新政后市场表现及后市预判系列——流动性过剩下的房地产市场走势本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?Copyright报告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1本报告主要观点2010年房地产调控的主基调是调结构、抑投机、控风险、明确责任，目标是抑制部分城市房价上涨过快，今年来调控政策步步加码，在4月出台最严厉的信贷政策后9月进一步出台紧缩政策。市场对新政的反应如历次调控一样，出现了量跌价稳的走势，政策力度加大但成交量下跌幅度要小于上一轮调控。其主要原因是目前国内外流动性泛滥，通胀日趋严重，大量资金进入楼市和股市，造成了资产价格的上涨。同时开发商资金链也较为宽松，短期内价格下调压力不大。近期的加息及两次上调准备金率，说明未来一段时间紧缩预期将常态化，同时也侧面反应了政府调控房地产市场的决心异常坚决，后市政府或出台进一步的措施以巩固调控效果。开发商应该注意到各种政策叠加对成交量的影响，以及进入加息通道后需求的变化，进而做好中长期资金安排和融资计划。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|211本轮房地产调控政策回顾22新政后深圳房地产市场表现33透过表象看本质——深层次原因剖析44政策预期及后市展望?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|32007年来宏观调控主脉络2007200820092010?保持政策的稳定?年初：防通胀，防过热?保增长、扩内需、?提高宏观调控水平?处理好保持经济平稳?年中：保经济平稳发展调结构、惠民生?着力提高政策的针较快发展、调整经济，控制物价上涨过快?低利率环境，出对性和灵活性结构和管理通胀预期?第四季度：全力保经济台多项经济刺激计?处理好保持经济平三者之间的关系增长，保增长、促内需划，拉动内需稳较快发展、推动、调结构，货币政策改结构调整和管理好为适度宽松通胀预期的关系?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4房地产调控政策方向政策先政策先紧紧后松后松政策平政策平稳稳政策政策宽宽松，刺激成松，刺激成政策步步加政策步步加码码，，交，年底收交，年底收紧紧逐步收逐步收紧紧停止核准用于购买土地等用减免房地产交易税收如营业税收优惠收紧，如营业税征途的房企IPO税征收年限改为2年收年限改为5年提高土地增值税预征税率支持自住型需求，首套普通贷款政策逐步收紧打击假按揭、假首付、假房住宅款利率下浮贷30%行政手段强行打压市场需求价等行为2007200820092010?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|52010年房地产调控主基调：调结构、抑投机、控风险、明确责任2010年，由中央主导，自上而下的出台了系列调控房价的措施大致可以从三个节点看：99月：月：双双限政策限政策44月月1717日：“新日：“新国国十十条条”提高”提高暂停第三套住房贷款二套房二套房贷门槛贷门槛首套房贷首付提高至3成二套房贷首付比例至少4成11月月1111日：“日：“国国十一十一条条””二套房贷首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于，利率上浮10%基准利率的1.1倍各城市纷纷出台限购令，户调整供应结构大幅提高第三套及以上房贷籍家庭限购2套住房（或限对投资投机性需求采取差别化首付和利率水平新购一套住房）信贷策略严格开发项目资本金要求明确地方政府责任?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6多重因素作用下，4月调控政策虽然严厉但经过短期消化对市场并没有起到预期作用1因素一2因素二市场流动性过剩，投资需求旺盛地方政府对调控政策执行力度不够通胀压力，保值资金进入楼市炒高房价银行对信贷政策的执行较为宽松经历了09年的市场回暖，开发商资金实力大幅提二套房贷政策收紧后，市场上存在多种规避政策高，抗风险能力增强，价格坚挺的手段3因素三4因素四?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7调控步步加码9月以来房地产调控政策一览日期发布方名称关键内容要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套2010年9月29住建部、国土资联合发文数。并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不日源部、监察部到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。2010年9月30关于完善差别化住房信贷政策二、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房央行、银监会日有关问题的通知的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。三、各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房一、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通2010年9月30关于调整房产契税个人所得税国税总局住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。日优惠政策的通知二、个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税关于进一步贯彻落实国务院文2010年10月1本市户籍家庭限购2套住房，能提供一年以上纳税证明和社保缴纳证明的非本市户深圳人民政府件精神坚决遏制房价过快上涨日籍家庭限购一套住房的补充通知2007年12月来首次加息，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现2010年10月20行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的央行加息0.25个百分点日5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2010年11月16提高存款准备金率0.5个百分央行大中型金融机构存款准备金率达到17.5%日点2010年11月29提高存款准备金率0.5个百分央行大中型既金融机构存款准备金率达到18%，创下历史新高日点?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8新一轮调控政策特点?本轮房地产调控的一个明显特点是：调控的手段已经由市场手段为主变为全方位、多部门联合调控，包括传统的市场手段以及自上而下的行政干预。行政手段提高准备金率限购令加息严格限定购房人的身份，减少市场需求提高购房贷款利率限定购房人购买数量减少购房住房优惠VS限贷令：停止第三套住房贷款加大征收市场交易税收问责地方政府，追究政策执行不力之责任市场手段?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|911本轮房地产调控政策回顾22新政后深圳房地产市场表现33透过表象看本质——背后深层次原因44政策预期及后市展望?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10新政后，开发商迅速陷入深度观望，市场新批预售量急速回落，回落幅度猛于415调控后?10月新批预售项目从高峰25个下降至8个，环比下降68%；新增供应面积环比9月下跌71%。而根据数据显示，415调控后，5月市场新批预售项目及新批预售面积两指标环比回落44%和55%2010年各月新批预售项目个数2010年各月新批预售面积（平米）9153392550757011321540982630067227199551380319269410/410/510/610/710/810/910/104月5月6月7月8月9月10月数据来源：中原地产数据平台?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11新开盘项目的成交率及整体市场成交量两指标均出现明显下滑,但下滑的幅度少于415调控后?10月新开盘项目成交率急速下滑至35%，与此同时，10月整体市场成交量也出现明显下滑,10月成交面积环比9月份下滑36%；而据数据显示，415调控后，市场新开盘项目成交率为30%，成交量环比则下跌49%。年各月成交率2010开盘2010年各月开盘成交量5710750.80.70.700.60.593662390.540.52802382831370.460.450.40.390.350.30.300.311416841459051337290.20.10.010/410/510/610/710/810/910/101月3月4月5月6月7月8月9月10月数据来源：中原地产数据平台?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12从新增供求比来看，本轮调控后，开发商的观望情绪甚于415调控后，而市场需求层面的表现则较415调控后乐观?10月市场新增供求下滑至平衡线1以下，而4.15调控后新增供求比则超过1.5一手房市场新增供求比（套数）一手房市场新增供求比（面积）新增供应成交量供求比新增供应成交面积供求比120002.010000001.812.01.701.751.89000001.601.601.8100001.481.68000001.61.331.47000001.480001.141.001.2600