CITYGEOGRAPHIC英龙写字楼项目营销报告同致行城市地理2010年11月《《20122012房地房地产营销产营销策策划划大全大全》》震撼升震撼升级级上市！上市！联系联系QQQQ：：10535278791053527879房地产商域网：房地产商域网：http://http://www.fdcsky.netwww.fdcsky.net2010年中央调控对住宅的调控催生了写字楼市场的火热格局；写字楼迎来了自2007年以来的再一次高位临界点；2011年，大势当前，如何借势起飞？这一年，我们的机会来了；《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net这么好的项目，我们对它寄予厚望：项目使命实现项目的完美销售为英龙企业品牌效应打上标签渲染一个时代的商务精神证明建筑和经济模式的互动层级TouchstoneRealEstateConsultantGroup《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net取势、明道、优术——长江商学院校训Chapter1取势——项目定位1.市场的现状报告2.项目的价值大纲3.项竞争的对手4.客户的分析5.项目的定位Chapter2明道——营销总战略1.价格的定位2.营销的思路3.总体战略Chapter3优术——营销执行策略1.推广的创新2.销售的变革3.价格的依据4.竞争的优势《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net报告Chapter1取势——项目定位大纲1.市场的现状2.项目的价值3.项目的竞争对手4.客户的分析5.项目的定位《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net从前10年的写字楼供需量看，在经历07年爆发性增长和08年的金融危机重创后，市场在强势复苏，随着深圳城市竞争力上升引发大量写字楼需求，近3年的市场波动造成深圳写字楼市场厚积薄发；2011年3月最新一期揭晓的全球金融中心指数，深圳恢复期的金融中心竞争力排名第15位。随着创业板过去一年来在深圳证券交易所的上市以及发展，本地金融业持续健康快速发展，进一步稳固了本地甲级写字楼市场的乐观前景。NEO第一期该项目较受市场关注，吸引了花旗银行等租户的入住。其中，中心西区是市场成交热点，仅NEO企业大道一期(B栋&C栋)以及东海国际中心两个项目就占据了全市吸纳量的58.4%。而与中心西区大部分写字楼不同的是，东海国际中心仅面向整层以上租赁的大面积租户。TouchstoneRealEstateConsultantGroup《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net2010年写字楼市场售价回到历史最高峰，租金也正逐渐回暖,冲击2007年天花板；两大指标揭示深圳写字楼市场的又一波高峰；深圳写字楼年度价格走势，2004年—2010年深圳写字楼租金价格指数，2007年1月—2011年1月2010年，全市均价为29480.79元/㎡，比2009年2010年1月全市写字楼平均租金环比上涨0.26%上升22.56%，在2009年的基础上又创新高。市场至每平方米每月人民币147.76元。与去年同期相环境趋好，需求旺盛，加上高档、高价物业的推出比，租金增长幅度已达到18.38%。自2010年5月和成交，支撑着写字楼物业价格持续走高，价格再起，已经超越2008年5月的历史峰值，达到近年创历史新高。来的历史高位，而且有继续上升的趋势。TouchstoneRealEstateConsultantGroup《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net9·29双限令出台等后续政策要点解析——收紧房贷、限购房套数、推进房产税、征收营业税限购令对本项目无疑是最大的利好；在住宅市场逐渐萎靡的背后是写字楼市场的黄金发展期。在“新国八条”抑制住宅需求的影响下，相对住宅而言，商用物业面临的政策压力小，而且商住价格倒挂也导致商业项目有价格回归的需要，未来商用和写字楼物业将迎来一个爆发期。TouchstoneRealEstateConsultantGroup《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net2011年1月，全市各区写字楼租金均有所上涨，空置率则持续下降；深圳写字楼二手市场开始上扬；结合之前的分析，我司得出判断，项目处在深圳写字楼市场的快速回升期；?全市各区甲级写字楼租金均有所上涨，空置率则持续下降；?2011年2月全市甲级写字楼空置率为5.13%；?2010年全年全市写字楼租金环比上涨17.4%人民币，至147.76元每平方米每月；?2010年四季度全市平均售价同比上升17.8%人民币，至34,396.89元每平方米；TouchstoneRealEstateConsultantGroup《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net2010年深圳一手写字楼市场投放量少，导致整体数据平淡，月平均消化1万-2万平米；1、深圳写字楼的成交量一直不是很理想，其原因有2点：1是整个2010年写字楼投入市场项目较少，客户可选择余地不大；2住宅的强劲上涨压制了流入写字楼市场的兴趣和资金；2、写字楼市场2010年最大的特点就是逢住宅调控，写字楼销售上扬，但是上扬时间不长；3、2010年9月建面20000平米的田夏翡翠明珠公寓开盘劲销90%，为9月的数据增添一定的欺骗性，除去这个个案，9月的Touchstone纯写字楼市场成交RealEstate也仅在23000Consultant平米左右Group；属于正常范畴《2012；房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net1月写字楼一手市场成交11931.99平方米/56套，价格上涨100.38%，供应太少导致价格持续走高；2011年1月写字楼成交分析销售面积（平区域楼盘名称1月售价米）销售套数岗厦东方新天地广场430004058.8613南山星海名城七期300003874.914蔡屋围鸿隆世纪广场300002763.1219南山田厦翡翠明珠花园29000769.656龙岗中心城珠江广场21500465.464根据同致行检测数据显示，1月份深圳一手写字楼成交均价44315元/平方米，环比涨100.38%。我司判断写字楼成交面积可能持续下降，原因在于供应太少，价格也会呈现上升的趋势。TouchstoneRealEstateConsultantGroup《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net二手写字楼市场全年表现十分出色；供应量越显紧缺的环境下，价格强劲上涨，且涨幅非常突出，连涨12个月；成交套数成交面积（万平米）物业类别2010年2009年环比2010年2009年环比二手写字楼1295112515.1%18.4422.42-17.8%?根据我司的市场监测，2010年深圳市写字楼物业成交面积18.44万平方米，同比减少17.8%，写字楼物业成交套数1295套，同比增加15.1%，对比面积套数两项指标同比的增减水平来看，2010年度所成交的写字楼物业，单套写字楼的成交面积低于2009年度的水平。2010年深圳二手楼挂牌均价行政区2010年挂牌均价2009年挂牌均价环比罗湖165881318625.8%福田267102085028.1%南山227371740930.6%全市247091938127.5%2010年深圳的写字楼挂牌均价连涨12个月！涨势如虹。2010年深圳的写字楼挂牌为24709元/平方米，较2009年大涨27.5％。所监测的三个行政区的写字楼挂牌均价同比均大幅上涨。TouchstoneRealEstateConsultantGroup《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net项目是福田中心区2011年后已知项目中唯一确定为可售的写字楼项目，本区域无新增竞争对手,可以享受供应奇缺带来的市场溢价；建筑面积办公面积品质推出时片区项目/地块发展商自用率租售模式（㎡）（㎡）档次间金地集团/卓越地岗夏旧改综合体080000090000甲级租售结合2011产岗厦股份项目岗厦股份公司0120000120000　未定　岗厦中洲项目中洲集团07600076000　未定　嘉里建设广场（二期）嘉里建设07900069000　出租　深交所深交所60%260000260000　出租　中心中信银行地块中信银行60%5000041000　出租　区2011中国移动通信地块中国移动通信90%8000072000—出租—年以鼎和财产保险地块鼎和财产保险60%106670100000—出租—后工商物深圳能源投资地块深圳能源投资60%9642090420—出租—业供华安财产保险地块华安投资保险60%4500035000—出租—应招商证券地块招商证卷60%6000050000—出租—第一创业证券