谨呈：天津天创房地产开发有限公司天津犀地项目营销策划报告14／6／15本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。报告结构开发商目标理解本报告是严格保密的。开发商目标理解开发商目标：实现项目均价15000元/平米,实现项目的利润最大化目标意味着什么：ⅰ：我们是天津价格最高的标杆型公寓；ⅱ：我们要不断提升产品的现有价值。本报告是严格保密的。报告结构项目本体分析本报告是严格保密的。城市核心稀缺地段，具备不可复制性?成都道、重庆道、常德道、大理道、睦南道、马场道地区，拥有上世纪二、滨江道三十年代建成的英、法、商业圈卫11意、德、西班牙不同国家4津2R2建筑风格的花园式房屋路=33332000多所，其中风貌建筑k和名人名居有300余处，西m15康被公认为天津市独具特色路1的万国建筑博览会，又被道区称为五大道地区；气五大?项目周边商务、教育、象1医疗、商业、娱乐配套完6台2善，在项目3公里生活半路本案径内应有尽有；?项目紧邻主干道中环线、2中环线73卫津路、西康路，次级主23干路气象台路等交通要道，出行便利。?项目生活配套：商务教育医疗商业娱乐1君悦酒店（四星级）1昆鹏小学5天津大学1总医院1伊势丹百货1粤唯鲜2泰达会馆（五星级）2昆明路小学6南开大学2天和医院2津乐汇百货2友谊路酒吧街3友谊路金融街本报告是严格保密的。3天津一中7天津师范大学3天津胸科医院3友谊商场3五大道风情西餐街4耀华中学户型创新设计，高舒适度?配合天津低纬度城市标准，房屋朝向偏东30度设计，保证全30度面采光；?一梯一户，一梯两户设计，减少户间干扰和影响，保证生活品质；二居，140平?户型面积80-230平米，满足米各种客户需求；?超豪华主卧加阳光房组合，客厅内置私密空间；?落地180面宽环形窗，270度次阳光全景厨房；卧?综合家庭公共空间可独立组合室设计，保证户型功能多样性；?公共空间内置的独特户型排布，打破以往户型设计理念，先客厅、私密空间后公共空间的室内流餐厅主线。三居，193平米卧室三居，160平米本报告是严格保密的。大面积奢侈园林，四级梯次绿化?项目总体绿化率43%以上；?保留成都道108棵原生态古树，形成天然林荫大道；?街区商业街前营造水景、栈桥，营造江南风情；?社区5000平米大型空中花园，打造上层景观带；?社区10000平米大型中央花园，附带大型景观泳池，对业主开放；本报告是严格保密的。五星级标准大堂?每栋拥有400平米独立大堂，层高6米，两层局部挑空；?五星级标准配置，设立商务中心，休息室，接待中心；?地面为拼花大理石，墙面采用高级石材配高档装饰，天花板设置高档灯饰；?高档电梯，刷卡入户，电梯内有手机覆盖信号。本报告是严格保密的。五星级私属会所?社区内建有五星级业主专属会所；?会所内包括世界级健身、娱乐等高档休闲设施；?预计2007年中旬可初期呈现，由国际专业管理公司直属管理。本报告是严格保密的。舒适健康型配套设施，体现人性化?门窗系统：高档断桥隔热铝门窗系统，LOW-E玻璃；?空调新风系统：户式中央全热交换新风系统；?地板采暖系统：户内配置地板采暖系统；?给水系统：配置为PPR管材给水系统，二次给水为变频给水系统；?排水系统：排水系统配置为UPVC螺旋降噪管材；?强电系统：强电系统主要电气元件配置为施耐德梅兰日兰；?弱电系统：弱电电系统主要配置了可视电话系统，一卡通系统，周界安防系统，室内紧急呼救系统，电子巡更，闭路监控系统，火灾自动报警系统，背景音乐，卫星电视系统；?建筑外墙系统：外墙系统统为挤塑板保温，工艺为大模内置；?建筑结构系统：建筑结构系统为短肢剪力墙；?入户门系统：入户门采用高档木质饰面三防门；?排风系统：排风系统采用变压式排风导系统；?净水系统：配置全屋式中央净水系统；?即开即热热水系统：户内配置储水容积式中央电热水系统，即开即热形式。本报告是严格保密的。城市核心稀缺地段，具备不可复制性户型创新设计，高舒适度大面积奢侈园林，四级梯次绿化五星级标准大堂五星级私属会所舒适健康型配套设施，体现人性化本体界定：本项目具备成为顶级公寓的基本质素。本报告是严格保密的。报告结构市场竞争分析本报告是严格保密的。现有市场竞争本报告是严格保密的。区域二级市场奠定地段基准价格现阶现阶段段项项目周目周边边的地段的地段基基准价格准价格为为8000-90008000-9000元元//平米。平米。本报告是严格保密的。价格水平决定项目面临全市范围竞争?天津的高端项目分布在海项项目价格目目价格目标为标为1500015000元元//平米，平米，为为天津市天津市住宅“住宅“天价天价””。。河以南，并均存在于认知度较高的城市中心行政区；?传统核心区地处城市中央，发展最早，市场认知度最高；北部?梅江片区于2000年开始启片区动，现以发展成为高端项目传集中的大型居住区；（统包开括核区和心?奥运片区于2004年随着奥东平区区北区西部、北、南运场馆的建设开始启动，凭部河）西借优越的资源，一入市便跻身高端项目竞争行列；?北部片区较奥运片区启动奥运稍晚，依靠大力度的规划改片区梅江造建设，区域发展势头强劲片区。本报告是严格保密的。A货豪宅对本项目仅形成干扰，不是竞争项目名称建筑规模销售均价月销售速度项目目标推广方式犀地21万平米11000元/平米15套利润最大化第五代住宅赛顿中心16万平米10000元/平米10套现金流+利润科技住宅A海逸货长豪洲宅：无61法超万平米越地段价7500元值/，平米追求现金流，28套推广以地段、科现金流岛屿富人区技为主时代奥城100万平米8000元/平米32套现金流奥运主题赛顿中心：同地段产品，大户型高总价，销售进入尾段，后期竞争不大；海逸长洲：高档次同类产品，竞争户型，总价相当，二期为主要竞争；时代奥城：奥运生活区高端精装项目户型产品有竞争，总价低，体量大。本报告是严格保密的。潜在市场竞争本报告是严格保密的。未来上市项目的地段与产品决定无法构成本项目竞争和平门华夏国际公寓?项目位置：贵州路于汉口西道?项目位置：河西区九龙路与浦口道交口?物业类型：普通住宅?物业类型：精装修公寓?建筑形式：高层塔楼?建筑形式：高层塔楼（三栋）?开发商：天津市和平房地产第二开发有?开发商：天津丸荣房地产开发有限公司限责任公司本报告是严格保密的。稀缺土地打造高端项目提升本项目区域价格平台招商—森淼项目地块?开发商：招商地产和天津森淼集团联合组建合作公司；?该地块是五大道地区唯一仅存的可开发用地，占地约2.7万平米??，容积率为1.26，计划开发高端地块四至范围：地块四至范围：低密度住宅；?东至：贵阳路?东至：贵阳路?因其独特和稀有的地理位置，被南至：兰州道南至：西宁道业界誉为“白金地块”，其楼面地西至：昆明路西至：昆明路价也高达每平方米6500元，堪称北至：西宁道北至：南京路天津的“楼面地王”。?可建设用地面积：1.48公顷；?可建设用地面积：1.17公顷；土地用途：商业、公寓、居住用地；土地用途：商业、公寓用地；规划容积率：9.1；规划容积率：22；预计出让时间：2006年二季度。预计出让时间：2006年四季度。本报告是严格保密的。报告结构前期销售总结本报告是严格保密的。成交分析本报告是严格保密的。本项目大面积三居相对滞销销售情况分析（统计时间截止到6月13日）户型套数面积区间总套数消化套数剩余套数整体销售率一居180平米以下110100%110--120平米29290两居75120--130平米主流两居畅销1110181.1%130--140平米342113140--150平米660150--160平米947222主流三居畅销160--170平米25214三居18370.7%170--180平米330180--190平米392217大面积三居滞销190--220平米17611总计259——2591916873.8%本报告是严格保密的。实现低价格情况下销售速度尚可，二次开盘提价后销售速度低于平均水平犀地销售情况60105005010000409500309000208500108000075002005年2005年2006年2006年2006年2006年2006年2006年11月12月1月2月3月4月5月6月售出套数3551111612251420成交均价863885848757881186008864920110000?项目整体表现为开盘集中放量，月均销售23套，市场表现尚可；包含6月18日二次开盘后7#楼销售的15?项目整体实现均价8932元/平米，仅实现基准地段价格水平，后期价格提升套缓慢，阻碍实现利润最大化。本报告是严格保密的。存量产品中大面积户型比例大、总价高，带来后期销售压力面积1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#小计80M2　　64　　　　　　　　64100M2　　128　　　　　　　　128120M231　　32　32　　　32128255130M2　31　　　　　　　　　31150M231124　12812832　　　32　475180M23131　　　3232　6432　222190M2　　　　　　32　　　　32210M2　　　　　　　32　　　32230M2　　　　　　　32　　　32250M2　　　　　　　32　　　32260M2　　　　　　　　64　　64小计93186192160128966496128961281367?后期180平米以上户型320套，占剩余户型套数约30％，占销售面积约30％，占总体比例较大；如果按照月均15套的速度，销售周期在２年以上。?180平米单套总价在200-400万之间，后期客户积累面临很大的压力。本报告是严格保密的。成交分析总