《万科的观点》管理篇万科观点，一言一语藏珠玑。王石风格，头上脚下露峥嵘。--冯仑，万通集团主席，中国房地产协会城市住宅开发委员会副主任委员。　　我在北大讲授万科案例时，学生们总问：“万科成功的原因是什么？”如果非要我列出一个原因，我会说：万科是一个一群脑袋在思考的公司。而且，同万科委办的，还有一群在思考的脑袋！--黄铁鹰，曾任香港华润创业有限公司董事总经理，现任北京大学光华管理学院访问教授。　　假如20年的中国企业商业环境行同一片沼泽，万科就是一个成功走出这片泥泞，并且依旧阳光、健康、人性张扬的领先企业。--牛文文，财经观察家，《领袖的资格》作者，《中国企业家》总编辑。　　伟大的人很多，但伟大的公司不多，万科做出了选择：建立伟大的成长机制，建立一个决不依赖任何个人的伟大公司！历史会证明，万科今天做的职业化是中国大部分企业未来五到十年将要做的。--姜汝祥，战略专家，管理畅销书《差距》作者，北京锡恩管理顾问公司总经理。序一我的观点王石连载：万科的观点管理篇《万科的观点》文集收录了我的一些文章，较早的有《为了明天》(总36期)和《改改坏脾气》(总第75期),较近的有《房地产业与新经济的对接》(总第376期)和《2004年新春致词)(总第444期)，从1992年到2004年，文字的时间跨度长达12年——而万科的发展史更长于此。1984年，万科成立。1988年，万科进入房地产领域，并于1992年确定以城市大众住宅开发为核心业务。1993年，万科开始做“减法”，力求专业化。2000年以来，房地产在国民经济体系中的支柱产业地位进一步确立，行业前景明朗。资金密集型特征进一步突显，集中化程度提高，消费者也日趋成熟。在这样的行业背景下，万科开始了新一轮的扩张，目前业务扩展到深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山、广州、东莞、无锡、昆山和惠州19个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海区域为中心的三大区域以及如武汉、成都等其它中心城市的“3+x”发房地产智库www.fdc01.com展策略，形成全国布局。从一开始，万科就秉承与其他房地产公司迥然不同的经营理念。万科不以赢利为惟一目标，不是单纯为客户提供住所，而是参与城市生长和城市文化建设的进程，坚持对城市负责、对后代负责的使命和理想。推行一种新的生活方式。正是在最初坚定而略显简单的“理想主义加实际的操作技巧”之上，诞生了今天万科的品牌理想：从生活细节出发，提供体贴周全的服务，创造优质的居住环境，与客户共同建立一个能展现自我品味的理想生活。”二十年来，万科保持着行业领跑者的地位，并凭借一贯的创新精神及专业开发优势，树立住宅品牌，为客户提供理想人居，为投资者带来稳定增长的回报，同合作者携手前行，交出了一份令人自豪的成绩单。我们用八个字总结万科过去的二十年：增长，自省，专注，均好—这是万科二十年来最宝贵的财富。万科有增长导向的业务文化。从结果上看，万科保持持续的赢利，而且是在业务急剧变化调整中持续赢利，这说明万科拥有非常清晰而明确的增长意识。万科在高标准要求下进行“自省”。在逆境中自强不息，在顺境中谋求突破，在均好中强调加速，二十年发展历程贯穿着对自身高标准的要求。万科有着专注的战略精神。二十年来，万科在多元化中做减法，在区域扩张中做业务收缩，在专业化中做精细化、集约化，在产品领先中做技术创新，摸索出“增长的减法四原则”：做简单而不是复杂，做透明而不是封闭，做规范而不是权谋，做责任而不是暴利。恪守企业的基本底线，则体现着万科的均好性。尊重人，“不赚25％以上的利润”，坚持职业化，建立系统性的管理控制体系——所有这些对商业逻辑底线的遵从，构成了万科的“均好”。同对，具有浓厚人文色彩和社会责任感的“理想主义”。始终指引万科获取社会的认可和商业上的成功。二十年的发展历程不断印证，人本主义和对人的尊重构成了万科企业文化的重要特征，我们坚守人文主义的理想，坚持对人的尊重，这是万科二十年来值得骄傲的成缋，也是万科成功前行的关键。《万科的观点》是《万科》周刊在集团二十周年庆典之际推出的一个精房地产智库www.fdc01.com华文集，这个集子忠实地纪录了万科的发展之路，以及我们及同道们在这一路上的所思所想。它欲图通过对历年文章的回顾，讲述和传承万科的发展和成功之道——要做到这一点并不容易。不过，本书中收录的文章有厚重，有轻灵，作者有大师，有新锐，观点有深沉，有激烈，相信对读者来说，总会开卷有益。王石：万科企业股份有限公司董事长。中国房地产协会常务理事，中国房地产协会城市住宅开发委员会副主任委员，深圳市总商会副会长。1998年12月，王石作为房地产行业代表人物，入选中央电视台为纪念改革开放二十年所拍摄的大型电视人物传记片《20年、20人》。1999年参加世界经济论坛——“99《财富》论坛”，并代表中国房地产业界在论坛上做专题发言。同年发起组织“中国城市房地产开发商协作网络”，并被推举为首任轮值主席，致力于重建房地产行业秩序和公信力，推动中目城市住宅产业的良性发展。1994年和2001年，王石蝉联深圳市第一届、第二届“优秀企业家金牛奖”。2003年，王石成功登顶世界最高峰珠穆朗玛峰，2004年，王石成为全球华人成功登顶世界七大洲最高峰的第四人。序二领跑的姿势冯仑连载：万科的观点管理篇公司有内部刊物并不稀奇，难的是将内部刊物的影响力超过公开发行的刊物。个人有观点也不稀罕，难的是一个公司有观点而且数十年坚持不懈。《万科》周刊正是这样一本难得的内刊，而万科也正是这样一家难得的公司。《万科》周刊将十余年文章精选结集出版，取名《万科的观点》，展示领跑者的风格，可喜可贺。领跑者是不易的。领跑者往往比被领跑者有更多的曲折、更深的教训。先知往往来自于先愚，愚而能省，省而后发愤，遂成师范。万科是最先提出专业化的企业之一，特别是将公司百分之百的业务集中在住宅领域，房地产智库www.fdc01.com更是着人先鞭，快马当前。即便如此，我们也不应忘记，万科在20世纪90年代中期全国性扩张时，仍带有相当的盲目性，不仅地域上章法乏术，缺少逻辑与战略指向；而且其几乎无所不包的产品类型，也缺乏清晰的产品线。这期间，万科虽然转型到专业化，还只是本能大于自觉，更以粗线条的努力。然而最近五六年，万科收拢拳脚，将地域集中在三大经济区。将产品删繁就简，百分之百地集中到中产阶层住宅方面。显然，万科领跑并非出自先知先觉，而是它知错能改。善于在过程中自省和改过，方渐次逼近臻境。领跑的资格并非天赐，而是以往竞赛的奖章赋予。房地产行业3万多家公司，平均资本规模不超过500万元人民币。上市公司有67家，然而从过往十多年的业绩来看，平均的净资产收益率不超过百分之四，其中，能活过两个经济周期的企业更是寥寥无几。这之中，只有万科是异数：它不仅连续十年保持增长，净资产上收益率高过百分之十，而且近年来增长势头之猛更是令人咋舌。万科跑得好、跑得快、成绩好，才能让追随者有信心。所以说，领跑是个打铁的活儿，自身硬方能持续前行。领跑要让人相信你的真诚和善意，才会有众多的追随者。简单地说，就是要有道德的力量。万科是平等和开放的，它随时接纳众多同行的企业和朋友去参观交流，在中城联盟中更是倾囊而出；从战咯到治理，从产品到团队，只要同行需要，它便和诸位同道促膝长谈，共话未来。当全国同行“学习万科好榜样”时，万科也派出人员，互相走访，取长补短。当国际合作与竞争日益激烈时，万科又瞄准美国日本的同行先进，奋力学习与赶超。万科在资本市场上的诚信记录，更是让人瞠乎其后。万科还始终坚持不行贿，阳光经营，足令后来者汗颜涔涔。总之，一个领跑者的道德力量比技能还重要，更具有持久的领先性。“重要的事总是简单的”，“简单的事总是难做到的”，这是美军的两条作战条例。侧身而看，万科这十多年所谓的“观念”，其实不正是在印证这两条吗?而这两条的精髓，也正是万科作为领跑者的标准姿势。冯仑：现任万通集团主席，北京万通地产股份有限公司董事长，中国房地产协会城市住宅开发委员会副主任委员。曾获得经济学学士、政治学硕士和法学博士学位。作为中国房地产的风云人物，冯仑在业界一直享有“地产思想家”的美房地产智库www.fdc01.com誉。冯仑于1999年与王石、胡保森等联合发起并成立了中国首家房地产策略联盟机构——中城联盟，发起“新住宅运动”。2002年冯仑当选为第二任轮值主席。2003年，冯仑策划并积极推动大型电视专题片《居住改变中国》的拍摄，积极促进中国房地产行业发展，努力提升房地产行业道德形象。第一部分一个万字头的诞生　　　　　——万科企业股份有限公司的成长素描诗意的栖居关于人居的思考连载：万科的观点管理篇总部搬迁话家常王石一万科创建于20世纪的1984年，当时公司的全称为“深圳现代科教仪器展销中心”。一群年轻人聚集在一起，开始了创业的道路。办公地点为罗湖区建设路南口一座多层建筑的整个二层。顶层竖立着硕大无比的红蓝绿徽标和公目名称的霓虹灯。到了夜晚，彩色的霓虹灯在程序的控制下跳跃着、流光溢彩。整个建筑物坐东朝西，面对着高架铁路，凡夜间进出特区的火车乘客都会被万科的霓虹灯招牌所吸引。“贸易王国”的美梦这是家什么样的公司啊?二楼是个卖场,陈列摄像机、录像机、投影机、复印机及部分办公文具，员工40人。顾名思义，公司应该是做教学器材的，但从展场的商品来看，除了影视商品可以称上教学器材之外，万科经营内容同公司名称并不相符合。当北京师范大学和北京协和医科大学的采购部门慕名专程到特区现代科教仪器展销中心采购教学器材时，我才意识到公司名称对消费者的误导。没有多长时间，公司名称改为“深圳现代企业公司”。由于业务的扩展，仍然保