谨呈：深圳天健集团天健集团沙河新力源工业用地项目整体定位版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。工作进度安排2010/10/222010/11/42010/11/92010/11/20第一阶段第二阶段第三阶段市场调研阶段及定位初判整体定位及发展战略报告修改与可研报告?前期准备?项目界定?将修改意见进一步落实?与客户进行首次沟通?问题结构化分析?形成本项目的最终成果?项目地块现场查勘?项目发展方向的研判?提交可研报告?深圳宏观经济背景研究?写字楼市场客户分析?深圳商务格局研究?参考案例的发展战略借鉴?工业用地转性访谈?项目整体定位?深圳写字楼市场调研?经济测算?智慧广场调研?……?香年广场调研?汉唐大厦调研?……?市调成果沟通?中期汇报?终稿报告2市场调研项目实地调研与踏勘相关专业人士访谈项目调研所作的研究?项目区位?智慧广场陈经理?智慧广场?深圳城市发展格局研究?香年广场?项目交通条件?香年广场王先生?工业性质土地转性研究?汉唐大厦?项目进入性?汉唐大厦刘小姐?写字楼市场板块格局研?诺德中心?项目四至?诺德中心李小姐究?海岸城?项目内部资源?中原何经理?侨香片区客户分布研究?振业国际商务中心?项目周边区域?世联代理部林总?深圳写字楼市场研究?东方银座公馆?……?世联估价部陈经理?项目发展方向研究?世联行?华侨城物业处?项目整体定位?中原地产?总经理峰会?……?……?……3【地块区位及交通】地块位于北环和广深交汇处，深圳两大商务板块的中间地带，华侨城以北，塘朗山以南塘朗塘朗山南坪快宝塘朗山山速通道塘朗安桃源山塘朗山村南山罗湖北环大道福田本地地块安托前海科技园地王块成都侨香路山工中心华侨中心福田华强商务圈商圈业区城150公电子物广深高速南山西区中心里区香蜜商务圈流圈湖华侨城深南大道?地块位于深圳市南山区和福田区的交汇处，华侨?地块位于南山区北环大道和广深高速交汇处东南边城北，两大商圈的中间地带，地块南面为华侨城，北边为塘朗山，东边为安托?深圳通过30年的发展，已逐步形成了罗湖地王商山工业区，西面为桃源村和科技园圈，华强北电子物流园、福田中心区、中心西区、科技园、南山商务圈和前海中心几大商务圈?地块交通：北环大道、侨香路、广深高速和南坪快速通道四条主要道路4【地块指标】总占地面积2.36万平米，目前为一类工业用地，容积率是2.2至3.0地块基本信息道北环大宗地号：7407-0001用地性质：一类工业用地；区位：南山沙河工业区；本地块容积率：2.2-3.0；使用年限：３０年，2024年7月7日截止；广深面积：23590平米；高速路地价：7178321元人民币；云深地块内部基本情况地块整体用地平整，内部为新力源厂临时建筑，周边地块情况周边为龙华汽车销售中心等临时建筑5【周边现状】项目北面是桃源村，东面为政府和深云村规划用地，南面有智慧广场和香年广场，西面为高发工业园?北边香瑞园广桃源村桃源村，现正在开发桃源深高发工业园道村三期香瑞园住宅区高速通?东边北环大道速快现为建工厂，规划为政府侨坪香社团用地景南路美本地块圳苑深云村，规划为居住用地深业工?车规划----南边汽工业用地田心居住用地丰中现有写字楼智慧广场和香务服规划----年广场，用地属性仍是工天政府社团业性质用地虹用地流物?西边中规心划智慧广场特高发工业园西边，为科技殊用园商务区的边缘地带地场广年香6【天健背景及目标】?当前，本地块的闲置问题受到政府的重视项目背景?１１月２２日前向政府重新申报规划指标?参考智慧广场的模式客户目标?3-4亿的利润?容积率达到多少才能实现项目价值最大化存在困惑?工业性质用地如何才能进入市场进行流通？7本次汇报的两大部分内容：1.市场化实现项目价值报告主体内容2.工业物业商品化路径8第一部分——市场化实现项目价值01项目核心问题界定第02深圳商务板块分析一部分03区域重点项目分析04市场机会挖掘及项目整体定位9Chapter1-项目问题思考项目核心问题界定深圳产业升级不断深化，商务市场进入快速发展期，未来商务办公市场大势向好80年代：以1990－2010：新能三来一补的2010：金融源、互联网加工制造业、物流、高、生物、等为主科技产业崛三大产业壮起大深圳中心区写字楼2010年前三季度销售价格11片区位于深圳市内，两大商务板块的结合部，拥有市内独一无二的生态环境、规模、交通等优势片区拥有发展生态商务的必备条件宝安塘朗山南福罗山前海科技园地块田地王湖成都华强中心商务圈华中心福田商圈南山西区中心150公区电子物侨里商务圈城流圈12智慧广场以及香年广场已经验证了区域市场的可行性本地块智慧广场路云深香年广场华侨城—波托菲诺智慧广场香年广场?2010年6月开始销售?2008年8月开始销售?到10月底已经销售了70％?开盘时价格为19000元/平，销售均价超过4万/平米米，目前已经售罄，目前售价超过3万项目的实现性没有问题13结论：本项目的市场化操作难度不大14但是项目位于深圳非传统主流商务板块，区域商务氛围不成熟项目不在主流商务圈内宝安塘朗山?南山地块所在区域与各大商务板块都相隔一定的距离福田罗湖，不在任一商务版块内；前海科技园地块地王成都华强中心商务圈华侨中心福田商圈南山西区中心150公区电子物城里地块所在区域商务氛围尚不成熟商务圈流圈?地块所在侨香区域为工业区，以工厂为主，环境较差，而且写字楼仅有汉唐大厦，香年广场，智慧广场；北环地块东塘朗山塘朗山塘朗山塘朗山塘朗山塘朗山塘朗山塘朗山塘朗山塘朗山塘朗山塘朗山桃源村桃源村桃源村本地块本地块本地块安托山安托山安托山智慧广场工业区工业区工业区地块东安托山工业区香年广场香蜜湖香蜜湖香蜜湖华侨城华侨城华侨城汉唐大厦深南大道深南大道深南大道15项目的位置、进入性等条件较智慧广场要稍微差一点地块条件比较北环大道?地块位置和周边环境本地块智慧广场香年广场本地块??北靠物流中心北靠北环、桃源?北靠广深??西靠汽车服务中心西靠广深、工厂?西靠深云路、智?南靠广深、工厂?南靠侨香路，华侨慧城?智慧广场路?东边为工厂南靠侨香路云?东靠深云路、香年深?东靠工厂香年广场?进入性华侨城—波托菲诺本地块——北环智慧广场——侨香路香年广场——侨香路相比之下，在地块位置、周边环境和进入性上——智慧广场最好，香年其次，本地块再其次16因此我们认为项目的核心问题是在非主流商务办公区，本项目如何“地尽其利”？?深圳商务市场整体向?侨香片区是深圳非传好统片区?智慧广场以及香年广?本项目的条件也相对场已经验证了区域市场较差地尽其利17Chapter2-从城市看区域深圳商务板块分析深圳商务办公市场随着城市产业的变化在不断的升级第二代：第一代：第三代：第四代：蔡屋围及华人民南福田中心区南山、宝安强北80年代90年2000－2005－代2005201019第一代及第二代商务：罗湖商务板块，以国贸大厦、地王大厦为代表，当时客户主要是港台的三来一补企业历史回顾蔡屋蔡屋围围?80年代，凭借罗湖口岸，和“三来一补”等政策商商务务圈人民南圈人民南，加工业成为当时主导支柱产业，人民南形成了商商务务圈圈以国贸大厦为中心的商务板块深南大道?90年代，深圳证券交易所成立，深圳成为中国内地两大证券交易所之一，蔡屋围区域逐渐形成了以地王大厦为中心的金融商务板块现在罗湖国贸大厦地王大厦产业主要为以金融服务业为核心的现代服务业，罗湖成为了深圳的金融中心国贸大厦20第三代商务：福田商务板块，以江苏大厦、招商银行大厦、大中华国际交易广场等为代表历史回顾中心区?2001年中国加入世界贸易组织（WTO）中心西中心西中心区商务圈商商务务圈圈商务圈?2003年中国内地与香港签署《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》，大量香港高端深南大道服务业抢滩深圳，将深圳作为开拓全国市场的跳板现在福田福田中心区以金融为核心的现代服务业，形成了中心区、中心西区、华强物流中心商务圈，为深圳金融中心，和深圳商务板块老大的地位江苏大厦诺德金融中心21第四代商务：前后海以及宝安中心区商务板块，以海岸城、天利中央广场、荣超滨海大厦等为代表历史回顾宝安宝安科技科技园园?凭借西部港区，打造成为了华南地区集装箱枢CBDCBD纽港和大宗散货中转基地商商务务圈圈?深圳市高新技术产业基地，以加工制造为核心深南山南山南大道CBDCBD?修建西部通道?“深港一体合资共建”；规划“三点一线一中心”；等政策?广深沿海高速现在前后海宝安中心区打造成为以现代服务业为核心，成为珠三角的核心荣超滨海大厦天利中央广场区的前后海和宝安片中心区商务板块雏形已形成，成为了当前的投资热点2005-2007年各区新增推售比例比100%南山区较6%其他其他90%中心西区19%13%80%18%南山区南山区70%13%中心西区29%60%17%50%中心西区40%中心区22%30%76%中心区20%51%中心区10%36%0%2005年2006年2007年22深圳商务板块经过近30年的发展，呈现“一路向西”发展趋势，并已形成以罗湖—福田，南山—宝安为“双核”的格局深圳主要商务板块分布图宝安CBD赛赛格格电电子子科技科技园园商商务务圈圈高新高新企企业业地王地王金融金融商商务务圈圈中心西中心西中心中心区区商商务务圈圈成成长长型企型企业业高高端端商商务务圈圈深南大商商务务圈圈道南山南山CBDCBD23罗湖—福田是深圳商务市场的发源地，是深圳商务写字楼的价格高地罗湖是传统的商务区，依托两大商务圈维持福田中心区是深圳CBD发展之地，代言着深罗湖是传统的商