谨呈：天津泰康地产武清圣水湖项目定位初探版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。14／6／1514／6／15本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告旨在通过世联地产对区域发展趋势、项目本体条件及所在市场环境的研究与理解，对项目整体发展方向和面对客户群体特征作出初步判断，并为项目下一阶段工作的推进提供依据。本报告是严格保密的。2分析思路大势分析，看区域发展方向基于本体，寻求项目优劣势基于针对市场KPI，发现项目机会项目定位假设下一步工作思路本报告是严格保密的。3大势分析，看区域发展方向本报告是严格保密的。4宏观经济GDP.天津?2006年，天津市生产总值达到4337.73亿元，较2005年增长了14.4%；?近6年来，市生产总值均保持高速增长，03年以来GDP年增长率都高于14%；?　2006年天津市人均GDP达到40351元，较05年增长了12.8%;?从2000年至2006年，年均人均GDP增长3612.5元，平均年增长率为19.3％。本报告是严格保密的。5宏观经济GDP.天津可支配收入?　2006年全市城镇单位从业人员人均劳动报酬27252元，比05年增长13.0%;?城市居民人均可支配收入达到14283元，增长13.0%。消费构成?　2005年城市居民人均消费支出中用于居住的支出比例达到13.4%.本报告是严格保密的。6宏观经济地区2005GDP.天津全市常住人口1043可支配收入市内六区384.57消费构成市辖区769.6人口武清区81.72宝坻区65.28?2006年，天津市常住人口达塘沽区48.85津南区38.07到1075万，武清区人口达到82大港区35.46万，占天津总人口的7.6%；北辰区33.02?武清区为天津市辖区范围内东丽区31.82除城区（和平、河东、河西、南西青区31.48汉沽区16.91开、河北、红桥）外的人口第一单位：万人大区;数据来源：《2006年天津统计年?武清区市区人口目前达到22鉴》万;人口结构人数（万人）比例?　目前农业人口占绝大比例，人口总数81.72100.00%达到85%。农业人口69.2484.73%非农业人口12.4815.27%本报告是严格保密的。7宏观经济2004、2005年天津远郊区县地区生产总值（亿元）GDP.天津地区人口（万人）2004增长2005增长人均生产总值可支配收入武清81.72100.2815.0%114.5415.1%14016.15消费构成静海52.2771.0914.1%85.1814.5%16296.15蓟县80.8771.487.4%83.5214.2%10327.69人口蓟县宝坻65.2860.65.9%74.2616.7%11375.61GDP.武清宁河36.7447.6812.8%54.8615.0%14931.95宝坻?　2005年武清区地区生产总值达到武清宁河114.54亿元；?　近3年武清区的地区生产总值都保持较高的增长率，05年涨幅达到15.1%；天津市区?　在天津远郊区县中，武清区地区生静海产总值一直处于领先地位，人均生产总值落后于静海。本报告是严格保密的。8宏观经济GDP.天津2004比重2005比重可支配收入地区生产总值100.28114.54消费构成第一产业21.1721.1%21.6518.9%人口第二产业44.9644.8%49.3843.1%GDP.武清第三产业34.1534.1%43.5138.0%单位：亿元　　　　　　　数据来源：《2006年天津统计年鉴》产业结构?2005年，天津市第三产业比重占到41.5%,武清区第三产业比重占到38％，略天津市产业结构（2005）低于全市均值；?武清区第三产业增长呈上升趋势，生产总值和所占比例都有明显增长。本报告是严格保密的。9宏观经济小结GDP.天津天津市生产总值和人均生产总值均处于较高水平；可支配收入天津市人均可支配收入达到14283元，且近年来保持持续增长；消费构成居民人均消费支出中用于居住的支出比例达到13.4%；人口武清区人口达到82万，位环城区之首；GDP.武清武清区地区生产总值位天津远郊区县之首；产业结构武清区第三产业生产总值与比例增长迅速。武清区域的快速发展拥有良好的经济基础本报告是严格保密的。10对区域发展方向的认识论述逻辑：武清的城市战略地位——宏观视角：从整个环渤海和京津一体化的发展来看武清的城市战略地位武清自身的发展规划——中观视角：从武清规划看武清城市功能分配项目所在区域在武清的站位——微观视角：在武清的城市内部分工中明晰项目的功能站位本报告是严格保密的。11武清的城市战略地位——宏观视角：从整个环渤海城市和京津走廊的发展来看武清的城市战略地位武清之于天津?　现状——武清开发区是1991年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区，从９０年代以来一直是天津郊县重点发展区域；?　未来——在最新城市规划中武清，武清位于天津城市发展主轴之滨海新区上，具有重要的战略意义。天津城区武清?　天津市域空间发展战略的核心内容天津市区为：形成“一轴两带三区”的城市空间格局；?　一轴：城市发展主轴：武清新城—中心城区—滨海新区核心区；本报告是严格保密的。12武清的城市战略地位——宏观视角：从整个环渤海和京津走廊的发展来看武清的城市战略地位武清之于京津武清处在京津大通道轴向位置，是发展轴上四个关键节点之一（北京、武清、天津、滨海新区），是京津一体化实现的必经之路。北京城区武清滨海新区天津城区本报告是严格保密的。13武清的城市战略地位——宏观视角：从整个环渤海和京津走廊的发展来看武清的城市战略地位武清之于京津?京津两市的规划都把京津主轴作为高科技产业发展带，武清作为京津主轴的重要节点，具备了承接双向辐射的优势；?特别是随着京津塘高速公路二线、城际铁路等国家重点道路站口建设，武清交通枢纽地位进一步确立；?天津港是中国北方第一大港，武清拥有直通海关，完全有条件作为港口功能的延伸，依托港口的优势，发展供港、疏港物流产业，提高天津港对内陆地区的辐射服务功能。武清具备承担京津大通道重要节点的潜质。本报告是严格保密的。14武清的城市战略地位——宏观视角：从整个环渤海和京津走廊的发展来看武清的城市战略地位武清之于京津——北京，面临奥运的巨大发展机遇，城市高速发展；——天津，城市定位明晰：“环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市”，其发展受到国家空前关注；——滨海新区，作为北方第一大港，处于京津大通道的出海口，天津市加大对其的投资建设力度；——武清，目前发展落后于其他节点城市，开始受到政府重视。?天津最新规划中尤其重视武清的城市发展；?现天津市党委书记（原深圳市市长）上任伊始，就亲自到武亲视察武清——承载京津大都市圈的未来！本报告是严格保密的。15武清自身的发展规划——中观视角：从武清规划看武清城市的发展武清现状?　概述：武清开发区1991年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区；规划总面积24.8平方公里，由生活区、中心区和工业区组成。?　开发情况：1992年6月23日奠基起步建设。目前，一期开发完毕，，二期招商建设中。至2004年底累计投入基础设施建设资金13.5亿元。?　现状：建成天鹅湖温泉度假村、海关培训中心、英华学校、创新大楼等配套服务设施；引入了海关等各种管理服务机构，形成了完善的支撑服务体系。?　交通：京津塘高速公路、京沪高速公路正线在开发区设有出入口，距离北京、天津、天津港和天津滨海国际机场车程均在40分钟以内；距北京机场90公里，60分钟即可到达。武清区海关开发区税务局天津英华学校天鹅湖度假村　　　　武清现状１：城市基本报告是严格保密的。础设施建设基本完成，硬件较为16成熟。武清自身的发展规划——中观视角：从武清规划看武清城市的发展武清现状?　产业：经过15年发展，逐步形成了汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息五大产业格局；?　主要企业：丹佛斯、伊都锦、娃哈哈、完达山等。武清开发区产业主导产业类别行业分类企业数（个）投资总额（万美元）所占比例（％）武清开发区主导产业汽车及零部件制造815217.510.3机械制造3713826.69.410%9%37%新型材料4026639.5418.1生物医药146241.64.218%电子信息5131926.121.722%4%合计15093851.3463.7其它--36.3汽车及零部件制造机械制造新型材料生物医药电子信息其它武清现状２：产业发本报告是严格保密的。展具备一定规模和水准，并为武清带来17了产业人口武清自身的发展规划——中观视角：从武清规划看武清城市的发展武清最新规划国务院批准的《天津市城市总体规划（2005－2020年）》将武清新城定位调整为：　　武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市。人口和用地规模：《规划》综合考虑土地、水资源、生态环境承载力以及经济社会发展目标等因素，提出到2020年武清区常住人口规模控制在100万人。其中，城镇人口达到75万人，城市化率为75％。新城人口达到60万人，外围乡镇城镇人口15万人。本报告是严格保密的。18项目所在区域在武清的站位——微观视角：在武清的城市内部分工中明晰项目的功能站位?东马圈处在京津大通道西向位置，是京津轴线的关键节点。特别是随着京津塘高速公路二线、城际铁路等国家重点道路站口建设，交通枢纽地位进一步确立；?东马圈到：北京市区：71公里