汉博顾问2010年度8月总第期商业地产市场分析及运营管理研究报告COMMERCIALREALESTATEMARKETANALYSIS﹠OPERATIONSMANAGEMENTREPORT汉博顾问研究院2010年8月声明本研究报告的外部数据均来自相关政府部门、企业机构、媒体等公开渠道公布的信息，研究分析结果仅供参考。公司对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。本报告版权归汉博顾问所有。未获得汉博顾问事先书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如引用、刊发，需注明出处为汉博顾问，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。汉博顾问对于本报告内容和免责条款具有修改权和最终解释权。主办：汉博研究院编委会主任：李亚明编委：高文仕张海勇伏来勇成员：周相瑜陈迪刘燕赵保军田威郭永松甘灏沨李永乐美术编辑：姜磊I前言2008年对于世界和中国而言都是非同寻常的一年，突如其来的金融危机搅乱了世界经济发展车轮前进的步伐，导致了众多银行倒闭、企业破产，工人失业，公司也迫于对经济发展的悲观预期进行了大量的裁员。为了应对这场危机，世界各国都采取了经济发展刺激政策，中国也不例外。2009年初，在中国超常规的产业投资拉动下，房地产住宅市场的发展犹如脱缰的野马，量价一路飙升。而商业地产，由于其相对住宅市场投资而言具有回报率高且风险小的特点引起众多投资人的关注。与此同时，经历了金融危机洗礼、具有“超前意识头脑”的开发商们此时更加明白了企业要获得可持续的发展，在开发项目上必须要有源源不断、稳定的收入来源作为坚实的后盾！建设、开发商业地产顺理成章的成为了具有卓越眼光的开发商的首选之路。据统计，2009年全国全年商业用房投资达4171.6亿元，同比增长30.4%，增长率是2008年的2倍。同时2009年度中国商业地产行业的发展产生了三个比较明显的特点：一是主要大中城市商业地产的供应关系无明显大起大落，市场透信价格相对平稳，投资需求呈现出一定的增长态势；二是国内二、三线城市商业地产发展水平有所提升，以百货、大卖场、商业街、批发市场为主要形式的国内二、三线城市的商业地产发展迅猛，众多开发商由一线城市退居二三线城市，从而降低开发投资的风险；三是商业地产项目在业态布局、规划设计和营销方式上呈现出了多样化、细分化的趋势，开发商越来越重视开发项目在前期的策划及后续的运营管理方面。作为全国商业地产运营管理领军顾问公司之一的汉博顾问，紧抓商业地产发展的脉搏，捋清了近几年国家及地方政府在商业地产发展领域的相关政策法规，为同行及商业地产开发项目提供了宏观发展的依据；为了能更加清楚的了解全国商业地产发展的规模及运营管理的目标数，汉博顾问研究院对全国各省市商业土地成交情况进行了统计分析，进而推测出部分重点城市未来商业地产的发展趋势。随着中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，购物中心地产、商业街、专业市场等成为未来商业地产投资的亮点的同时，对这些商业地产的运营管理也提出了极高的要求。因此，本研究报告还将研究分析目前商业地产运营管理所处的阶段、发展趋势及运营管理中的重要环节——招商中所积累的经验。您若想对中国商业地产发展的市场有所了解，或者想寻找运营管理中可能遇到的困惑的答案，本研究报告将是您不可或缺的重要工具。II目录第一部分中国商业地产发展环境分析................................................................................................1一、国际、国内宏观经济环境分析..........................................................................................1（一）国际宏观经济环境变化................................................................................................11、后金融危机时代..................................................................................................................12、美元持续走软，国际汇率市场变化莫测..........................................................................23、迪拜危机重重，商业地产投资风险增大..........................................................................44、中国经济持续向好，人民币升值压力凸显......................................................................4（二）国内宏观经济环境变化................................................................................................51、十大产业振兴计划..............................................................................................................52、流动性充裕..........................................................................................................................63、城镇化进程加快，消费力逐步释放..................................................................................84、房地产住宅市场投资风险急剧加大，商业地产投资洼地备受亲睐..............................9二、新经济环境下2010年商业地产行业发展走向....................................................................10（一）2010年上半年国家对于房地产行业的政策有利于商业地产的发展.....................101、2010上半年楼市调控三大时间节点...............................................................................102、相关部门政策跟进.............................................................................................................11（二）中国商业地产走向分析..............................................................................................131、市场投资主体研究分析....................................................................................................142、政策对商业地产发展影响分析........................................................................................153、中国商业地产的发展趋势................................................................................................18第二部分商业地产现状分析和全国商业土地成交研究分析报告..................................................23一、商业地产现状分析..........................................................................................................23（一）商业地产供给分析......................................................................................................23（二）商业地产需求分析......................................................................................................25（三）商业地产价格分析......................................................................................................26（四）商业地产市场需求潜力分析...