001.000.00验证验证指指数数：：-1.00值值0,0,预预示价格↓示价格↓值值0,0,预预示价格↑示价格↑07M107M207M307M407M507M607M707M807M908M108M208M308M408M508M608M708M808M907M1007M1107M1208M1008M1108M1209M0109M0209M0309M0409M0509M0609M0709M0809M0909M1009M1109M1210M0110M0210M0310M0410M0510M0610M0710M0810M09推出Fig.132006-2010无锡住宅市场供求批售比-成交均环比走势批售比价格环比拟合5.0040.00%价格上升0.0020.00%拟-5.000.00%拟合价格下降合-10.00-20.00%度6非拟合07M107M207M307M407M507M607M707M807M908M108M208M308M408M508M608M708M808M907M1007M1107M1208M1008M1108M1209M0109M0209M0309M0409M0509M0609M0709M0809M0909M1009M1109M1210M0110M0210M0310M0410M0510M0610M0710M0810M090政策干扰%Fig.8142006-2010无锡住宅市场成交均价指数走势PriceIndex190170150价格指价格指数数130基期2010年1月110基期2010年1月90；；基期指基期指标标=100=10007M107M207M307M407M507M607M707M807M908M108M208M308M408M508M608M708M808M907M1007M1107M1208M1008M1108M1209M0109M0209M0309M0409M0509M0609M0709M0809M0909M1009M1109M1210M0110M0210M0310