朱雀山国际生态养生文化村策划报告2012年5月朱雀山老年公寓开发可行性研究1目录前言养生养老项目案例社会老龄化现状养生养老项目基本模式烟台市房地产市场现状朱雀山国际生态养生文化村立项分析22前言朱雀山生态旅游度假区位于莱山区南部，距市区约15公里，莱源路、208省道贯穿南北，地理位置优越，交通十分便捷。区内群山连绵，星罗密布着多个水库、温泉，风景丽人。度假区以建设国家4A级旅游景区、成为面向全国、辐射日韩的北方著名休闲度假胜地为目标，打造“生态+文化+休闲+宜居”，具有浓厚旅游休闲度假特色的综合体。根据片区的地理环境，在度假区内建设一个老年公寓，具有广泛的现实意义，可以开辟一个人和自然充分和谐的养老、养生场所。3目录前言养生养老项目案例社会老龄化现状养生养老项目基本模式烟台市房地产市场现状朱雀山国际生态养生文化村立项分析44“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼”“在赡养孝敬自己的长辈时不应忘记其他与自己没有亲缘关系的老人。在抚养教育自己的小辈时不应忘记其他与自己没有血缘关系的小孩。”5国务院颁布的《中国老龄事业发展“十二五”规划》“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业”6近年来，房产市场风起云涌，大小开发商竞相攻城略地大显身手，真金白银赚得盆满钵满；但任何事都不可能一直兴盛，至2010年起，调控政策接二连三的出台，也让市场充满寒意，特别是随着限购、限贷的出台，各地房地产市场逐步进入严冬……7然市场如何发展？？？商业地产旅游地产城市综合体老年地产养生养老地产……市场前景？模式优劣？运营管理?……异常困惑！！！8占先机者，得优势顺时势者，得发展9我国已进入老龄化阶段，城市老龄化已很严峻，急需民间资本进入养生养老产业发展先机时势从中央到各级地方政府均出台若干政策法规，鼓励民营企业进入养生养老市场10因此，作为目前欲跨行业拓展的实力企业，是绝佳的机会进军养生养老地产项目11台湾长庚北京太申祥和山庄云南金曦卧云仙居他们，已在养生养老房产行业中崭露头角！北京东方太阳城北京燕都世界名园上海亲和源12台湾长庚养生文化村是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念——养生文化村。这个集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村是台湾“经营之神”、台塑集团董事长王永庆的创意。它以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，延伸出“银发族”养生服务，据介绍，该文化村占地34公顷，内有养老住宅3600多户。村内的养生休闲生活也多姿多彩，包括运动养生）、娱乐交谊、艺文技艺、民俗活动、宗教活动。村内绿地广阔，甚至还可提供种菜的菜地。村里还拥有完整的社区功能。13云南卧云仙居云南金曦（国际）老年俱乐部有限公司斥资1.68亿元，在西山区谷律乡建设占地703亩的养老俱乐部卧云仙居，以其独特的分时度假式养老，成为全国首创的养老模式。卧云仙居按五星级宾馆的标准建设，是集老年公寓、别墅、宾馆、会所为一体的综合性老年俱乐部。14北京太申祥和山庄太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，是集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。专为老年人设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种。祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价；太申尊老会籍会员可享受免费专属标准房间的居住权；太申至尊尊老会籍会员可享受免费专属一居室套房的居住权。15目录前言养生养老项目案例社会老龄化现状养生养老项目基本模式烟台市房地产市场现状朱雀山国际生态养生文化村立项分析1616我国老龄市场现状分析17通常，65岁以上的人口比率超过总人口的7%，就被称为“老龄化社会”，而超过了14%就被称为“老龄社会”。实际上中国在2001年就已开始进入了老龄化社会国家统计局最新统计数据显示，截止2011年底，中国60岁以上人口总数已经达到1.85亿，占总人口的13.7%，比上年末提高了0.47个百分点。预计到2015年底，中国60人以上人口将达到2.21亿人，80岁以上人口达到2400万。中国老龄化已经进入快速发展期。18养生项目行业前景极佳我国已进入老龄化阶段：我国目前已经成为老龄化国家，且老年人数量的增长11趋势日益明显，成为老龄产业的发展壮大的契机。老年消费”市场潜力巨大,“老年人市场”是一个潜力很大的市场，其中尤其是22老年人住宅产业是一个亟待开发的产业421家庭催生老年住宅发展：中青年夫妇工作繁忙，压力巨大，无力照料老人，加上老年人的多愁善感及实际上的代沟引发了一系列的家庭矛盾甚至社会问3333题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。老年住宅地产开发受国家鼓励：国家鼓励开发商从事老年人住宅的开发，并给44予税费减免、贷款条件放宽、利率优惠，专项土地划拨等各种优惠政策。19老龄市场需求缺口巨大我国老龄人市场2010年已突破万亿居家及社区养老配套设施建设严重滞后，难以满足目前我国每年养老产目前我国老龄人大多数老人居家养老的需业和服务的发展相对市场的年需求缺求。尤其在养老住宅的供滞后，为老年人提供口约5千亿应方面，全国才刚刚起步的产品不足一千亿元，其长远的经济和社会效益不容忽视。以养老床位测算，按照国际通行的5%老年人需要进入机构养老标准，我国至少需要800多万张床位，而现在只有约250万张，缺口达550多万张。20老龄人群消费潜力巨大城市老年人口中，有42.8%的人拥有储蓄存款退休金一项2010年，中国老龄科学研究中心达到8383亿元的一项调查老龄人消费潜力巨大老年人收入不断提高,退休金到2020年老年产业发展空间广阔为28145亿元退休金到2030年，为73219亿元21中高端养生养老机构严重不足现有产品层次过低“挂羊头卖狗肉”的行为在市场上较为普遍。多为普通商品房或老式公房冠名“老年公寓”，并未对老年人进行针对性的设备、配套、物业管理、医疗服务等各方面的专项打造国内养老地产现状“不温不火”养老地产未形成规模效应很多城市的老年社区建设尚处于起步阶段，甚至许多房地产开发企业还未注意到这一相当具有生命力的房地产商品新类型。老年住宅市场存在数目少、规模小、分布不广等问题.与传统观念的矛盾一边是老年人口急剧增加，兴建专属老年住宅成为大势所趋；一边是经济收入有限，较高的置业门槛使得老年人宁可居家养老，置业热情的下降加重投资商的观望情绪。22养老地产正在成为地产商和保险资金下一阶段争夺的重点万科、首创、保利、华润等地产公司专门成立了养老地产的研发团队，泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老地产项目。万科的“健康养老地产”发展计划已经启动。而在此之前，万科研究健康养老地产物业已有3至5年的时间。王石表示，与公益性养老物业不同，万科所从事的养老物业面向的是中高端消费群体，以盈利为目的。预计在明年，万科将在北京推出其首个“活跃长者住宅”。这种住宅的建筑形式设计得宽敞明亮、造型丰富、空间尺度宽阔，以应对老年人较敏感和易产生孤独感的心理，且在无障碍设计、转角防撞保护、电灯照射角度等细节设计上更加细致。23保险资金也在积极进入养老地产泰康人寿投资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩地，成为保险业浮出水面的首例养老地产项目，预计将于2013年至2014年建成。中国人寿董事长杨超透露，初步规划构建养老社区“一南一北”的格局，已在河北廊坊拿地超万亩，计划总投资约100亿元，而南部则有可能落户海南。广东邦家公司也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址，拟大批量购买别墅群，筹建“候鸟式高端社区养老院”。养生养老地产未来的市场前景不可限量，但目前仍处于摸索阶段，还没有一个行之有效又可持续发展的商业模式，整体市场需要升级。24山东人口老龄化问题山东人口老龄化问题严峻我省人口老龄化处于加速发展期，2010年60岁以上人口1413万人，占14.75%，高于全国13.26%的水平，65岁以上人口占总人口的9.84%，高于全国8.87%水平。山东老年人口在全国按规模排在第一，从全国来看，大约十个老人中山东占一个。”根据预测，山东省每年60岁以上老年人口增速为70万以上。到2015年65岁以上老年人口总量将达1147.8万人，约占总人口的11.7%；2020年达到1503.6万人，占总人口的15.0%，2030年2125.5万人，占总人口的21.3%。25烟台市人口老龄化问题而据最新统计，到2011年底，全市60岁以上老年户籍人口总数已达到126.34万人，占全市总人口的19.38%，较1990年增长了近一倍，比2010年底增长了6.6万余人，增长了1个百分点。烟台市人口增长逐年加快的趋势，预计到2015年，老年人口将增加到148万人，占总人口比重达22.7%；到2020年将达到181万人，占总人口比重将达到27.7%，平均每4个人中就有1位老年人，人口老龄化形势严峻。　　另外，在人口老龄化的同时，烟台市老年人口也在逐渐呈现出高龄化和空巢化。至2011年底，全市百岁以上老人的比例为73.73/百万，80岁以上老人的比例为3.22%；截止2011年底，全市共有老年人家庭55.79万个，其中纯老年人家庭（空巢家庭）32.05万个，占57.43%，人口小型化环境下空巢老人日益增多,人口老龄化、高龄化、空巢化问题对经济社会发展的影响日益突出。　　从各县市区情况看，烟台市老龄化程度最高的县市区是莱州市，60岁以上老年人口占总人口的22.17%；其次是，牟平区21.14%、海阳市21.06%，最低的是开发区13.86%，老龄化区域发展不平衡现象也比较明显。2