20082008天津市房地天津市房地产产市市场场年度年度报报告告营销部营销部篇首语：永远值得铭记的“地狱人间”的篇首语：永远值得铭记的“地狱人间”的20082008年年金融危机金融危机百年一遇，百年一遇，发达国发达国家深陷衰退家深陷衰退熊市熊市73%73%历历史最大跌幅史最大跌幅44万万亿亿直接拉直接拉动动GDPGDP增增长长1-2%1-2%降息降息66年年来来首降，首降，33月降息月降息55次次保障性住房保障性住房99千千亿亿投投资资流拍流拍20072007疯疯狂，狂，20082008没钱没钱1212月全月全国国7070大中城市房价大中城市房价33年半年半来来降价降价首降首降退房退房万科退房万科退房风风波波抄底抄底住宅？商住宅？商业业？？谁谁能抄底？能抄底？降薪裁降薪裁员员开开源源节节流流目录宏观形势及政策走势分析2008年天津土地市场走势分析商品房、商品住宅销售形势分析未来市场预测重点关注企业情况宏观形势及政策走势分析宏宏观经济观经济房地房地产产投投资开发资开发““救市”政策效救市”政策效应应天津市政建天津市政建设设?发达国家深陷衰退，未来数年经济将显著低于潜在增长率，中国经济面临比1998年更严峻的挑战。1、美国次贷引发全球经济危机持续蔓延影响实体经济，美国、欧洲经济整体陷入衰退。2、财政刺激是各国提振经济的唯一出路。3、中国财政、货币政策调控力度前所未有，经济下行压力加大。4、刺激购房需求、缓解开发商资金压力扶持房地产业的发展将是保持中国经济较快平稳增长的重要任务。?中国经济下行压力加大，挑战“保八”PPI。直线快速下跌，出口大幅回落，经济下滑速度较快。就中国而言，GDP增速8%以下已是经济衰退，2008年“保八”任务艰巨。中国1992年至今GDP增长率变化16%13.6%13.4%14%11.8%11.4%12%10.7%10.2%9.7%9.5%9.9%10%8.8%9.9%7.8%8.0%8.0%9.1%7.1%8%7.3%2009年6%8%？4%2%7.3%？0%234567890123456799999999900000000度09999999900000000季0111111112222222232-18年002?六年政策路线图，扩大内需成为中国保增长的根本途径。实施积极的财政政策实行从紧的货币政策，综合和稳健的货币政策，运用多种货币政策工具，采坚持实施稳健的财政政策保持宏观经济政策的连取有力措施，加强流动性管和货币政策，保持经济平续性和稳定性理，防止经济转向过热和明稳较快增长的良好势头显通胀20032003年年中央中央2008年20042004年年20052005年年20062006年年20072007年年2008年经济经济工作工作会议会议稳健的财政政策和货稳健的货币政策和财“保增长，促发展”；实施币政策，巩固宏观调政政策，实现又好又积极的财政政策和适度宽松控成果快发展的货币政策?紧缩货币政策转向适度宽松。存款准备金，中国人民银行根据法律的规定，要求各商业银行按一定的比例将吸收的存款存入在人民银行开设的准备金账户，对商业银行利用存款发放贷款的行为进行控制。2007-2008年6月年内14次提高存款准备金率，2008年9月开始5次调低存款准备金率。2007-2008年存款准备金率变化20.00%18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月021102123456789123456789111111年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年777777777888888888777888000000000000000000000000000000000000000000000000222222222222222222222222?2008年9月央行6年首度降息，通胀压力继续消失，通缩风险增大。?中国CPI通胀已连续6个月放缓至10月份的4.0%，PPI自8月份后已见顶回落，11月大幅放缓至2%，由于出口与内需放缓和全球大宗商品价格泡沫的破灭，中国通胀压力将继续消失，10.00%9.00%8.00%而出现通缩的可能性在不断增大。7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%?CPI继续走低，下半年开始0.00%5次调整存贷款利率月月月月月月月月月月月月月月月月月月1234567890月1月2月1234567890月1月111117年7年7年7年7年7年7年7年7年8年8年8年8年8年8年8年8年8年0000000007年7年7年0000000008年8年0000000000000000000000022222222200022222222200，未来降息预期强烈。22222一年期贷款利率CPI?财政政策力度加大，4万亿、减税等刺激经济发展。?“4万亿”经济刺激预计未来两年每年拉动经济增长约1-2个百分点，近一半资金投向交通基础设施和城乡电网建设。?减税：出口退税、降低住房交易税费等。2009年财政政策继续扩张，如上调个人所得税起征点；向弱势群体发放消费券；减免房地产流转税；保障性住房消费等。?本轮经济下行周期外围国际环境、中国经济基本面与过往都有明显区别，因而4万亿政府基建投资所启动的社会投资（社会基建投资和房地产投资）所能产生的“乘原因：数”效应远不及1998年。1、1998年后十年间中国基础设施已取得极大改善；2、房地产市场已进入调整期，但还未结束，房价调整还未到位，成交量难以短期内回升；2008年全国各大城市成交量低迷，库存消化仍需相当时间，因而房地产开发商的投资积极性也受到打击。?2009年不是底，外部环境和国内投资需求将经历数年调整方可见底。?中国过去30年经济下降周期经济调整往往都持续3年以上时间。因而，本轮经济周期在2007年见顶后已步入下滑期，2010年见底后方可全面复苏。中国1978-2008年GDP增长率走势图当前中国刺激经济发展有利条件：?1、政府资产负债表更加稳健，不良贷款与国债余额之和占GDP比重已从1998年的43%降至目前26%；?2、政府财力有所增强，财政收入占GDP比重由1998年的12%上升至目前的21%。中国仍具备利用财政政策作为经济增长稳定器的能力。宏宏观经济观经济房地房地产产投投资开发资开发““救市”政策效救市”政策效应应天津市政建天津市政建设设?2008年全国房地产开发投资同比持续增加，北京、深圳呈明显回落态势，天津继续保持平稳增加。2008年1-11月全国房地产开发投资额共计完成26545.7亿元，同比增幅5%以上。从全国各大城市来看，北京、深圳房地产开发投资2008年同比下降，特别是北京投资额将下降300亿元以上，此轮市场调整已使得一线城市房地产开发投资明显降温，而且仍将持续。全国房地产开发投资额270002007-2008主要城市房地产投资开发对比210019002600017001500元1300元亿亿11002500090070050030024000天津北京上海广州深圳2007年1-12月2008年1-11月2007年1-12月2008年1-11月?2008年天津商品房新开工、竣工、施工面积有望同比持平。依据2007年天津市各项宏观开发数据表现，2008年天津市各项指标将同比持平，面对目前销售不畅，竣工面积形成供应推向市场后，将使得市场呈现更加明显的供大于求态势。注：2007年1-11月天津市商品房施工面积3728.52万平米注：2007年1-11月天津市商品房竣工面积731.23万平注：2007年1-11月天津市商品房新开工面积1214.84万平米米?2008年天津商品房销售额呈低于同期开发投资额，开发商利润空间稀薄。由房地产开发投资额与同期商品房销售额对比来看，2005-2007年天津市商品房销售额明显高于投资开发额，房地产市场步入快速上升通道，特别是2007年市场的非理性疯狂，而2008年商品房销售额已低于同期开发投资额，市场销售惨淡已使得开发商投资开发的资金成本提高，利润空间缩小，开发热情备受打击。天津市房地产开发投资与销售额对比1000899.32900800696.27700元568.11553.99亿600534.42505.3500402.32400327.543002005房地产开发2006投资额商品房销售2007额2008年1-11月?2008年天津市存款额同比增幅超过贷款额，房地产市场资金来源同比国内贷款、其他资金大幅增加。2008年1-11月天津中资金融机构人民币存款额9185亿元，同比2007年增加17%，贷款额7049亿元，同比增加15%。消费者已更多地选择储蓄来作为当前面对市场投资风险的选择。从房地产市场资金结构分布来看，自筹资金最高为270亿，国内贷款仅为241亿，随着2008年下半年适度宽松货币政策执行，开发商资金链紧张状况将得到缓解。宏宏观经济观经济房地房地产产投投资开发资开发““救市”政策效救市”政策效应应天津市政建天津市政建设设?全国“救市”政策---加大保障性住房建设，鼓励普通自住商品住房消费，货币、税收政策组合拳。加大保障性住房建力度；对个人首次购买90平方米及以下普通住房的设，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或进一步鼓励普通商品住房消购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂费。对已贷款购买一套住房免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房但人均面积低于当地平均水消费的收费减免政策。平，再申请购买第二套普通1111月月99日日自住房的居民，比照行首金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型执次款普通自住房的普通自