2013年7月某股份有限公司城市进入评价体系-地产文库

2013年7月某股份有限公司城市进入评价体系

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XXXXXXXX股份有限公司城市进入评价体系市场营销部2013-07-02技术路线通过系列指标，快速决策拟进入城市的可行性。城市评价建议及风险提示可行市场环境评价企业诉求土地市场供需评价不可行商品房供需评价放弃及理由评价体系第一部分城市评价序号组成因子具体指标评价依据区域单中心城市阶段适合在区域中心城市取地区域中心城市近郊土地具备较好的市区域发展阶段区域中心城市大都市化阶段1场机会（见附件）区域中心城市以外的次中心城市、功城市群阶段能中心城市等均具有较好的市场机会评价体系序号组成因子具体指标备注城市发展战略结合城市发展规划进行评价2城市化建设城市重要基础设施建设轨道交通及其他重大基础设施GDP规模及增长率衡量城市总体经济实力的最直观的经济指标从一定程度衡量房地产市场发展阶段，人均人均GDP及增长率GDP处于3000至8000美元时，住房价格上涨速度明显加快人均可支配收入及增长率衡量城市人均财富水平的代表指标社会零售品销售额及增长率城市消费力的体现经济发展3意味着城市基础设施建设的投入力度和房地及产业结构固定资产投资额及增长率产建设力度外贸活跃则城市开放性强；大批相关从业人进出口总额士将具备良好的财富积累；积累起大量外籍人士异国居住、办公的需求重点关注产业和招商引资对人口的导入和人产业结构和招商引资口结构的影响评价体系序号组成因子具体指标备注人口总量总量决定市场规模由流动人口和常住人口比例、城乡人口比人口结构例、年龄职业等比例可推断刚需、再改及其他消费特征4人口状况城市建成区人口密度=市区常住人口÷市区人口密度建成区面积包括常住人口增长率、外部人口流入趋势人口增长趋势（对外部人口的吸引能力）；人口规模增长直接产生刚性需求的积累评价体系第二部分市场环境评价序组成因子具体指标备注号外来开发商进驻比例?将外来开发商进入数量作为评判市场开放度与市场成熟度的指标；1市场开放度?外来开发商进入城市，并获得项目成功，说明市场开放度较好；同时外来的竞争也将使本地全国性一线房企进入情况的市场成熟度迅速提高；行业政策限购限贷，预售及放贷条件等地方性行业政策2相关政策政府资源及支持力度评价体系第三部分土地市场供需评价序组成因子具体指标备注号1土地供应土地供应量及趋势变化供应紧缩将加大土地获取难度，刺激竞争土地成交量代表未来1-3年的商品房供给，土地供土地成交量及趋势变化应量过大将抑制未来房价上涨?土地成交溢/折价率反映市场冷热程度，土地价格猛升将导致房地产价格在2-3年内出现大幅上2土地成交土地成交价格及趋势升。?价格趋势反映市场发展的健康程度。土地供需比反映市场冷热程度评价体系第四部分商品房市场供需评价序组成因子具体指标备注号1市场供给市场存量及供需比变化决定未来的市场竞争区域成交总量代表市场规模和承载力把区域销冠及典型楼盘的销售额及销售面积作单盘成交情况为市场标尺2市场需求?整体均价高低衡量市场的成熟活跃程度成交价格及趋势?个案价格标杆从一定程度反映市场需求弹性?价格增长趋势反映市场发展的健康状况与同级别城市相比，存在价格差说明有拉升的与同级别城市价格对比可能性；附件附件：大区域中的城市发展阶段（案例借鉴：日本东京—城市发展进程）区域单中心城市阶段区域中心城市大都市化阶段城市群阶段横滨横滨副城副城副城川崎川崎副城副城副城东京东京副城副城副城其他城市其他城市其他城市其他城市副副副城城城千叶千叶特征：特征：特征：?区域中仅有一个大规模城市?区域中心城市规模膨胀，不断向外?区域中心城市与周边其他城市形成了，整个区域的资本、人才等各沿扩张，城市周边出现以某种功能产业分工和功能互补，根据行政地位与种资源向核心城市不断集聚；（居住、产业等）为主的快速发展的经济实力等级逐渐形成区域次中心城市?核心城市吸聚的力量远大于副城区；、功能性中心城市等城市等级；外扩的力量?郊区化成为中心城市发展的趋势?中心城市外扩的力量凸显，成为发展趋势取地机会：取地机会：取地机会：?在区域中心城市取地?区域中心城市近郊土地具备较好的?区域中心城市以外的次中心城市、功市场机会能中心城市等均具有较好的市场机会

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zhoulh90贡献于2014/6/12

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企业管理,评价体系

内容摘要：将外来开发商进入数量作为评判市场开放度与市场成熟度的指标；外来开发商进入城市，并获得项目成功，说明市场开放度较好；同时外来的竞争也将使本地的市场成熟度迅速提高。

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