美丽中国【邕城路328号地块】项目发展策划报告报告纲要报告纲要一、项目周边环境分析一、项目周边环境分析二、区域房地产市场分析三、项目SWOT分析四、项目定位建议五、项目规划设计建议六、项目营销策略建议一、项目周边环境分析1、区域特征及定位1）本项目用地所在兴宁区是南宁市最老的城区之一，也是南宁的商贸中心、物流区，辖区内商贾云集，商贸服务业十分发达，面积751平方公里，人口31万，位于市中心，向东北方向延伸；2）未来区域定位明晰，面貌变化巨大兴宁区“十五”规划中提出要重点打造“三区一带”，即朝阳中心商贸区、东沟岭新区、三塘工业集中区、昆仑大道经济带，将会极大推动城区经济持续快速发展；一、项目周边环境分析2、周边环境坐落在城市快速环道与邕宾大道上，是辐射南宁全城的重要交通口岸项目地块现为广西南宁旧货物资市场隔路相对的是中国占地面积最大的2.4平方公里），引种药植物最多（2500多种）广西药用植物园，有一定的景观优势；地处可称为城市副中心的兴宁东沟岭新区，周围居住人口密集，但建筑陈旧，居住人口相对杂乱，形象一般；与兴宁区政府办公大楼毗邻，是兴宁区新的行政集中区；一、项目周边环境分析2、周边环境一、项目周边环境分析3、交通条件项目地现有交通优良，全城无可比拟，新的路网建设，将共同打造立体交通网络，无缝对接南宁全城,吸引周遍区域客户群起到先决性作用；?南宁城市快速环道?50多公里昆仑大道?南宁环城高速与之相接?环城1、22、66、67、90、202、215、608、802、803、路等10多路公交车景观大道（规划）…一、项目周边环境分析3、交通条件十二五兴宁区主要道路建设一、项目周边环境分析4、市政配套设施区域内现有生活配套不甚齐全，虽有兴宁区政府在项目附近，但大型商业购物场所、银行、医院、学校、酒店等配套十分缺乏;但区域休闲、景观、公园配套较好，如狮山公园、广西药用植物园等；随着广西妇产儿童医院投入使用，以及区域大型楼盘配套设施的建设，区域将会不断成熟与完善；广西妇女儿童医院一、项目周边环境分析5、商业环境分析1、项目区域商业是明秀东路、中华路延长线的商业继续，现环快环、昆项目所在地——新兴宁商圈大型商贸物流中心仑大道一线，商业业态多样，大型专业市场较多，如大嘉汇东盟国际商贸港/家居建材城、广西金桥农产品批发市场、广西花鸟市场等均投入使用，商业氛围浓厚；2、本项目处新兴宁商圈龙头口岸，将可以有效结合旧朝阳商圈的优势，形成自个独特的商业特点；3、本项目应强势整合区域商业特点，打造区域富有特色的商业载体；一、项目周边环境分析6、分析小结1、项目所在片区是新兴宁大力发展与完善城区，政府将会加大、加快区域建设，片区将以良好的交通环境，带动片区快速发展，根据《南宁市城市总体规划》，明确了城市向东发展的功能定位，打造“外东环”区域，而规划中的“广西药用植物园—九曲湾—嘉和城—昆仑关”休闲旅游带正在按照“昆仑大道旅游经济圈”的统一策划，在连点成线建设当中；2、目前片区商业供应量较大，有条件进行商业的升级及新业态的整合；3、项目所在片区是新兴宁连接后凤岭、琅东商务区、高新区等最快便的区域，辐射南宁全城，也聚集着一定的高消费群体，拥有较强的消费能力；4、因此，配合新兴宁区城市发展需要，利用片区商业发展机会，做好细分市场，提升片区物业档次，打造新的物业品牌，做最佳居住区、办公区、商务区，则是本项目重大发展机会；二、区域房地产市场分析（一）南宁宏观经济运行状况1、南宁2011年～2012年1季度GDP增长情况分析：2011年～2012年1季度南宁市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势，如下图：南宁市GDP增长情况走2011年势1图-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势据南宁市统计局最新公布数据显示，2012年1季度全市生产总值达到510.25亿元，同比增长13.1%。其中第一产业增加值41.33亿元，增长5.3%；第二产业增加值190.49亿元，增长20.1%；第三产业增加值278.43亿元，增长9.8%；二、区域房地产市场分析（一）南宁宏观经济运行状况分析分析：：11））20112011年社年社会会消费零售总消费零售总2、社会消费品零售总额额超额超10001000亿亿，，购买力购买力持续持续强劲强劲，，连连续续33年保年保持持1515％以％以上的上的年增长率年增长率2011年1-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势；；22））从消费数据看从消费数据看，全市，全市消费品消费品市市场场繁荣繁荣活活跃跃，住，住宿宿、、餐饮餐饮、贸、贸易易物物流等行业流等行业保保持持续发展，持持续发展，说说明商业明商业物业的发展物业的发展前前景景看好看好，也将带动商，也将带动商业物业的业物业的需求量需求量的的增长增长；；二、区域房地产市场分析分析：最新数据显示，南（一）南宁宏观经济运行状况宁市2012年第1季度居民人3、居民人均可支配收入增速平稳均可支配收入增速上升平缓，南宁市城镇人均可支配收入2011年1-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势6172元，同比增长11.40%。2012年1季度商品房成交均价下降9.37%，其中商品住宅成交均价下降10.30%；受相关政策影响，2012年1季度以来商品住宅成交均价呈下降态势，低于人均可支配收入增长速度，调控略显成效；二、区域房地产市场分析（一）南宁宏观经济运行状况4、项目建设快速推进，固定资产投资加快发展2011年1-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势分析：固定资产投资是建造和购置固定资产的经济活动，是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合指标，2012年1季度，南宁市在建施工项目为2233个（不含房地产），同比增长64.55%；本年新开工项目1103个，同比增长145.66%。全市全社会固定资产投资完成267.75亿元，同比增长29.18%。其中：基本建设投资完成121.29亿元，同比增长24.40%，更新改造投资完成55.56亿元，增长58.43%，房地产开发投资完成62.01亿元，增长4.93%；二、区域房地产市场分析（一）南宁宏观经济运行状况5、商品房投资增速下滑保障性住房投资为零分析：2012年1季度，南宁市房地产开发投资62.01亿元，同比增长4.93%，房地产开发投资速度减缓，从投资结构分析，其中，住宅投资40.76亿元，同比下降2.93%，经济适用房20111季度年1无-2012投资，流动性的年1季度全市经济收紧迫使开继续呈发现企协调稳业降低了定发展的良商品房的好态投资势力度，住宅投资同比下降2.93个百分点；二、区域房地产市场分析（一）南宁宏观经济运行状况6、商品住宅施工增速平稳，新开工面积上涨分析：2012年1季度，商品房新开工面积为166.49万㎡，同比增长18.01%；南宁市商品房施工面积2855.99万㎡，同比增长4.11%，其中住宅施工面积2080.51万㎡，同比增长2.99%，商品房竣工面积136.68万㎡，同比增长6.14%，其中住宅2011年1-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势竣工面积104.72万㎡，同比下降2.38%；二、区域房地产市场分析（一）南宁宏观经济运行状况7、商品房竣工面积商品住宅出现较大降幅，经济适用房无竣工分析：2012年1季度，商品房竣工面积136.68万㎡，同比增长6.14%，其中住宅竣工面积104.72万㎡，同比下降2.38%：2011年1-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势二、区域房地产市场分析（二）2011年～2012年1-4月份南宁房地产市场概况1、供应量分析2011年1-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势数据来源：南宁市统计局分析：开发商调整推盘节奏，出现供应高峰，2012年4月份全市商品房供应面积达到63.15万㎡，环比增加44.83%；二、区域房地产市场分析（二）2011年～2012年1-4月份南宁房地产市场概况2、成交量分析2011年1-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势数据来源：南宁市统计局分析：以价换量效果不明显，成交上行受阻，2012年4月，南宁市商品房成交总量为31.07万㎡，环比减少3.9%，同比增加56.45%；二、区域房地产市场分析（二）2011年～2012年1-4月份南宁房地产市场概况3、成交均价分析2011年1-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势数据来源：南宁市统计局分析：4月南宁商品房成交均价为6521元/㎡，环比下跌4.8%，同比上涨了1.4%；二、区域房地产市场分析（二）2011年～2012年1-4月份南宁房地产市场概况4、市场综合评述20111）年从以1-2012上分析来年1季度看，全市经济进入2012继续呈年现南宁楼市协调稳定发展的良并未像市场好态期待那样再奏凯歌势，反而略显疲态；2）进入2012年以来供应量大幅上升，开发商积极调整推盘节奏，加大了供应力度，出现了供应高峰，而成交方面，呈下降趋势，成交趋缓；3）从成交价格上看，2012年4月南宁市商品房市场均价6521元/㎡，环比下跌4.8%；4)总的来讲，刚需回归，开发商调整了推盘策略，加紧了推盘速度，促动市场回温，但想市场回暖势头趋强，价格策略是关键，同时销售节点的把握也是重点；二、区域房地产市场分析（三）南宁市出台关于房地产市场的政策法规2011年1-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势分析：南宁限购令无期延续的通知，进一步明确了调控的决心,4月13日，温家宝总理在国务院常务会议中指出，要坚持房地