南京金融中心项目报告报告提纲一、区位分析--------------------------------------31、项目区位----------------------------------------32、项目周边商业、住宅及其它配套--------------------43、项目周边道路交通系统---------------------------11二、项目分析-------------------------------------131、项目平面---------------------------------------132、人车流分析-------------------------------------133、动线分析---------------------------------------164、停车位分析-------------------------------------175、交付条件---------------------------------------186、项目SWOT分析----------------------------------197、商业角度的评价---------------------------------22三、定位/业态------------------------------------241、方案一：独立经营-------------------------------252、方案二：与东方商场合作经营---------------------40四、租金预测-------------------------------------48方案一开发商自行运营----------------------------481、租赁条件测算-----------------------------------482、财务测算---------------------------------------52方案二与东方商城合作运营-------------------------563、租赁条件测算-----------------------------------561南京金融中心项目报告4、财务测算---------------------------------------59附件：一、新街口商业调研-------------------------------611、商业项目汇总--------------------------------------612、商业项目业态分布----------------------------------62二、品牌商家-------------------------------------781、品牌商家汇总表------------------------------------782、品牌商家访谈--------------------------------------802南京金融中心项目报告一、区位分析1、项目区位项目位于中山南路与汉中路交界口，地处南京市市中心新街口商圈的核心区位，新街口是南京的现代化区域性商贸商务中心，新街口商业区的文明是白下区乃至全南京市商业文明的一个缩影。并以其历史悠久、商业零售总额最高、辐射力强等优势，排在北京王府井、上海南京路之后，成为首批“中国著名商业街”。新街口街区座落有银行区域总部5所，以及其它各类银行分支机构、营业网点、信托投资公司等近百家，因而凭借巨大的影响力占据了江苏金融业无可替代的地位。3南京金融中心项目报告2、项目周边商业、住宅及其它配套2.1、项目周边商业营业面积上万平方米的大型商贸流通企业近二十家，目前商业面积达70万平方米。新街口现有商业主要由百货商场、购物中心、大型家电、数码港等构成。z百货类现有新百商场、中央商场、大洋百货、金陵百货、华联商场、盘谷亚泰广场、万达广场、华新商场共计8家z购物中心类现有德基广场、金鹰国际购物中心、东方商城、金陵购物中心共计4家4南京金融中心项目报告z大型家电类现有苏宁电器2家、国美电器2家、五星电器1家共计5家z数码港类现有福中数码港、宏图三胞、中山电子城共计3家2.2、项目周边写字楼z写字楼现有如世界贸易中心、国际贸易中心、商贸大厦、苏豪大厦、新华大厦等甲级写字楼共计25座。5南京金融中心项目报告2.3、项目周边酒店z酒店现有中心大酒店、金陵饭店、国仕达酒店、明日大酒店、福昌饭店、金鹰大酒店等三星级以上酒店共计12家。2.4、项目周边住宅z住宅新街口住宅体量相对于商业体量较小，中高档住宅有金鹰国际花园，殴圣廷公寓，东方名苑，青石花苑等以及其他居民小区，据统计目前区域内住宅保有量建筑面积约372.11万平方米。6南京金融中心项目报告2.5、项目周边未来商业z金陵饭店二期开发商：金陵饭店项目范围：东至中山路、西至管家桥、南至金陵饭店、北至新华大厦项目占地：14745.1平方米项目规划：在主楼北侧再建一座220米的高楼，同时将现有两座楼的一层商业楼和新建高楼裙楼连在一起，形成一个互通式的整体裙楼现况：正在拆迁中z金鹰国际三期开发商：南京金鹰国际集团有限公司项目占地：16553平方米项目范围：南京市白下区汉中路89号西至螺蛳转湾项目主题定位：内街式购物项目规划：1—4层将采用店中店的形式，国际顶级服装品牌是这4层楼的主打商品，5—10层，将经营国际休闲品牌、流行品牌、主题餐厅、娱乐休闲等；再往上则作为写字楼项目建设周期：2007—2009（年）z东铁管巷AC地块开发商：重庆润源基础设施投资有限公司、重庆国际信托投资有限公司和江苏凤凰置业有限公司共同出资成立的项目公司－－南京龙凤置业有限公司项目范围：新街口东铁管巷AC地块项目占地：2万平方米7南京金融中心项目报告项目规划：金陵第一高的商务综合楼现况：处于重做规划阶段z新华社地块开发商：江苏苏宁置业项目范围：北至中山东路、西至破布营、南至正洪街广场项目用地：13941.6平方米项目定位：集购物、餐饮、办公、休闲于一体项目现况：正在土建z新百商场二期开发商：新百商场项目建筑面积：81971平方米项目定位：多用写字楼现况：已经封顶，预计2008年底竣工z金轮国际广场开发商：南京翡翠金轮房地产有限公司项目占地：1万平方米项目类型：甲级写字楼项目规划：负一层到地上五层及辅楼为大型商业预售均价：20000元/平方米项目现况：即将完工预计在2008年下半年交付小结：预计新街口未来三年商业（包括办公、酒店、商业）供应量约为50万平方8南京金融中心项目报告2.6、项目周边未来住宅z凯润金城开发商：南京凯润房地产有限公司项目位置：中山南路和长江路交界处项目占地：4.5万平方米项目规划：2栋酒店式公寓、4栋住宅楼、1栋27层的写字楼、1栋6层的大型商城以及1栋5层的大型餐饮中心预售均价：18500元/平方米现况：正在建设中，预计2009年交付9南京金融中心项目报告z高家酒馆开发商：南京海华混凝土集团项目位置：华侨路东口项目占地：2866.6㎡项目类型：酒店式公寓现况：在建设中z长江九号开发商：广厦房地产投资实业有限公司,项目位置：长江路与洪武路的交汇处项目占地：46644.6平米项目类型：酒店式公寓预售均价：21000元/平方米现况：2008年下半年即将竣工小结：预估未来两年新街口商圈的住宅供应量能够突破80万10南京金融中心项目报告3、项目周边道路交通系统3.1、项目周边道路系统该项目东临的中山南路作为南京市的主干道贯穿了整个南京，是连接南北城区的核心交通枢纽，交通要道，地铁一号线的途径路段。北向的汉中路上正在修建的地铁二号线是一条连接南京主城中心和城市副中心的东西向骨干线，将在市中心新街口与南北向的地铁一号线形成十字交叉。11南京金融中心项目报告3.2、项目周边交通系统已经运行的地铁一号线，在新街口站开通的10个地下出口中，有3个可直接通往该项目，正在建设的地铁二号线未来也将在新街口增设地下出口；包括100路，16路，35路，33路，18路，1路等十余条公交线路都途经新街口南北站，最近的新街口南站距项目不足百米。3.3、项目未来周边交通z地铁一号线南延工程，2009年年底建成通车z在建的地铁二号线已有13个车站完成主体结构工程，预计2009年11月地铁二号线即可竣工12南京金融中心项目报告二、项目分析1、项目平面基本数据：总建面15000-1F：建面10000㎡1F：1200㎡2F：2000多㎡3F：2500多㎡4F：2500多㎡5F：2500多㎡6F：2500多㎡内部基本数据：升降电梯：4部（1F-6F）手扶电梯：2部（1F-3F）2、人车流分析日常车流基本数据：车流量：26800（中山南路南北向）车流量：13340（中山东路东西向）日车流量共计：40140辆车中山南路车流量统计日总时间段10:00-11:0011:00-12:0013:00-14:0015:00-16:0017:00-18:0019:00-20:00量北向南车流量9369969841044110412121046013南京金融中心项目报告日总时间段10:00-11:0011:00-12:0013:00-14:0015:00-16:0017:00-18:0019:00-20:00量南向北车流量14161500140417521884184816340注：日总量计算方式（10小时）=每小时总和÷40%中山东路车流量统计时间段10:00-11:0011:00-12:0013:00-14:0015:00-16:0017:00-18:0019