中国地产营销实战军团！谨呈：湖南和立东升实业集团世界级企业梦想，头等舱商务平台【长沙总部基地】营销策划案先驰投资前言基于我司与贵司尚缺乏足够的沟通，对贵司开发意图、企业战略、工程具体进度等有待进一步深入了解。本报告在贵司所提供的邀标函及相关内容要求方面在撰写本报告时有所调整，由于受条件局限并未完全依照要求全面展开阐述，仅择当前项目的核心环节问题进行了较为深入的思考。本项目所需要涉及深度执行部分需与贵司充分交流、调研市场后方可进行，该报告仅作投标展示用，不足之处敬请谅解。报告框架第一部分市场及政策研究第二部分项目SWOT分析第三部分项目定位第四部分营销整体战略第五部分项目入市时机评估第六部分项目客户积累策略第七部分营销节点安排及费用估算第八部分合同报价PART1第一部分：市场及政策研究宏观市场政策调整：房地产调控和货币紧缩政策将会打压抑制部分购房需求，影响全国市场大势。4月17日国务院出台《国务院关于坚决9月29日国家有关部委出台措施进遏制部分城市房价过快上涨》的通知。一步落实国务院关于坚决遏制房价过快上涨的通知精神?对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．?暂停发放第三套及以上房贷；1倍。?首套房首付比例不低于30%；?对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以?房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。?房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，?商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；?对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。12月26日人民银行再次上调人民币12月20日人民银行再次上调存款准备存贷款基准利率0.25个百分点，这金率0.5个百分点。这是今年第六次上是降息通道结束时隔两年后，两个月调存款准备金率。连续加息。?房地产市场现状及未来走势分析区域角度——长沙作为湖南省代表性的省会级中心城市，随着“长宏观市场沙城市群的转变”、“长株潭一体化”等发展战略的实施，将为项目的开发带来机遇和挑战。启示——1、长沙未来的发展在于有足够的发展空间，而“长株潭一体化”战略部署的形成，标志着可以快速催动城市进步的奠基石，使发展空间将更为广阔；优化并整合各区域的产业结构，得到充分合理的利用，从而更进一步刺激城市的快速发展；2、南城和河西虽然发展起步较晚，随着市府的西移，省府的南迁，由此形成了良好发展条件，且吻合“一体化”的发展要求，是可以起到疏导和优化整体并实现快速发展的良好平台；3、原城市核心将获得更好的发展条件，与此同时将形成多个城市级核心商圈，从而完成多核化发展需要。宏观市场经济角度——长沙经济保持较高的增长速度，远远超出全国8%的预期目标，经济快速发展的势头尚未改变。??20102010年前三季度年前三季度长长沙沙实现实现?长沙市GDP历年增长速度走势图GDP3107GDP3107亿亿元，元，长长沙市沙市经济总经济总量量(GDP)(GDP)在全在全国国省省会会城市中排城市中排16.00%16.00%17%14.80%14.90%14.80%15.10%位由位由20052005年的年的1212位上升到位上升到14.00%14.50%15%12.70%20102010年的年的77位，排名前移位，排名前移5512.01%13%位，先后赶超长春、哈尔滨、位，先后赶超长春、哈尔滨、11%石家庄、石家庄、郑郑州、州、济济南南55市，在市，在9%中部六市中排第中部六市中排第22位，位，仅仅低于低于7%武武汉汉市。市。5%1年2年3年4年5年6年7年8年9年季000000000000000000三?222222222前?20102010年前三季度年前三季度长长沙沙GDPGDP0年01同比增同比增长长16.0%16.0%，比全，比全国国增幅增幅210.6%10.6%高高5.45.4个个百分点，百分点，与与全全省增幅省增幅14.8%14.8%高高1.21.2个个百分点百分点；；宏观市场经济角度——长沙社会消费品零售总额增速保持较高水平。??20092009年年长长沙社沙社会会消消费费品零售品零售?总额总额增增长长速度始速度始终终保持在保持在15%15%以以长沙市社会消费品零售总额增幅走势图上，增上，增长长速度依然速度依然较较快，快，20102010年上半年增速但仍保持年上半年增速但仍保持较较高速度高速度。。30%25%20%15%??11月月份份在在国国家出台各家出台各种扩种扩大大内内10%需的政策后，需的政策后，22月增速有所回升月增速有所回升5%，，扩内扩内需政策初需政策初现现成效。成效。33月月份份0%消消费费品零售品零售总额总额增速止住了下滑增速止住了下滑2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月的的势头势头。。进进入入44月后，月后，长长沙社沙社会会社会消费品零售总额同比增长消消费费品零售品零售总额总额增速增速缓缓慢回升。慢回升。人口角度——人口的稳步激增，将在未来几年内拉动长沙房地产宏观市场的良性发展，为长沙房地产及项目开发水准的提升奠定坚实的基础?按照长沙市城市发展规划，至启启示：示：2020年，全市总人口将达到950长沙作为湖南省会城市万，城市化水平80%左右。其中市长沙作为湖南省会城市区人口400万，人口规模较目前扩，，随随城市城市规规模的模的扩张扩张、、大0.5倍，按人均住房面积20㎡城市化率的加速、城市化率的加速、刚刚性性计算，相当于未来十年将新增人口的激增，人口的激增，将对长将对长沙沙3000万㎡的刚性住房需求，年均房地房地产产市市场场的的开发开发前景前景新增刚性需求将达到300万㎡；奠定基础。而随着城市?按照历年来长沙城镇人口增加绝奠定基础。而随着城市对值来看，年均增长基本在30万发发展格局的演展格局的演变变，在，在参参左右，其中市区人口约为16万，与与到到这种这种““分羹分羹””的的过过程程按人均住房面积20㎡计算，相当的同的同时时，又，又将将直面各直面各种种于每年将新增300万㎡的刚性住房威威胁胁。同。同样样是机遇和挑是机遇和挑需求；战，必将要求企业充分?2008年上半年，长沙市城市居战，必将要求企业充分民家庭人均可支配收入仍然保持了挖挖掘自身版掘自身版块运动块运动的先的先过去5年来两位数增长的速度，全决优势决优势，，将将其其发发展展为为可可市人均可支配收入为9767．79元持持续发续发展的展的竞争条竞争条件件，，（约1628元／月），同比增长达方有更多机方有更多机会会向向更更为为广广13．4％，增幅较去年回落2．4阔的发展空间迈进。个百分点，剔除物价上涨因素实际阔的发展空间迈进。增长7．4％。宏观市场房地产角度——回顾05-09年住宅市场商品房供求和价格分析供应和成交分析（单位：万平米）价格走势分析（单位：元/平米）单位（万平米）1600214001.81.6单位：元12001.4500010001.246004800465080014400400042006000.8380042850.634003600400320036010.428003000303029912000.224002600002000220020062007200820091600180012001400供应面积751.4937.491230.9514201000成交面积690.19894.17680.79150020052006200720082009供求比1.091.051.810.98启示——1、市场现状，供过于求，2006年至2007年供求关系失衡，2008年市场供求失衡加剧，2009年市场供求基本平衡，但成交量成长迅猛；2、需求方面，长沙市近几年市场需求出现了持续性增长态势，但进入08年后，受宏观调控影响，市场需求显著下降，08年成交面积较07年下降23.86%，09年受宽松货币政策影响，成交量大增；3、供应方面，增速明显快于需求，因此也造成了供应量巨大的态势;4、05-09年商品房成交价格稳步增长，06年出现小幅回落；随后由于市场需求增加以及成本上涨，成交价格一路走高。房地产角度——05-09年商业地产市场：市场开发总量过大，空宏观市场置面积较高，市场处于剧烈竞争中长沙商业物业近年来开发总量惊人，自2003年起至2010年2005-2009年长沙商业物业开发情况6月底，长沙市总竣工商业用房面积高达454.33万平方米120，远超过了《长沙商业网点规100划2005-2020》中所提80及“2020年，市区商业营业总60面积达到420万平方米”的指40标，加上存量市场的数量，及20现有的270万平米的营业面积0200520062007200820092010（1-，商业开发量远超越了市场正6月）常容量。在未来相当长的一段空置面积销售面积竣工面积时期里，长沙的商业市场都处在开发商、商家、消费者及投资者的剧烈竞争的中。长沙工业地产近年来发展迅猛，并逐步形成长沙园区发展现状了“两区九园”的格局，成为长沙经济的重要支撑。2009年1-11月　截止2009年底，全市共有省级以上园区9个，即长沙高新长沙市“两区九园”规模工业总产值技术产业开发区、长沙经济技术开发区、湖南望城科技工业园、宁乡经济技术开发区、湖南浏阳生物医药园、湖南环保科技产业园、湖南天心环保工业园、隆平高科技园、湖南长沙金霞经济开发区。在市级考核体系中包含浏阳现代制造基地和长沙暮云工业园，简称“两区九园”。　　2009年末，长沙“两区九园”共有规模以上工业企业701家，年产值