绿城集团合肥公司07年度营销策划总案（2006年12月31日）市调篇：一、合肥市住宅商品房市场状况及分析二、合肥市商业地产发展现状及分析商业篇：一、产品部分（城调、论址、规划、组合）二、经营部分（策划、商圈、招商、管理）住宅篇：一、分析部分（市场分析与项目分析）二、战略部分（战略规划与产品规划）三、定位部分（客群研究与定位研究）四、推广部分（形象建立与传播推广）五、营销部分（价格体系与操盘措施）合作篇：项目合作方式提议1合肥市住宅商品房市场市调篇1、合肥市房地产市场总结论2、合肥市宏观经济走势及房地产政策影响分析3、合肥市房地产市场发展进程4、合肥市房地产市场发展现状5、合肥市房地产市场发展趋势预测1、合肥市房地产市场总结论行业竞争者城市大建设行业新机遇增加宏观政策调购房者持币销售势头趋控观望缓行业进入平均利润时代市场没有经城市经济水总价控制市价格上涨乏历高峰期直平落后场力接进入理性产品创新、地产时代客户需求注开发商市场产品同质化低水平重复重引导成为意识不够竞争市场主流市场需求不竞争压力增供大于求足加2、合肥市宏观经济走势及房地产政策影响分析合肥市城市概述：?城市风格：初步确定为江淮乡镇风格，白墙黛瓦马头墙?支柱产业：汽车及工程机械、家用电器、化工及新型建材?科技之城：全国四大科教基地之一，全国三个技术创新试点城市之一。拥有中国科技大学、安徽大学、合肥工业大学等高等学府13所，中国科学院合肥分院等各类科研机构200余所。?轻工之城：美菱冰箱、荣事达洗衣机、芳草日化、开元轮胎、合肥海尔等在国内外享有盛誉。合肥是全国第一个全国科技创新型试点城市,在建中国第一个科学城(国家科技创新型示范区)；世界科技城市联盟中国只有两个城市,合肥是其中之一。合肥市城市总体规划：合肥市建成区的中心部分由周长7.8公里的环城公园包围,从中心分别向东、北、西南发展,形成“三叶风扇”的形状，目前建成区面积约203平方公里，人口244万。至2020年，合肥中心城区预计容纳360万人。以老城区为中心，伸展形成8大发展板块:?老城区（环城路以内）?东区（现瑶海区）?北区（老城区以外现庐阳区）?西区（现蜀山区大部，含政务文化新区）?南区（现包河区大部）?经开区（312国道以南，沪蓉高速以西）?高新区（包括现高新区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区）?滨湖新区（312国道以南，沪蓉高速以东，南淝河以西，派河以北）。合肥的发展方向是：接轨沪宁，联动长江的先发城市；立足皖中，引领全省的中心城市；强化科研，辐射全国的创新城市；优势独具，合作发展的产业城市；依山傍水，滨湖通江的生态城市。合肥市宏观经济走势：经济快速发展，投资消费两旺根据合肥市统计局提供资料：2006年前三季度，合肥市多项经济指标创造了自1998年同期以来新的“合肥速度”?GDP757.92亿元，同比增长17.5%?固定资产投资587.03亿元，同比增长82％?城镇单位在岗职工前三季度人均工资为14606元，同比增长13.4%?城镇居民人均可支配收入达到8217元，同比增长13.3%?农民人均现金收入2896元，同比增长25%?城乡居民储蓄存款592.25亿元，比年初增长14.7%?累计实现进出口31.33亿美元，同比增长15.5％?社会消费品零售总额268.10亿元，同比增长17.5%。?城镇居民人均消费性支出6217元，同比增长12.3%，在居民消费结构中，娱乐文教服务支出和居住支出比重分别由去年的8.6%上升到11.9%、由9.1%上升到9.6%，而其他食品、衣着等六类比重均略有下降。结论:从拉动经济增长的“三驾马车”投资、消费和进出口的情况看，合肥市经济步入平稳快速的发展轨道；随着城镇居民人均可支配收入的大幅增加,将进一步拉动不动产的消费。全市投资增幅跃居全国省会城市首位根据合肥市统计部门公布的合肥2006上半年主要经济指标与省会、省内城市的比较。上半年合肥市投资需求强劲，连续几月成倍增长。1—6月份，城镇以上固定资产投资累计完成354.97亿元，在省会城市中，超越上年同期投资总量排在合肥市前面的郑州、福州、长春三市，依次反超21.17、85.76和116.07亿元。合肥GDP增速比上年同期前进4位，位次由上年同期的第7位前进到第3位;投资总量由上年同期的第14位升至第11位，增幅跃居省会城市首位，合肥市整体经济发展活力和后劲明显增强、速度持续加快，部分经济指标增势创近年之最，在省内，中心城市地位更加突出。全市GDP增速跃居全国省会城市第三位全市GDP增速比上年同期前进4位，其中三产业增速位次都有不同程度的前移。2006年上半年省会城市整体发展速度有所加快，除末位的兰州市增长10.5%，比全国增速低0.4个百分点外，其他城市均高于全国平均增速。合肥市GDP总量460.19亿元，居第18位，保持上年水平；增长速度达到16.0%，比上年同期提升了0.8个百分点，位次由上年同期的第7位前进到第3位。居民收入增幅上升到全国省会城市第9位城乡居民收入增长较快，位次前移。上半年，合肥市城镇居民人均可支配收入同比增长12.3%，与省会城市中最高增幅相差5.8个百分点，差距比上年同期缩小了10.7个百分点，增幅在省会城市的位次由上年同期的第14位上升到第9位。上半年农民人均现金收入及增幅在省会城市位次都有所前移。1-6月农民人均现金收入1839元，比上年同期增加276元，位次由第23位前进到第22位；同比增长17.6%，由第13位前进到第6位。合肥市房地产宏观经济走势：大交通、大拆违、大建设将成为合肥房地产发展的加速器，宏观方面的市场需求将得到进一步的放大?合肥市“十一五”规划及2020年远景发展战略表明：到2020年合肥ＧＤＰ要超过2000亿元，合肥中心城区面积约879.61平方公里，人口360万人。未来15年，合肥将推行城镇化、产业化和生态发展三大战略，打造省会经济圈，强化产业支柱，构建生态和谐的节约型社会，向特大城市迈进。?预计“十一五”期间，合肥将在城市基础设施上花费450亿元。?从500天1750万平方米“大拆违”到“大建设”，一个崭新的“大合肥”即将横空出世。?随着合肥城市化进程的不断推进，大合肥呈星形放射状发展脉络日益清晰。2006年，合肥投资36亿元新建和改建40条道路，为构筑大合肥新的交通蓝图拉开了帷幕。这将极其有力地拉动合肥城市的扩展，而在拉动合肥房地产投资和旧城改造方面作用更为显著。结论:政府在城市建设和交通改造上的大动作，是合肥房地产发展的政府背景，也是政府大力扶持房地产发展的有力见证；城市建设和交通设施的日新月异将全面提升各楼市版块的区域价值。3、合肥市房地产市场发展进程?2002-2006合肥市全社会固定资产投资与房地产开发投资对比分析?2002-2006合肥市新开工面积与施工面积对比分析?2002-2006合肥市房地产市场成交均价走势分析?2002-2006合肥市房地产市场销售面积与竣工面积对比分析?2002-2006合肥市房地产市场施工面积与竣工面积对比分析?2002-2005合肥市人均住宅建筑面积走势分析合肥市2006年房地产开发投资热情高涨：2002-2006合肥市全社会固定资产投资及房地产开发投资（数据来源：合肥房产局）70045.00%60040.00%35.00%50030.00%40025.00%30020.00%15.00%20010.00%1005.00%00.00%2002年2003年2004年2005年2006年1～9月房地产开发投资额40.0267.83138166.52197.37全社会固定资产投资额168.67255.11361.84495.27587.03比值23.70%26.60%38.10%33.60%33.62%结论:2002-2006合肥全社会固定资产投资和房地产投资的绝对值变化来看，合肥的城市建设和房地产发展均处于快速增长阶段，至2006年9月份的统计数据来看已经高于2005年全年水平；另外，房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重也维持在较高水平，高于国外正常的20%-25%，说明目前合肥的房地产投资被普遍看好；房地产市场放量持续走高：2002-2006全市商品房新开工面积与施工面积（数据来源：合肥市房产局）2500100.00%90.00%200080.00%70.00%150060.00%50.00%100040.00%30.00%50020.00%10.00%00.00%2006年1～92002年2003年2004年2005年月商品房新开工面积290.17467.761213.3861.13948.24商品房施工面积606.54932.861414.971747.012161.9比值47.84%50.14%85.75%49.29%43.86%结论:虽然经历了近2年国家宏观政策调控的影响，2002-2006合肥全市的商品房新开工面积和施工面积仍然一路走高，一方面，说明房地产行业的赢利能力仍然被普遍看好，市场空间仍然存在；但另一方面市场的迅速放量也将在未来的几年引发竞争加剧。现阶段住宅成交均价出现小幅震荡：2002-2006全市住宅销售均价（数据来源：合肥市房产局）35000.330000.2525000.220000.1515000.110000.0550000-0.052002年2003年2004年2005年2006年1～9住宅销售均价20132341295731893100.13增长率16.29%26.31%7.85%-2.79%结论:2002-2006合肥全市的商品房成交均价基本上是一个持续走高的过程，其中在2003-2004年有一个快速增长的爆发过程，至