龙湖的龙湖的““细节式细节式””成本管理成本管理房地产智库www.fdc01.com?龙湖的成本管理与传统成本管理的区别目目?龙湖进行“细节式”成本管理的原因录录?龙湖进行成本管理的方法房地产智库www.fdc01.com传统成本管理与龙湖成本管理的区别与与传传管理范围参与管理的部门统统传统成本管理建安成本成本管理部门成成1、建安成本1、成本管理部门本本2、项目前期费用2、设计管理部门管管龙湖的成本管3、期间费用（财务、管3、工程管理部门理理理--“细节式”理、营销费用）4、销售、策划部门成本管理4、合同管理5、财务部门的的5、招投标管理等区区别别房地产智库www.fdc01.com龙湖成本管理的特征与与?细节化传传统统?阶段性成成?动态性本本管管?项目制理理?系统性的的全员参与性区区?别别?信息化房地产智库www.fdc01.com进进市场的要求行行?传统成本管理的弊端细细1、事后算账节节2、无法预控风险，无法保证利润的实现式式3、管理范围过窄成成本本?开发速度的加快管管1、拿地周期的缩短，要求必须对项目的成本进行快速、准确的判断；理理2、开发周期的缩短，要求我们必须在最短的时间内能够拿的的出满足市场的产品，过去那种大概计算成本的方式已经原原不能满足现在的项目开发要求了。因因房地产智库www.fdc01.com进进合理利用资源的要求行行?人力细细1、将成本管理流程化，可以有效地控制人力成本；节节2、将有些固定的、便于控制的工作交予外委的咨询公司完成式式?物力成成根据各项目的开发进度，将开发进度类似的各项目统一安排采购、招投标，增加甲方的议价能力，以便有效地节约和控制成本本本?信息管管进行成本的“细节式”管理，要求做到信息的对称和共享理理?财力的的在同时进行多项目开发时，“细节式”成本管理可以合理化使用资原原金，使资金使用的高峰期和低谷期能够得到合理的分布因因房地产智库www.fdc01.com?变革组织架构，明确岗位职责龙龙?成本管理的几个要素湖湖?目标成本管理进进?招投标管理行行?合同管理成成?材料设备采购管理本本?签证变更、资金计划管理管管?动态成本管理结算管理理理?成本信息化管理的的??考核方方法法房地产智库www.fdc01.com龙龙变革组织架构，明确岗位职责湖湖进进行行?组织架构的变革成成?组织架构变更前后的区别本本成本管理中各部门的职责管管?理理?造价采购部的组织架构的的?集团对地区公司的成本管理模式方方法法房地产智库www.fdc01.com?变更前--职能制组织架构龙龙各地区公司湖湖总经理进进行行工程部造价采购部研发部营销策划部计划财务部成成经理经理经理经理经理本本管管预算主管策划主管计划主管各专业主管各专业主管理理采购主管销售主管财务主管的的方方各专业造价工程师各专业策划师计划管理人员法法工程师采购工程师工程师销售人员财务人员房地产智库www.fdc01.com?变更后--矩阵式组织架构龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法房地产智库www.fdc01.com?组织架构变更前后的区别龙龙变更前变更后湖湖组织形式职能制组织架构矩阵式组织架构进进考核部门职能部门项目团队和职能部门汇报上级职能负责人项目负责人行行管理层级4级3级成成管理跨度大小本本成本管理责职能负责人项目成本经理管管任人1、集中化程度高，适用于同1、授权和权责下放，适用理理时开发的项目数量较少的情于同时开发项目数量较多的优缺点况；情况；的的2、对成本管理部门职能负责2、对成本管理部门职能负方方人的业务能力要求较高；责人的管理能力要求较高；3、管理模式在各项目不易复3、管理模式在各项目容易法法制，绩效和员工的业务能力复制，便于各项目进行对有较大的关系，员工不易有比，员工较易有成就感。成就感。房地产智库www.fdc01.com?成本管理中各部门的职责龙龙湖湖职能部门成本管理中的职责进进发展部土地成本的管控行行研发部1、设计费用的管控2、根据相关部门的建议进行设计优化成成1、开发成本（含营销设施建造成本）的管控本本造价采购部2、材料设备的采购管理3、合同及招投标管理管管4、目标成本编制及动态成本跟踪理理工程部1、进行工程质量和进度与成本的匹配；的的2、签证、变更的现场管控方营销部销售费用（除营销设施建造成本之外）的管控方1、财务费用的管控法法计划财务部2、公司总体资金计划的管控3、项目财务指标的控制行政人力资源部公司管理费用的管控房地产智库www.fdc01.com?造价采购部的组织架构龙龙湖湖造价采购部经理进进行行成成文员组本本管管各项目结算中心主管采购和招标中心主管理理成本经理/成本总监的的各专业现场各专业方方采购工程师造价工程师造价工程师法法房地产智库www.fdc01.com?集团对各地区公司的成本管理模式龙龙湖湖管理层级职能进进1、制定统一的成本管理办法；2、跟踪成本管理办法的执行情况，并定行行集团运营管理中心期进行修正；成成3、对地区公司的成本管理结果进行抽查，并及时进行纠正。本本地区公司成本管理1、开发成本的管控和审核；管管各部门2、期间费用的管控和审核。理理1、开发成本的管控；的的项目成本管理2、目标成本的编制和报审；方方3、动态成本、合同、材料设备采购管理法法房地产智库www.fdc01.com?变革组织架构，明确岗位职责龙龙?成本管理的几个要素湖湖?目标成本管理进进?招投标管理行行?合同管理成成?材料设备采购管理本本?签证变更、资金计划管理管管?动态成本管理理理?结算管理的的?成本信息化管理方方?考核法法房地产智库www.fdc01.com龙龙湖湖?成本管理的几个要素进进?管理主线---目标成本行行成成?管理核心---合同管理本本?目标成本与实际成本的转换点---招投标管管理理的的方方法法房地产智库www.fdc01.com龙龙?变革组织架构，明确岗位职责湖湖?成本管理的几个要素进进?目标成本管理行行?招投标管理成成?合同管理本本?材料设备采购管理管管?签证变更、资金计划管理理理?动态成本管理的的?结算管理方方?成本信息化管理法法?考核房地产智库www.fdc01.com目标成本管理龙龙?成本的构成湖湖进进?成本管理的阶段行行?成本管理中各个阶段的作业指导成成?成本分摊原则本本?目标成本的分解管管?成本责任部门理理的的?成本调整的方式及审批流程方方?景观工程和公区装饰工程的成本管理法法?目标成本管理中的相关表格房地产智库www.fdc01.com?成本的构成龙龙成本分类成本项目说明湖湖土地成本土地价款、契税、青苗补偿等和土地有关的费用进进前期费用设计费、报建费、三通一平等项目前期费用开配套设施费用项目配套、可以计算建筑面积但不计入可售面积的行行建筑物的建造成本，如学校、幼儿园等的建造费用发成成基础设施费用建造“解决项目使用功能的设施”的费用成主体建安费用项目主体建筑的建造费用，包括建筑、装饰、安装本本本费用管管园林景观工程费用小区及代征地范围内的景观工程建造费用工程相关费用和工程有关但又不能计入实体建筑建造费用的费理理用，如：工程造价咨询、工程监理、定额外检测、物业前期介入、维修基金等费用的的期销售费用为销售所发生的费用（一般为销售收入的2-3%），其中营销设施建造费用含在开发成本中方间方财务费用为了获取开发资金而发生的成本费法法管理费用行政支出、员工工资、福利等费用用房地产智库www.fdc01.com?成本管理的阶段土龙龙地项方初工投目案步程湖湖资论启设设实竣进进证动计计施工阶阶阶阶阶阶行行段段段段段段成成本本管管项项项项项项理理目目目目目目目目目目目标标标标竣标工的的成成成成成本本本本本成方方（（（（（本土启方执调法法地动案行整版版版版版）））））房地产智库www.fdc01.com?成本管理中各个阶段的作业指导—土地投资论证阶段龙龙湖湖责任部门工作成果提供土地信息发展部项目定位进进提供周边配套行行主持、确定成成地区总经理项目预案总经本本理研发部重管管新项目目标成本（土地版）给满定理理足成造价采购部拿本的的地限成值审定本方方要求法法未通过存档通过房地产智库www.fdc01.com?成本管理中各个阶段的作业指导—项目启动阶段龙龙湖湖造计项价划进进目研采财团发购务行行队部部部成成本本确根项根管据目据管定或位规销产目测售售重进划标算价理理品新行条进、价考预件成定本行销的的格位虑案和财售方的市（务进方和案调场启指度方整定动标、版计成法法）算本房地产智库www.fdc01.com?成本管理中各个阶段的作业指导—方案设计阶段龙龙造计价划湖湖研采财进进发购务部部部行行成成本本提提提提目财供供供出标务产方方方成管管品案案案本指建技设优（标造术计计理理标指图化方准标建案算的的议版方方互动）法法房地产智库www.fdc01.com?成本管理中各个阶段的作业指导—初步设计阶段龙龙湖湖造计价划进进工研采财程发购务行行部部部部成成本本临提提提提提编管管设供供供供供进制财设施施产初初行目务理置工工品步步理方用现建技设成标指案水场造术计本成标的的电布标指图敏本计以置准标感（算方方及方性执甲案分行法法方析版）房地产智库www.fdc01.com?成本管理中各个阶段的作业指导—工程实施阶段龙龙造计价划工采湖湖研财程购务进进部发部部部行行成成编工现编动进编签成本制程场编专设提制态行制证本财本进质签合成专资变调制项计供资务度量证资工变施约本项金更整指管管计和、规的工计的，金金程更工计标划进技计的的图划跟程划费形的度术踪的用成划理理划优控审动的核化制和成审目态管定回本核标核跟的的控的顾分成进现析本方方场（控调制整法法版互动）房地产智库www.fdc01.com?成本管理中各个