我们此次汇报内容是针对市场视角阐述如何发展区域对顺应乃至引领市场更有利明显为需求导向、为市场客观着想苏州乐园区域策划推广研究苏州乐园区域策划推广研究{{苏州乐园苏州乐园++YDSYZYYDSYZY一德商业置业一德商业置业}}((讨论版讨论版))MAR,MAR,20112011SuzhouSuzhouSZLYSZLY它，是一个区域而不是一个地方，是一个令人兴奋的、引人注目的、充满旅游愿景期望的与苏州文化遗产联系的地方Vision苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY具体表述休闲娱乐购物中心——打造区域购物、美食、休闲、娱乐旺地?集餐饮、休闲、娱乐、文化艺术类商品为一体的大型商业广场。?打造成为苏州市绝无仅有的购物、美食、休闲、娱乐旺地，成为代表苏州城市形象的一道亮丽风景线。?提高项目游乐区的商业价值、增加人气，同时提高项目的整体商业价值和消费档次。苏州乐园区域策划推广研究苏州乐园区域策划推广研究{{苏州乐园苏州乐园++YDSYZYYDSYZY一德商业置业一德商业置业}}((讨论版讨论版))MAR,MAR,20112011SuzhouSuzhouSZLYSZLY问题与困境苏州乐园区域策划推广研究苏州乐园区域策划推广研究{{苏州乐园苏州乐园++YDSYZYYDSYZY一德商业置业一德商业置业}}((讨论版讨论版))MAR,MAR,20112011SuzhouSuzhouSZLYSZLY苏州乐园规划的思考问题与困惑Questions图片图片图片图片VS过去的引领现在的滞后未来的危机如何破题苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY问题与困惑Questions苏州乐园的规划思考苏州乐园是否需要变革苏州乐园如何变革苏州乐园变革方向的思考市场发展历程客源构成的关键现状字：73170000077%71%75%商业产品构成人均次消费每年入园人次门票收益比例苏州本地人比例散客比例经营情况苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY苏州乐园欧洲小镇商业项目商业定位(汇报稿，叁)APR，2011苏州乐园区域策划推广研究苏州乐园区域策划推广研究{{苏州乐园苏州乐园++YDSYZYYDSYZY一德商业置业一德商业置业}}((讨论版讨论版))MAR,MAR,20112011SuzhouSuzhouSZLYSZLY旅游产业演进苏州乐园区域策划推广研究苏州乐园区域策划推广研究{{苏州乐园苏州乐园++YDSYZYYDSYZY一德商业置业一德商业置业}}((讨论版讨论版))MAR,MAR,20112011SuzhouSuzhouSZLYSZLY旅游各阶段没去过，没见过。常去去，常看看。去我想去的地方，做我想做的需求实质要去看看、猎奇。放松、享受。事。实现梦想。观光游休闲度假定制主题游游产品特征景点产品开发阶段产品配套及整合阶段需求产品定制设计阶段旅游资源粗放式的开发，解决为旅游业的扩充相应配套开发从消费者需求出发，对成熟的可达性、适应性等基础设施建，以资源整合为目的的生活设整合产品资源进行细分、重新设计，并提供创新的体验和服设和简单开发的阶段施与服务设施建设。务。形成功能聚集的各类设施旅游消费的内容是时间和体验典型特征旅游产品从无到有及服务(旅游城镇)。，而非空间等物理产品苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY2.5产业演进产业研发特色餐饮服务MICE吃基本餐饮服务会务服务文化住产业基本住宿服务商务旅游旅游方式的转变行周末休闲创意交通通达/基本交通设施产业观光游休闲度假游奖励旅游游景点/景区文化消费娱乐产业购旅游纪念品/购物旅游产业的提升主题型消费都市娱体验型消费服务业基本娱乐服务康体服务KIBS健康产业苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLYMICE研发文化2.5产业产业旅游业创意健康产业产业娱乐KIBS都市产业服务业苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY文化产业旅游业苏州乐园创意产业苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY文化产业旅游业主题乐园创意产业娱乐都市产业服务业苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY同样发展旅游，主语不同旅游项目vs项目旅游旅游资源丰富、旅游基础设施完善、项目环境优旅游者以项目本身作为旅游目的地,在项目内部及美、旅游发达且在项目功能结构中占有重要地位其周边地区完成其包括物质消费和精神消费在内的的项目。各种旅游活动的总称。三国水浒恐龙圆明苏州迪斯华侨洋人欢乐城城园园乐园尼城街谷锦绣镇北横店唐城方特………………中华堡苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY同样发展旅游，主语不同旅游项目vs项目旅游旅游资源丰富、旅游基础设施完善、项目环境优美、旅旅游者以项目本身作为旅游目的地,在项目内部及其周边游发达且在项目功能结构中占有重要地位的项目。地区完成其包括物质消费和精神消费在内的各种旅游活动的总称。依托利用积极整合资源依托项目资源利用旅游资源传统资源发展旅游兼顾旅游打造项目名片被动发展旅游被动借助旅游主动借助旅游主动发展旅游发展项目发展项目侧重旅游资源发展侧重项目综合发展苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY同样发展旅游，主语不同旅游项目项目旅游vs依托利用积极整合资源依托项目资源利用旅游资源传统资源发展旅游兼顾旅游打造项目名片被动发展旅游主动发展旅游被动借助旅游主动借助旅游发展项目发展项目三国水浒恐龙洋人欢乐迪斯华侨方特城城园街谷尼城锦绣镇北横店中华堡苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY同样发展旅游，主语不同旅游项目项目旅游vs依托利用积极整合资源依托项目资源利用旅游资源传统资源发展旅游兼顾旅游打造项目名片被动发展旅游主动发展旅游被动借助旅游主动借助旅游发展项目发展项目迪斯按尼镇北华侨洋人照堡城街人恐龙欢乐方特均园谷消三国水浒锦绣横店费城城中华苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY硬件vs提旅游项目项目旅游高旅游6大要素吃住行游购娱苏州特色小吃/点心?四星级酒店?渡船游乐设施异国商业街?游乐场苏州特色菜/宴?快捷酒店?游轮游乐旅游区土特产超市?高尔夫特色美食一条街?特色古宅旅舍?旅游巴士视听馆特色工艺品?酒吧/酒廊大型集中式美食城?国际青年旅舍?自驾车沿区游船体验游便利商业?棋牌麻将中高档宴请餐饮?小型精品酒店?(停车场)水上乐园?卡拉OK特色苏州私房菜?城市自行车游艇码头?夜总会茶馆?特色咖啡馆咖啡馆?渔船码头会所?游艇会所?健康休闲会所在项目空间的完善与提升?SPA/美容理疗苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY硬件vs提旅游项目项目旅游高城市服务业配套以迪斯尼与华侨城为例项目服务业配套清单：餐饮统计娱乐统计购物统计酒店运动休闲教育类数量数量数量数量数量数量菜系类型类型类型类型类型(家)(家)(家)(家)(家)(家)中国菜54酒吧/夜店66大型购物商场34精品酒店28美容国际学校咖啡吧27剧院17衣饰/包包32高档酒店35健身房9语言培训Fusion12舞厅&迪斯科14古玩22中档酒店19瑜伽儿童活动中心意大利10电影院10民俗工艺品20经济酒店14SPA音乐培训日本10游乐场8艺术店13青年旅社4武术馆3美术培训美国9创意园区8书店/音像店9游泳馆图书馆2服装/布料市法国菜7博物馆66桑拿文习场所12场印度/尼泊尔6会所2超市6其它2泰国4家居设计6西班牙3电子器材4素食3花鸟市场3墨西哥2茶叶2韩国2特色食品2东南亚2饰品2土耳其1户外运动2面包1玩具1地中海1德国1旅游业发展的基本要素内容苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY旅游业发展的基本要素内容项目服务业配套的基本要素内容苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY旅游项目软v件s提高项目旅游标准国际化满足外来游客需求旅游的实质：异地化体验麦当劳星巴克??全球统一统一标准当地特色?异地标准一定特色异地标准?特色当地化标准国际化青年旅社旅游地独有的、非旅游地独有、有特色具有排他性特征非本地化特征一般标准上岛咖啡苏州小吃异地特色不具特色不够有特色只有特色相对客源地日常生活具有以客源地日常生活标准苏州小吃的异地化特色为标准(非当地)特色当地化避风塘(旅游当地)四川火锅游客视角本地化满足本地居民需求基本标准研判矩阵基本标准的设定苏州现状示意苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY旅游项目先v是可s留项目旅游短期出差商旅客游客-休闲型居住人群短期观光游快捷酒店日团队进入一个项目游客(1-2天)3星级酒店(1-2天)进入一个项目的不同阶