大中华IFC商业执行方案中原地产事业二部?Copyright?CopyrightCentalineCentalineGroup,Group,20102010CodeofCodethisreportofthisreport|1|1报告脉络市场概况项目分析产品价值体系产品价值优化推售策略?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2市场概况?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3政策层面政策深圳调控细则出台热点?深为进圳调一步加强和改善房地控细则出台产市场调控，坚决遏制房价过快上涨，切实决绝城市居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，深圳市规划国土委、住房建设局结合本市实际，制定了《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》。主要内容有以下5条：?提高认识，加强组织领导?认真落实住房建设的相关规划和计划，切实增加住房有效供应2010年启动安居商品房建设，对全市新供商品房用地和城市更新用地项目进行年度统筹，问题上配建不低于住房总建筑面积30%的安居型商品房。?采取有效措施，坚决抑制不合理住房需求严格执行国务院国发（2010）10号文对购买不同套数住房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房;商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构及个人购房，严格按照有关政策执行。?加快保障性住房建设，实施人才安居工程?加强房地产市场秩序整顿，完善信息共享机制?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4政策解读调控细则并没有“更严厉”?暂停发放三套房贷：“商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”?解读：这一政策是“新国十条”中所要求的，并未有所变化。目前深圳商业银行多已经执行了这两条要求，尤其是后者，对于不满1年的纳税或社保的非深户，不少银行已经暂停发放房屋贷款了。?此前网络版细则里出现的：“纳税或缴纳社保不满1年的非深户限购1套房”和细则执行期限“到2010年12月31日”。这两条公众最为关注的规定，在官方细则里没有出现，但其它内容几乎完全一致。对于深圳最终未像公众预期般地出台“限购令”，导致给人的感觉是“没有其他城市严厉”、“有些松，有些软”，王锋解释称，这是结合深圳实际情况作出的决定，是“经过评估”的。但声称“现在没出，不排除将来不出，如果未来房价重新上升，未来也可能会加大政策调控力度”。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5各方反应操作性不强仍待细化?对于深圳此次政策细则的出台，各方也有不同意见：?深圳市社科院城市营运中心高海燕：深圳调控细则基本上都是国家规定动作，没有像北京那样按照从严的思路来执行。与北京细则相比，深圳细则“有些软”，仍不够细，不具操作性，需要出台进一步的指引。最重要的是对“第三套及以上房屋”的认定问题，细则称暂停发放三套及以上房贷，但“到底是认房，还是认贷，如果我前两套都还清了，怎么办？”?其他地产业内人士表示：按照目前国家政策，深圳房价下跌的可能性已经很大，如果再出台更为严厉的措施。那么，政策的目标到底是什么？是要房价暴跌，把房地产行业打死？?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6新政效果初显各地市场明显降温?随着新政的全面实施以来，各地市场出现明显的降温?北京：多数项目在新政全面实施以后的10天里成交量为个位数，有20个项目至今成交量为零。而在土地市场上，北京一幅“热门”地块由于开发商的报价低于底价,出现流标结局。?上海：从小幅度的让利折扣，到新盘推出“今日特价房”，与几周前打折还要“偷偷摸摸”相比，最近上海不少新盘在开盘伊始便放低姿态，以期在市场上博得先机。即便如此，售楼处仍难重拾此前的火爆人气。而再土地市场上，松江区广富林2-6号地块的楼面地价与相邻地块相比,有19%的下跌幅度。这也是上海土地市场近一年以来,地价首次出现下调趋势。?南京：自国务院发布新“国十条”以来，南京市商品住房认购量总体下降；成交价格也出现小幅回落，跌幅在5％－10％之间。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7总结?政策多针对住宅市场,对商务市场并没有明确的限制,所以在住宅市场倍受打压的市场环境下,对商务市场而言反而是个机遇.?商务市场投资成本一直就比住宅市场的门槛高,投资商务性质物业原本就要5成首付,这样的客户群体现在是处于观望的情绪而并非没有5成首付的资金,所以如何打消客户观望情绪是关键.?政策只是通过限制贷款来限制购房,这对一次性付款的客户并无影响,可以加大优惠程度鼓励有实力的客户一次性付款购买.?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8零散街铺和社区商业中心区商业的社区和沿街商业，业态集中在承租能力强的地产行业和高档零售，其次是符合女性需求的美容美体业态。街道或项目餐饮社区配套金融、通讯网点零售业其他福华路（中海华广东发展银行庭）福华三路（城中潮州菜馆美艺佳美容、美人民健康保险金燕泰商行、冬虫草城中雅苑会所雅苑）甲专卖、大闸蟹专卖、茶叶民田路（星河国永和大王、可颂三洋加尔洗衣店中国移动通讯际）坊、巴蜀风、星海形象设计福华三路（星河皇家咖啡工商银行、中国银行茶域培训国际）?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9中心区零散街铺和社区商业民田路益田路福华路中海华庭(广东发展银行)福华三路城中雅苑星河国际潮州菜馆永和大王、可颂坊、巴蜀风美艺佳美容、美甲三洋加尔洗衣店、星海形象设计人民健康保险中国移动通讯金燕泰商行、冬虫草专卖大闸蟹专卖、茶叶皇家咖啡城中雅苑会所工商银行、中国银行茶域培训?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10集中式商业中心区集中式商业，都集中在南区益田路和福华路沿线，靠近地铁、会展中心和社区。商业气氛逐步成熟。项目名称定位建筑面积业态备注6000平米全开敞下沉式露天广场、8大COCO集文化、餐饮、购物、娱8.5万餐饮、休闲和娱乐比例超过50%，自然光中庭、12条折叠式街道和100米PARK乐、休闲观光于一体的购物主力店百老汇、吉之岛等空中天桥，打造特色休闲酒吧街中心中国首创的生态型购物中心，拥有28000集生态、休闲、旅游、购物金逸影城、法国家乐福和太平洋百平方米的的屋顶生态公园和15000平方怡景中心城、娱乐、饮食、文化等于一12万货三大主力店，餐饮占重要比例米的下沉水景广场，是目前深圳购物中体的购物中心心中最具绿色概念的项目星河国际商购物为主3万天虹商场+餐饮+社区配套-业城建购物公经过重新招商，定位以餐饮1.9万餐饮业态占据90%以上，档次适中东南亚风情装饰园、酒吧、休闲娱乐为主星河第三空引进高档家居主题，搭配餐饮、社集公寓、写字楼、商业于一体，但其商2.5万间规划为高档家居主题商场区配套商业业相对独立?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11中心区集中式商业分布新洲路民田路益田路金田路彩田路深南大道星河第3空间2.5万平米,引进高档家居主题，搭配餐饮、社区配套商业1.9万平米,餐饮业态12万平米,金逸影城、法国家乐福和太占据90%以上，档次适平洋百货三大主力店，餐饮占重要比例福华路中购物公园怡景中心城COCOPARK8.5万平米,餐饮、休闲和娱乐比例超过50%，主力店百老汇、吉之岛等福华三路星河国际商业3万平米,天虹商场+餐饮+社区配套?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12写字楼裙楼商业物业名称商务餐饮普通餐饮金融、通讯网点办公配套地产中介其他投资大厦真锅咖啡馆中信银行中国联通中国联通、招商银行航天大厦江浪潮鱼粥一本拉面民生银行、中国网通百里臣益来福君安基金新华保险北海渔村华夏全球基金、华夏百里臣、花店中联、中华尔街培大厦银行天训华融大厦贵月楼、麦当劳、真功盘古银行百里臣星巴克夫兴业银行顺记酒楼联邦快递金考、世华、中正章干洗大厦百里臣、花店、原、美联柯达冲印国际商会信孚堂茶馆旺角快餐、一建设银行、深发展、太阳文具、百里世华、美PAN-WEST大厦A座品轩、土土坊中国银行臣联、中天国际商会嘉味米线、桂上海浦发银行、招商零点文具、百日中原大厦B座林米粉、兰州银行、东亚银行欣文具拉面、牛王庙?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13写字楼裙楼商业物业名称商务餐饮普通餐饮金融、通讯网点办公配套地产中介其他卓越大厦韩味宫信安易贷、农业银行美特思好日子光大银行免税大厦工商银行、花旗银行茶叶中央商务潮泰轩、嘉旺快东亚银行、招商银行、长河地产深港学车大厦醉翁亭餐金中环金皇庭品位轩招商银行百里臣、高雅花店卓越时代一期金碧螺招商银行、建设银行百里臣、天成航空卓越地产大中华喜来登建设银行信息枢纽中国电信、东安保险农业银行、中国邮政星河中心正在招商?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14新洲路民田路益田路金田路航天大