沈阳·浑南项目目标决策报告　　项目策划报告[联合版]浑南项目策划团队集团发展管理部　　　　　　工程　　　　　　财务成本一、项目系　统内策略容提要组合项目策划投资营销二、项目的“魂”设计三、市场环境总体研判项目策划—项目之“魂”四、项目自身条件研究—“战略”到“战争”的接力棒—专业端口总指挥五、项目目标顾客定位六、项目策略组合一、项目开发目标系统项目开发目标系统——战略层起步发展调整成长超越发展速沿海战略系统度1989199119941997200420062009?实现项目提速专业化?11业务的专业化及管理的专业化推行项目网络图?1+N标准化策划区域集中化?进军潜力城市沈阳22集中资源、集中投资区域?单城市多项目联动契合集团发展战略，成为０７-?健康住宅技术导入０９集团超越式品牌战略发展期的标杆与?实现沿海品牌溢价现金牛项目33企业品牌及项目品牌的建设?强化沿海品牌形象项目开发目标系统——项目层核心指标：　项目开发目标具体资料请参见附1、内部收益率26.1%件＜投入产出分析＞2、销售净利率19.1%3、自有资金投资回报率103.4%参考指标：　4、单位面积净利（元/m2）9635、净利润总计（万元）30718投入产出分析6、销售毛利率28.5%7、自有资金年均投资回报率51.7%8、资金峰值（万元）-342989、盈亏平衡点09年4季度10、地价支付贴现比97.5%二、项目的魂天时,地利,人和一、天时－小区块小户型启动项目，抢滩金九银十,获银行及人气支撑。－奥运会之机推动大户型销售，实现高价值产品成功变现。－地铁即将开通之机再次掀起小户型销售热潮二、地利－借地块CBD势场特性形成新派概念－借原有4S店设立体验型营销中心－借会展中心聚集效应与事件效应吸引人流三、人和－携沿海TOP10品牌优势与港资背景,启动3亿元资本盛宴-借项目之机,实现区域公司能力整体性提升,实现沿海纵深布局.三、市场环境总体研判宏观市场研究部分——沈阳整体经济概况10098800089242240人均收入人均收入63767050（元）（元）1900.71602140004年后，本市房地产业已12381116进入稳定高速发展时期。GDPGDP22401900.7（亿元）（亿元）971.41363.2各项财政指标808.8915.1138.2181.5国民生产总值财政收入固定资产投资消费品零售额数据来源：沈阳统计局2000年2001年2002年2003年2004年2005年?整体经济发展状况良好，房地产行业已进入稳定、高速发展时期。?随着经济的增长，房地产业的可持续发展奠定了坚实的经济基础。?根据国际成熟经验，人均GDP值达到1300美元，将会使房地产业进入高速发展初期状态，居民的消费观念、生活观念将逐渐现代化、城市化。宏观市场研究部分——沈阳房地产市场运行分析2005年3月-42006年5月29日月，“国八，九部委《关于条”与“新八调整住房供应结条”陆续出台构稳定住房价格各月商品住宅上市、销售走势图的意见》2006年4月，由2006年6月，新2006年9月于春季房展会的政出台,未对市，由于秋季召开，造成市场场造成过大冲击房展会的召集中交易。。开，造成市场集中交易。月月均均匀去匀去化化量量6060万平万平方米方米数据来源：沈阳房地产信息中心本市房地产市场处于快速有序发展发展初期，3-5月与8-10月为楼盘销售旺季,月均去化量为60万平米.宏观市场研究部分——沿河而分，新老并举北城势东沈阳老城浑河一条长河一条长街青年项目基地大街浑南新城浑南新城——破壳、拓延、独立宏观市场研究部分——浑南新区，国际化新城市中心1.总面积120平方公里，常住和流动人口20余万人；2.以高新技术产业为主导，集科研教育、金融商贸、生活居住、旅游观光为一体的国际化、现代化科技新城区；3.国家级高新区，是国家科技部重点扶持的10个高新区之一；4.世界500强企业已有23家入主；5.中国北方的电子信息和先进制造两大主导基地；6.是沈阳城市新的CBD，城市高端人群聚集地；可见的新城市都心。中国北方最具活力、最富吸引力、最有竞争力的投资发展地区沈阳最具国际化色彩的新城市中心宏观市场研究部分——楼市新锐区，客群以老城为主区域特征?新兴区域，发展动量大?亲水诉求，价格及品质北高南低?沿河布局，以桥辐射，向三环发展?中高档发展方向，渐与沈河、和平三足鼎立核心客源?从目前浑南市场的状况来看，购买浑南的客户主要来自沈河、和平及市中心区客户?由于沈河、和平人口密度过大、土地稀缺，加之城市中心南移，金廊银带的建设，浑南成为吸纳沈河、和平的主要区域。宏观市场研究部分——年均消化量近百万平米项目名称已开工06年开发年均消化中房金河花园1055浦江苑2074.8SR新城22173.7假日伊利雅特湾30145.2融城时代1154.5中国女人街10——2.5金水花城35——6.4河畔新城50109左岸慧晶11——5.5唯美品格19——8清华同方信息港874在水一方26——4塞纳家园1745新华国际公寓6.6——5慧缘博雅1866新榆公馆2065.4富都丽景10107雍熙金园10105.5总计333.610196.5宏观市场研究部分——大户型主导500340450266400279350100-120m100-120m2230091170130220127144158250140150160200150100140509010010080116545070504845400场场馆园城城晶景代湾0坊广苑广0公花花新慧丽时特1活际江地榆界水畔岸都城雅光生国浦置新世金河左富融丽阳林新丰鑫伊科格亿昌万普通住宅的主力户型面积在100-180m2之间，多数超过政府限价的大面积户型，小户型供给相对缺乏。宏观市场研究部分——主力总价在30-70万之间案名主力总价项目名称30万以下30-4040-5050-6060-7070-8080万以上中房金河花园　　　　　　　浦江苑　　　　　　　SR新城　　　　　　　假日伊利雅特湾　　　　　　　融城时代　　　　　　　中国女人街　　　　　　　金水花城　　　　　　　河畔新城　　　　　　　左岸慧晶　　　　　　　唯美品格　　　　　　　清华同方信息港　　　　　　　在水一方　　　　　　　塞纳家园　　　　　　　新华国际公寓　　　　　　　慧缘博雅　　　　　　　新榆公馆　　　　　　　宏观市场研究部分——分为中东西三大板块浑南新城?以桥为划分，分为东部板块、中部板块、西部板块；?西部先行、中部最热，东部后市强劲；价格北高南低?西部产品线齐全；中部以商业及办公为主，少量住宅；东部以多层、小高及高层住宅为主宏观市场研究部分——西部板块?该板块主要指浑河南岸，浑河桥西侧区域，是目前浑南新区外来开发商最多、楼盘最集中、高档楼盘最多的区域；?西部板块是浑南最先开发的板块，也是目前该区域价格最高的板块之一，目前该板块均价已超过4500元/平，从主力产品供应面积看以三室为主，大面积产品为辅，一室供应量偏少，成为区域空白点。产品供应与消化比50%120%100%43.46%45%100%100%100%40%86.55%35%80%30%73.33%70%64.82%25%60%20%17.13%41.81%15.08%40%15%9.51%9.05%10%20%4.61%5%0.47%1.19%0%0%37-5555-6565-7580-110110-130120-140140-180180-600供应比例销售率宏观市场研究部分——中部板块?中部板块位于浑河桥东、富民桥西侧。依据规划，该板块为浑南新区的中央商务区。奥体中心的建设提升了板块的商业价值，而近期不断涌现的商业项目，也使该板块具有较强的商业氛围，本案即位于该板块内。?中部板块是浑南最热的板块，该板块均价4300元/平，今年该区域板块均价预期突破4500元/平；从主力产品供应看以一室为主，二室为辅，由于该区域属中央商务区，未来公寓及小户型产品供应将会成为主流。产品供应与消化比50%120%100%43.46%45%100%100%100%40%86.55%35%80%30%73.33%70%64.82%25%60%20%17.13%41.81%15.08%40%15%9.51%9.05%10%20%4.61%5%0.47%1.19%0%0%37-5555-6565-7580-110110-130120-140140-180180-600供应比例销售率宏观市场研究部分——东部板块产品供应与消化比?东部板块位于富民桥东侧，包含大学城区域。受35%120%31.00%30%大学城建设的影响，该板块成为浑南又一重点的居100%100%100%住区域。25%86.55%24.00%80%75%74.82%20%70%?区域点评：东部板块发展速度相对缓慢，目前该板60%15%块均价在3700-3800元/平，未来随着大学城周边12.00%41.00%40.81%40%9.05%10%8.00%环境的成熟，该区域价值将会剧增；从主力产品供7.00%5.00%20%应面积看以二室为主，其次供应量较多的是三室二5%4.00%厅产品，该区域未来主力产品面积将会向三室二0%0%37-5555-6565-8075-110110-130120-140140-180180-600厅方向发展。供应比例销售率【小结与思考】市场小结：?开发环境供销两旺，浑南房地产正处于加速发展期；?产品特点小户型产品市场去化较快，而浑南区三、两室唱主角，一室产品机会显著；?发展趋势浑南房地产市场的整体发展方向是向中高端方向发展的；?板块特点商务气息