四川仁寿县房地产市场调研报告集团投资部2013年6月3日PART1仁寿县城市概况仁寿县房地产市场概况PART2结论PART3PART1仁寿县城市概况PART2仁寿县房地产市场概况PART3结论仁寿县城市概况?仁寿县为四川省省辖市，位于城市概述天府新区起步区，现属眉山市，居中国第六大县，是四川第一城市经济情况大县。总面积2606平方公里，仁寿县辖24个镇、87个乡。城市定位?2012年末全县户籍总人口为约城市现状136万人，常住人口约124万人。县城人口23万。仁寿城市规划?到2020年，仁寿县县城区建城市消费特点成区面积约53万平方公里，中心城区人口达50万人。?仁寿县位于四川省西南部，东邻资阳市，西接眉山市、乐山市，北连成都市，南衔接内江市、自贡市。?仁寿不各城市间均有高速相通（或在建），距省会成都市市中心60公里，车程约47分钟，距离重庆市约260公里（高速绕行隆昌），车程约3小时，成自成自泸池高速建成后，车程将缩短至2小时左右。仁寿县城市概况—2011-2012年经济对比（图为仁寿县城照片）2012年仁寿县GDP总量在全省112个县城中排44位；处于全省县级城市中上游位置；人均可支配收入及增速均为全省中游水平，超过部分市级城市。仁寿县城市概况—12年经济数据分析?全年GDP实现259.1亿元，增长14%；城市概述?规模以上工业增加值实现82亿元，增长18%；实现农业增加值59.4亿元，增长4.7%；第三产业完成增加值61.6亿元，增长12.3%；三次产业结构比由23.6:52.4:24优化为22.9:53.4:23.7。城市经济情况?工业发展迅猛，新能源、新材料、电子信息、生物医药、机械制造、化工、建材、农副产品深城市定位加工8大产业日益壮大，文林、视高、汪洋、富加四大园区蓬勃发展。文林工业园区、视高经济开发区分别进入“2011年成渝经济区最具投资价值产业园区”前10强和前20强。现代农业快速发展城市现状，拥有天府仁寿观光农业示范园区和四川现代粮食产业（仁寿）示范园区两个正县级农业园区，是全省三大粮食基地之一，是中国枇杷之乡、中国青见之乡。城市规划?数据解读：仁寿县主导产业基本形成。初步形成以纺织、食品、建材、轻化、能源等五大主导城市消费特点产业和仁寿县自主经营产业共同带动仁寿县经济的发展；?固定资产投资增速加快。全社会固定资产投资158.5亿元，增长33.9%。?地方财政一般预算收入实现10.636亿元，增长57.6%，连续3年平均保持50%以上的高速增长，总量和增速全市“双第一”，在全省59个扩权县中分别排第8位和第3位，首次进入“10亿元俱乐部”，财政收入中税收占比达70.1%。?交通建设完成投入24.71亿元，总量全市第一。?数据解读：在飞速的经济发展中，仁寿县加强对城市固定资产投资建设。第一、三产业的投资占比较高，意味着工业、建筑业将会更加完善，更具规模的发展；对基础设施、交通建设的投资高速增长，已经使城市风貌上有了明显提高，并将使仁寿县拥有更合理的城市规划。数据来源：仁寿县2012年统计公报仁寿县城市概况2011年成渝经济区最具投资价值产业园区；联合国改善人居环境最佳范例奖（迪拜奖）等荣誉城市概述?四川省第一大港口和第三大航空港，仁寿观光农业示范园区和四川现代粮食产业（仁寿）示范园区；城市经济情况?四川省南向综合交通枢纽、全省三大粮食基地之一；中国枇杷之乡、中国青见之乡；?城市定位世界级白酒产业基地，计生工作先进集体、粮食生产先进单位、农机安全示范县；?成渝经济区重要的商贸物流中心，全省现代畜牧业重点县、新农村示范片建设先进县。“十二五”发展目标：中国白酒金三角核心、长江上城市现状游重要港口、川滇黔渝毗邻区域中心城市、国家历史城市规划文化名城和山水园林城市。“十二五”发展目标：“融入成都、全域发展，三化联动、富民强县”的工城市消费特点作思路。“县城牵引、四区支撑、十极突破、全域发展”新路径，全力发展壮大以县城为核心，东、南、西、北四大片区为支撑的“一心四区”县域经济增长极，加快实现仁寿全域化发展、高水平崛起。仁寿县城市概况仁寿县老城区城市建筑体均以90年代城市概述建筑为主，人口23万；城市整体规划混乱，道路拥挤，没有土地供应；商业、购物、城市经济情况酒店、停车位等生活配套不突出。没有大城市定位型商业体、CBD等综合项目建成。为减轻仁寿大道延伸段距离成仁高速入口6公里城市负担，城市向外发展势在必行。城市现状城市规划城市消费特点仁寿县目前重点打造新城北板块，随着新城北板块发展步伐加快，区域逐渐在完善。目前周边已建成学校，政府服务中心、医院、大型商业综合体、五星级酒店（在建）、超市（人人乐、欧尚在建）【酒店超市均2014年年底竣工交付使用】等。由于城北板块生态环境良好，规划起点高，发展潜力巨大，政府正在努力完善各项配套设施。仁寿县城市概况--城市SWOT分析城市概述优势：劣势：1、人力资源丰富，城市化的内在需求1、产业经济发展程度不高，人均收入中等，城市经济情况动力较大；属于快速发展地区。属于快速发展地区。2、地理位置优越，距离成都1小时车程，2、县城区建筑体老旧，缺乏成熟商业综合城市定位是成都制造业的配套工业区重要基地。体、大型酒店等大型生活配套区。3、城市依两山而建，城市和山的互动3、目前城市交通条件欠佳，尤其是通往老城市现状格局较好。城区的道路等级不高，影响了自身发展城市城市规划4、城市周边拥有少量矿产资源，产生发展的实施。了一大批私营企业主，他们将会是仁寿城市消费特点房地产高端市场的购房主力。机遇：威胁：1、国家西部大开发战略和城乡一体化试1、面临着成都周边地区大量的市县市同质验区、天府新区的规划带来的倾斜性政性竞争压力，能否享受到成都大都市的产业策有助于改善本地区的发展条件。和消费辐射效益，具有不确定性。2、和成都及周边中心城市交通条件的改2、长期的高等级公路的缺乏，主要客源地善，尤其是成自泸赤高速开通，将极大的可达性不佳，使得当前的本地区经济，尤改善本地发展条件，且本身城市化的内其是外向型的旅游和地产业缺少足够的竞争在动力，将长期提供大量的城市化人口，力。为城市的相关产业发展提供了刚性的需求动力。3、目前老市区人口密度很大，达到1.55万人/每平方公里，城市本身具有较强的向外扩张的内在动力。仁寿县城市概况川西经济区的组成部城市空间战略结构规划城市概述分，成都大都市一小时经济圈的辐射范围的重要中“一带六板块”城市经济情况心市。眉山东部中心城市，城北新城板块仁寿县工业化和城市化的城市定位主要体。仁寿县160余万科教卫生板块人的综合社会服务基地。城市现状以商贸和旅游为主要发展仁寿大道延伸段距离成仁高速入口6公里城市规划方向的山林城市。仁寿大道目前城市发展的重点区域是城北板块；规划期城市消费特点内将重点发展新城北板块和仁寿大道延伸段。一带：沿仁寿大道呈带状发展的区域。六板块：1、以教育卫生为主的城北科教文化卫生片区；2、以行政为公、金融、商业服务为主的中央商务片区；3、以生活为主的综合生活片区；4、以工业为主的城南现在工业片区；工业板块5、以科技创新及现在物流为主的城东科技物流片区；6、在原有风貌上更新改造、充满历史韵味的城西老城片区。仁寿县城市概况--城市消费特点城市概述?仁寿县2012年全年社会消费品零售总额75.8亿元，增长18.1%。城镇居民人城市经济情况均可支配收入19314元，增长16%；农民人均纯收入7984元，增长15.2%。总体综合消费能力处于中等水平，超过部分市级城市。伴随着经济的快速发展，城市定位居民的收入及消费能力都由较大提高。城市现状?仁寿县现有商业中心（欧洲街步行街）体量较小。受地形与交通局限，各商城市规划场被分散林立在街道周围，且道路拥堵，难于停车，配套设施及商圈形象差。随着城市规模的扩张，仁寿县步行街商圈已经无法满足区域中心城市需求，城市消费特点城北新区板块新建的商业综合体（欧尚、人人乐）将取代仁寿县老城区商业街，成为第一消费商业圈。?2012年末全县民用机动车保有量约7.3万辆，增长了12%。私家小汽车的迅速增加，反映出居民的消费能力迅速增强。?仁寿县主要经济结构以第一、三产业为主，拥有大量的劳动力资源，且收入稳定，具有较强的市场消费能力和市场购买能力。PART1仁寿市城市概况PART2仁寿市房地产市场概况PART3结论6仁寿县房地产市场概况—土地市场及房地产开发数据土地市场市场概述?2011年仁寿县预售商品房37宗，预售面1002亩，销售面积670亩；市场走势?2012年仁寿县预售商品房28宗，预售面积639亩，销售面积271亩；?2013年一季度仁寿县预售商品房12宗，预售面积269亩，销售面积189亩。竞争分析客户分析?2012年全县供应土地约810亩，其中住宅用地约510亩，商业用地300亩。?城北住宅供地约390亩，最高成交价300万/亩，最高成交楼面价1286.36/㎡；?城北商业供地约264亩，最高成交价657万/亩，最高成交楼面价1642.61/㎡；?城南住宅供地约117亩，最高成交价263.3万/亩，最高成交楼面价1316.54/㎡；?城南商业供地约41亩，最高成交价433.86万/亩，最高成交楼面1价859.42/㎡。数据小结：1、从近三年的销售趋势和涌现出来的新楼盘情况看，新增供应量的上升并未带来成交量的上升。未来一两年时间内，仁寿县土地供应将会放缓流出，销售面积也保持在40万-50万㎡这个区间，主城区市场存量约占全县供应量的1/3。2、城北板块土地大规模放量，在供应和楼面价都居于榜首，成为仁寿县土地供应的重要供应区域。单宗土地规模和土地成交楼面价也都有较大提高。城北板块将取代