昆明大成金融中心项目商业定位思路报告每一次都精雕细琢深圳市汇诚行房地产顾问有限公司2012年04月23SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.日此报告仅供客户内部参考，未经汇诚行公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。目录深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page2一、项目定位发展思路1.1项目开发机会点剖析1.2项目开发难点剖析1.3项目发展方向分析1.4业态布局建议深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page31.1项目开发机会点剖析呈贡新区规划示意：?吴家营片区:规划面积25.4平方公里，规划人口35万人。规划定位为以行政、商务、居住为主的新城中心区，也是昆明市新的行政中心和商务中心。?雨花片区:规划面积64.6平方公里，规划人口30万人。将集中建设云南大学、昆明理工大学、云南师范大学等10所高校，并引进国内外知名大学，建成面向东盟的国际教育基地和人力开发中心。?洛羊片区:规划面积15.4平方公里，人口5.4万人。依托区内连接泛亚铁路的国家级铁路集装箱中心站，建成中国西部连接东盟的窗口，面向东南亚的国际物流中心。本案?大冲工业片区:用地面积12.1平方公里，规划人口4万人。规划为昆明经济发展的新增长点和以高科技产业为主导的新型工业区。?斗南龙城片区:规划面积17.2平方公里，规划人口15万人。规划建成以花卉相关产业、商务配套、旅游、金融、信息以及新兴商贸等现代化服务为支柱的“亚洲花都”。?乌龙片区:规划面积13.8平方公里，规划人口10万人。规划为以体育休闲娱乐为主，集商业、旅游度假和居住为一体的特色片区。?大渔片区:规划面积14.9平方公里，规划人口10万人。规划为以生态、文化、旅游和高品质住宅为特色的片区。?环湖湿地片区:规划面积8.4平方公里，规划建设以生态保护为主的湿地区域，是呈贡新城与滇池的“隔离带”。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page41.1项目开发机会点剖析项目所在呈贡新区吴家营片区定位为以行政、商务、居住为主的新城中心区，是昆明市新的行政中心和商务中心。行政中心、商务中心区域主要消费人群：公务员、白领、企业高管、政府政要机会点一：行政商务中心定位带来的大量优质消费群是本案商业未来的最核心、最重要的消费群体深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page51.1项目开发机会点剖析行政商务区人群消费特征：1、政务、商务接待频繁，高端特色餐饮，休闲娱乐，精品礼品消费占有较大比重；2、重视自身外观形象，追求生活的多样化及高质量；3、时尚个性的消费特征；4、注重全方位的消费体验。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page61.1项目开发机会点剖析机会点二：雨花片区——呈贡大学城?地址：呈贡区吴家营、朗家营、缪家营自然村地界内；?占地面积：43.15平方公里；?入驻高校：昆明理工大学、云南师范大学、云南民族大学、云南中医学院、云南大学等；?师生规模：10~15万人；?距本案直线距离：约4.5公里。目前，大学城入驻人数超过10万，在本案目前周边商业人气明显不足的状况下，短期内，大学城师生是本案商业必须依赖的核心消费群，中长期内，大学生消费群亦是不可忽视的重要消费力量。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page71.1项目开发机会点剖析大学生主要消费特征：1、消费结构多元化，消费频率较高，消费水平差距较大；近年来，大学生的消费趋于多元化，消费的形式和类型多样化局势越来越明显，与过去大学生主要的消费是生活费和购买学习用品相比，当今大学生的消费更趋多元化--旅游、恋爱、聚会、请客、手机、电脑、名牌服饰和化妆品等。同时，消费频率较高，不同学生个体之间的消费水平差距较大；2、消费的个性化明显；“前卫、时尚、情感”的消费特征：追求品牌，崇尚权威，追求新颖、时尚，体现个性以及理性、成熟三个方面；3、冲动性消费与连续性消费；大学生的思想情感，志趣爱好等并未完全成熟定型，因此特别容易受到周围环境和流行趋势的影响，比如广告宣传，同学推荐等，消费则表现出情绪性，即兴即买，冲动性购买往往多于计划性购买的情绪性消费的特点。并且大学生消费的情绪性还表现在消费上的连续性，如果消费一次后如果感觉很满意，很可能会连续消费同企业的相同或不同产品，并且还会推荐别的同学消费；若不满意很可能不再消费，并且这样的情绪性消费会在同学之间迅速交流，感染到周围的同学；4、人情交往消费，休闲娱乐消费占有重要比重；深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page81.2项目开发难点剖析难点一：本案周边区域商业开发量较大，未来消费市场争夺日趋激烈，从商业规模竞争力而言，本案处于相对劣势。呈贡在建大型集中商业一览：?实力心城（纯商业58693.24平米，其中地上45950.24平米、地下12743平米）；?七彩云南第一城（纯商业27.2万平米，其中地上23.61万平米、地下3.59万平米）；?上海东盟商务中心（纯商业全为地上30800平米）；?置信广场（纯商业102926平米，其中地上75594平米，地下27332平米）；?新都昌商业广场（纯商业体量55220.01平米，其中地上商业36482.71平米，地下商18737.3平米）；?百大新都会（商业体量约10万平米）；……深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page91.2项目开发难点剖析在规模竞争力有限的情况下，我司提供以下思考方向：1.扩展品牌档次；2.突出特色化业态。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page101.2项目开发难点剖析代表商业规模百大新天地（昆百A座）约3万㎡昆明百货大楼约4.5万㎡柏联广场约6.3万㎡从目前昆明商业市场发展状况而言：顺城购物中心约12万㎡新西南广场约11.3万㎡潮流广场约2.7万㎡?目前昆明主要商业以三市街为中心向外拓展，正义坊购物中心约10万㎡集中商业数量较多，整体规模较大，品类业态世纪广场约3万㎡齐全，基本能满足当地消费者的各类消费需求金碧辉煌购物中心约2万㎡金鹰购物中心A座约3.7万㎡；金鹰购物中心B座约3.5万㎡?以顺城购物中心、南亚风情第一城为代表的新金格百货金龙店约1.5万㎡兴综合商业体初露头角，商业市场更新换代趋金格中心约2.8万㎡势凸显；金格百货汇都店约4.2万㎡?以金格百货时光店为代表的高端品牌店已形成金格百货时光店约3万㎡新世界百货约1万㎡了较强的市场影响力，国际高端品牌在本地已南亚风情第一城9.8万㎡具备一定的市场存量。南亚金鹰购物中心4万㎡北辰财富中心5.8万㎡臻万百货（新都昌商业广场二期）1.6万㎡深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page111.2项目开发难点剖析品牌国内其他城市开店情况中国区域国际奢侈Dior香港5家、北京3家、上海2家，广州2家、深圳1家、大陆其他城市有12家品牌门店数量一栏Gucci香港11家、北京6家、上海5家、深圳1家、大陆其他城市共28家（2010）：LOUISVUITTON香港7家、北京3家、上海3家、广州2家，深圳2家、大陆其他城市28家Chanel香港8家，北京3家、上海5家，杭州1家、广州1家国际高端品牌在同一PRADA香港9家、北京3家、上海3家，广州2家、深圳1家、大陆其他城市共8家城市开设门店数量一Hermes香港7家，北京4家、上海3家、广州1家、深圳1家、大陆其他城市共11家般较为有限，就本案VERSACE香港3家、北京3家、上海2家、广州1家，深圳2家、大陆其他城市共12家而言，在以金格百货GiorgioArmani香港1家、北京3家、上海2家、杭州1家、大连1家、广州1家时光店为代表的高端Valentino香港5家、北京2家、上海2家、广州1家、深圳1家、杭州1家、沈阳1家零售市场格局基本基Tiffany&Co.香港11家、北京2家、上海4家、深圳1家天津1家、沈阳1家、成都1家、青岛1家、杭州1家本清晰，品牌布点基Loewe香港8家、北京2家、上海2家，大陆其他城市有10家本完成的状况下，本DOLCE&GABBANA香港3家、北京2家、上海2家、深圳1家、杭州1家、南京1家案较难再引入大量高Celine香港6家、北京1家、上海3家、广州1家、深圳1家、大陆其他城市共10家端品牌，同核心商圈BURBERRY香港18家，北京7家、上海4家、广州3家、深圳1家、大陆其他城市共33家项目进行竞争。Givenchy香港7家、北京7家、上海8家，广州1家、深圳1家、大陆其他城市共28家HugoBoss香港10家，北京13家、上海11家、广州4家、深圳5家、大陆其他城市共65家深圳市汇诚行房地产顾问有限公司FENDISHEN香港ZHEN9家、V北京·CHINA2家、REAL上海ESTAT