世联房地产集团专业市场复合开发和运营研究本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。专业市场是集贸式市场组织的典型，它由乡村集市发展专业专业市市场场的的发发展展而来，后由农村到城市郊区，渐渐发展为大型专业市场和专业MALL两种形式?集贸式市场组织是一种以某个地摊固定场所为集聚地，以众多企业和个体商户为经营主体所形成的共享式交易平台?专业市场是集贸式市场组织的大棚式交易典型代表，是一项极具“中国特（工商部门监管）色”的诱发性制度创新，起源于古老的市场组织形态——间歇性集市或称乡村集市建设大厦?交换的扩展使各地城市纷纷建立‘商场’，即四周往往被露天集（运营商管理的室内交易）市包围的室内市场。在多数情况下，这些商场是些常设的专业性集市。?随着需求的提升，这些专业性集市渐渐突破普通交换的狭隘范围，空间辐射范围的提高和集聚效应使专业市场完成了由大型专业市场专业MALL农村到城市郊区的扩展集研发、展示、销售、物流如：红星美凯龙、颐高等连锁经为一体，例如：广州美博城营，加强了运营商的管理，运营商与TOP50品牌的战略联盟本报告是严格保密的。2在专业市场的发展中依据其优势支撑因素的不同逐专业专业市市场场的的类类型型渐形成了四种具有代表性的专业市场类型产业集群型供应当地及周边市利用当地优势政府大力扶持类型场需求型自然资源型打造型?服装市场（石家庄新?无锡新世界国?海宁皮革城华集贸市场）?苏州虎丘婚沙际纺织服装城?义乌小商品批?汽车市场（亚运村汽精品城?无锡东方国际发市场车市场）轻纺城举例?华强北电子市?家电市场，如日照凌?“买全国、卖?常州湖塘国际场云家电市场全国”的沈阳五棉纺城?全国23个特色爱市场（服装）?苏州国际轻纺?通讯、建材、家具等五金机电市场城本报告是严格保密的。3随着竞争的加剧、品牌的集中和消费力的提高专业市专业专业市市场场面面临临的挑的挑战战场正面临着一系列的挑战，也导致了其表现形式发生了一系列的变化家电、通讯、食品行业专业市场竞争挑战A、阿里巴巴、企业门户网站等电子商务、B展会C沃尔玛等大死亡专型超市D国美等家电连锁、中域等李嘉诚等商业巨头兴建业通讯连锁Eshoppingmall的玩具礼品汽车市场城市给4S店让场路面品牌的集中及企业对营销终端的控制专业MALL的崛起（运临营者加强对市场的管理、注重品牌、走向的连锁、与品牌供应商挑结成联盟）消费力的提高，从对价格的注重到对战品质及消费体验的注重，专业市场的强者愈强“脏乱差”不适应新的环境的专业市场以物流能力为核心竞争力的专业市场（华南城）本报告是严格保密的。4在市场竞争中小商品市场、纺织服装类、批具、家具有具有竞争竞争力的力的专业专业市市场场具建材、五金机电、物流主导等因其特有的优势属性成为了具有竞争力的专业市场产业不易老化?小商品市场?纺织服装类产业集群?批具、家具建材需求政府大力扶持?五金机电?物流主导行业内不具有绝对品牌优势、Text劳动密集型本报告是严格保密的。5义乌中国小商品城的基本情况义乌中国小商品城：?占地面积达1660亩，总建筑面积达260万平米，商铺5万余个，从业人员达16万余人，市场直接交易额高达266亿元?市场由中国义乌国际商贸城一期、国际商贸城二期FG区、国际商贸城二期H、宾王市场、篁园市场三个市场簇群组成,拥有34个行业、1502个大类、32万种商品，几乎囊括了工艺品、饰品、小五金、日用百货、雨具、电子电器、玩具、化妆品、文体、袜业、副食品、钟表、线带、针棉、纺织品、领带、服装等所有日用工业品?其中饰品、袜业、玩具产销占全国市场三分之一强本报告是严格保密的。6义乌中国小商品城的发展历程集市阶段集贸市场阶段批发市场阶段展贸市场阶段1982年义乌县委召开1986年第三代市竣工，志着全最大的了常委扩大会议，出义乌场标国小商品批市成立义乌的集市贸易是农台了“四个允许”、“五专业发场民历来“鸡毛换糖”之项扶持”，此后义乌迅1995年创办中国义乌小商品博览会，对扩大商品地，但流动性很大速地完成了经营业态出口，提升小商品制造业，促进区域经济发展发的更替，从流动经营挥了积极的推动作用目前义乌总建筑面演变成坐地经营积达260万平米，商铺5万余个，从业人员达16万余1994年6月，摊人，市场直接交易位数增至23000额高达266亿元在政府的大力个，1995年成交扶持下，至额达到152亿元1986年低个体户达14259户，市场成交额达2321万元从2002年开始中国义乌小商品博览会升格为由国家商务部参与主办的国际性展会，并改名为中国义乌国际小商品博览会目前义乌已发展成为以商品展示为主、洽谈、接单和电子商务为一体的现代批发市场，并建立了网上中国小商品数字城的信息服务和交易平台功能，实现交易方式的国际化。尤其是2002年建成使用的国际商贸城，将义乌小商品批发市场提高到一个更高的现代化层次70年代末1982年1986年2002年2008年形成期成长期本报告是严格保密的。高速发展期国际化发展期7义乌中国小商品城的成功因素政府长期支市场定位明持，政策引确，划行归导有力市管理到位有效降低交易费用成功因素强有力的产业支撑和配套服务支持本报告是严格保密的。8义乌中国小商品城的成功因素实行管办分离1994年以后，职能部门把经营管理、物业管理、市场建设等交给中国小商品城集团公司；工商、国税、公安、地税等部门进行职能管理，工作上相互配合，相互支持、共同协作政府长期支市场定位明持，政策引确，划行归严厉打击假冒伪劣商品导有力市管理到位义乌市工商部门推出了一系列打造“信用市成功因素场”的举措：在市场上聘请责任心强，有一定影响的经营商户为质量义务监督员进一步健全投诉举报网络，加强对办案程序的内部监督强有力的产建立“黑档案”，对有不良行为经营者采取业支撑和配公开曝光，在商位上悬挂黄牌警示等惩罚套服务支持措施本报告是严格保密的。9义乌中国小商品城的成功因素积极推动开展各种培训、教育活动设立小商品城经营主体准入培训班，考试合格者方能获得“准资格证”办理营业执照，除此外还设立计算机应用、商务英语、WTO和外贸知识等培训班主动宣传义乌中国小商品城，扩大政府长期支市场定位明品牌效应持，政策引确，划行归导有力市管理到位以各种优惠措施吸引国内外客商来义乌成功因素组织各类企业积极参加世界各地展会，扶持义乌企业和产品走出国门对于市场出现的恶性竞争，政府及时有力引导义乌的托运市场经过了争夺小商品货源等强有力的产恶性竞争和政府的几次整顿后，逐步形成业支撑和配了专业化经营特定联托运线路的分工，大套服务支持大提高了货物运输的规模和效率本报告是严格保密的。10义乌中国小商品城的成功因素从中国的批发市场趋势看，综合性市场现在越来越趋于衰落，而专业市场的发展空间很大20世纪90年代初，义乌也有多个市场，政府长期支市场定位明但经营特色不明显，后来政府对市场进行持，政策引确，划行归了重新分工，主要氛围农贸市场、副食品导有力市管理到位市场、服装市场和小商品市场成功因素市场定位主要以没有形成销售网络的中小企业为主义乌市场内最多的还是一些中小企业的产品，尤其是全国各地有品牌、质量好、价格低、款式新、产值在5亿元以下的中小强有力的产企业，由于他们没有实力去开拓自己的销业支撑和配售渠道，所以义乌小商品城成了他们的首套服务支持选分销渠道本报告是严格保密的。11义乌中国小商品城的成功因素有产业集群的有力支撑，形成批发市场与产业集群联动发展的良性机制近10年来，在义乌中国小商品城的带动下，以义乌为中心的制造业产业集群发展迅速，形成了以义政府长期支市场定位明乌为中心，覆盖金丽衢、杭嘉湖绍和甬温台等地市持，政策引确，划行归，面积近1万平方公里的小商品产业带导有力市管理到位现代物流业的大力支持成功因素目前市场内建设的物流面积达600多亩，监管智能仓库近6万平米。其中国际物流中心占地450亩，内设法国达飞、美国总统班船、联合、联邦、敦豪和TNT等全球性物流公司的办事处义乌联托运机构的业务涉及全国的30多个省、市、自治区的250多个大中城市，拥有以义乌发往全国的联托运线点130多条，联托运处200多家，并强有力的产拥有外地到义乌的外来货源卸货点110多家业支撑和配会展服务的支持套服务支持自1995年以来，义乌已成功举办12届国际小商品博览会，现已形成专业性、国际性的会展品牌，是小商品城引进名优新商品和先进技术，承揽国际订单，展示市场形象的重要途径本报告是严格保密的。12华南城，规模巨大的一站式综合性原料展示交易中心?1纺织服装及面辅料交易中心?2皮革皮具及原辅料交易中心433电子原材料及成品交易中心7854五金化工塑料交易中心15印刷纸品包装交易中心26华南城居住小区967物流区8华南城酒店9办公大楼项目规模：占地1.5平方公里，总建筑面积220万平方米，投资26亿元构建的工业原料交易中心位置：位于国内唯一的一个国家级物流试验基地——深圳市龙岗区平湖物流基地园区经营范围：由纺织服装、皮具皮革、电子、印刷纸品包装、五金化工塑料五个专业交易中心组成。集展示、交易、物流、电子商务、进出口服务为一体的综合性原料展示交易中心，将生产力要素以最低的成本、最高的效率集合配置本报告是严格保密的。13招商，盈利模式：巨额投资，以优惠的政策吸引商家入住，捆绑盈利，控制业态盈利模式：采用3+7捆绑模式，有利于控制业态，表达开发商和商户同进退盈利模式租、售面向客户租售价格方式出售出租国内客户国际客户租金（元/月.平售价（元/平米）米）比例30%70%70%30%50-806400-8800招商策略租金头年免９个月租金，第二年免６个月租金对正常营业，按时交水电费、管理费用和租金的商户，租金将给予6折优惠招商现在的商家介