泗洪县富园广场项目市场研究及商业发展策划报告南京极策2010.3.151提报内容第一部分富园广场项目区域商业市场研究第二部分富园广场项目商业发展策划2第一部分富园广场项目区域商业市场研究第一章第一章项目区域商业现状统计与分析第二章第二章泗洪商铺市场专项分析泗洪商铺市场专项分析3前言该项目位于泗州大街北侧，青阳路西侧，人民路东侧，工人路南侧。此次，我公司对项目所处区域的主要街道（青阳路、人民路、工人路、泗州中大街）做了详细的市场调查与商户问卷调查。以下是本次商业市场调研所得具体情况：4第一章第一章项目区域商业现状统计与分析5项目商业业态统计（泗州中大街）业态总数分布比例服装9162.7%餐饮32%建材家居42.8%休闲娱乐10.6%美容美发美体21.3%日杂百货96.2%珠宝饰品96.2%通信通讯96.2%婚纱摄影74.8%洗化用品00.0%图书文具00.0%家电10.6%银行96.2%合计145泗州中大街有145家商铺，业态较为全面，以服装业态为主6业态情况简述?泗州中大街连接着泗洪两大商圈——花园口商圈和九楼商圈，商业氛围较好，共有商铺145个（边缘业态暂未统计），基本为商住楼，一至二层为商业，三层以上基本为住宅，二层业态主要有餐饮、休闲娱乐、婚纱摄影、服装等业态?租金850—2000元/平米·年7项目商业业态统计（步行街内街）业态总数分布比例服装27083%餐饮185.5%建材家居00%休闲娱乐20.6%美容美发美体154.6%日杂百货51.5%珠宝饰品51.5%通信通讯00%婚纱摄影10.3%洗化用品72.1%图书文具20.6%家电00%银行00%合计325步行街内街有325家商铺，但业态比较单一，以服装业态为主，且经营品牌档次较差8业态情况简述?步行街内街集中了泗洪绝大部分非品牌类服装，商业氛围较好?大部分店铺租金都在1000元/平米·年9项目商业业态统计（青阳路）业态总数分布比例服装22.4%餐饮1619.3%建材家居2732.5%休闲娱乐33.6%美容美发美体44.8%日杂百货1518.1%珠宝饰品00%通信通讯33.6%婚纱摄影22.4%洗化用品22.4%图书文具00%家电78.4%银行22.4%合计83青阳路有83家商铺，业态较为全面，以建材家居、餐饮、日杂百货为主10业态情况简述?青阳路作为泗洪一条主干道，虽然比较长，但商业形态并不完善，主要集中了一部分建材家居、日杂百货，档次不高，新开发的水岸城邦沿街铺面规模较大、档次较高。?二楼经营业态主要以休闲娱乐、餐饮、婚纱摄影为主11项目商业业态统计（人民路）业态总数分布比例服装3884.5%餐饮00%建材家居00%休闲娱乐00%美容美发美体00%日杂百货00%珠宝饰品36.6%通信通讯00%婚纱摄影00%洗化用品36.6%图书文具00%家电00%银行12.2%合计4512业态情况简述?人民路虽然是泗洪的一条主干道，但商业形态不完善，以服装业态为主，档次较高13　业态美容建材休闲日杂珠宝通信婚纱洗化图书服装餐饮美发家电银行家居娱乐百货饰品通讯摄影用品文具街道媒体泗州中大街91341299970019步行街内街27018021555017200青阳路2162734150322072人民路38000003003001合计401373162129171210122812比例67%6.2%5.2%1%3.5%4.8%2.8%2%1.7%2%0.3%1.3%2%综述：此次共收集花园口商圈3条沿街、1条内街598家商户信息。花园口商圈服装占了绝对主导的地14位，在我们市场实地调查中不难发现，花园口商圈的商业业态配比不合理，餐饮、休闲娱乐等业态潜力较大。泗洪县各商业业态租金水平业态承租力（元/㎡）业态承租力（元/㎡）服装80-200图书文具50-80休闲娱乐20-100美容美发40-70餐饮30-100珠宝饰品80-150银行80-200通信通讯80-150婚纱摄影20-50建材家居40-60洗化用品50-70数码电器60-10015泗洪各商业业态铺位面积需求统计16第二章第二章商铺市场专项分析商铺市场专项分析17一、商铺现状分析1、商铺供应市场分析分布情况泗洪商铺市场呈现出高度集中的分布状态，绝大部分商铺以泗州大街为中心，向四周腹地辐射区域延伸的街区，如人民路、青阳路、建设路等中心城区范围内随着城市发展，道路交通改善，新兴居民社区的逐步建设，次级中心、片区型商业中心与社区商业中心也已逐步形成，商铺市场供应已逐步呈现出向中心外围扩散的趋势18二、商铺消费市场调研1、被访问商户/消费者分析市场前景，我们从商户和消费者两个层面进行调研。直接访谈商户分布在泗州中大街、人民路、青阳路等地，总计48家，经营业态主要为服饰、皮具箱包、日用百货、美容、餐饮等，其中自有物业8家19二、商铺消费市场调研租买客户类型分类参与调研的消费者共计122名，其中近年有商铺经营/投资意向的消费者占到被访总数的9.7%，并且28.7%的消费者对商铺投资表现出浓烈的兴趣20二、商铺消费市场调研有投资意向行业分类个体户35%企业中高层管理者29%政府公务员12%自由职业者9%其他15%21二、商铺消费市场调研2、物业选择关键要素选择经营地点的原因被访者中78%的商家由于周边覆盖大量客户群而在此经营；消费者调研显示，商铺选择经营地点主要考虑的因素是地段环境、价格和发展前景，交通等其他因素排后；从长远来看，这些商户所看中的经营条件等要素都具备，因此本项目自身的特征为开发商奠定了良好的基础22二、商铺消费市场调研商铺类型选择不同类型商铺选择特征沿街底铺80.63%商场中的内铺2.78%商业街内铺13.75%直达2楼商铺2.84%23二、商铺消费市场调研3、投资需求受访经营者在今后1—3年内愿意再投资商铺的占43.33%，明确表示愿意的商家和不愿意再次投资的商家相差不大。根据以往相关经验，在项目开发过程中，尤其是后期随着商铺逐一落成，愿意投资的商家会逐渐升高24二、商铺消费市场调研4、面积需求投资者面积需求20平米以下9.39%21—40平米38.12%41—80平米26%81—150平米25.41%150平米以上1.1%25二、商铺消费市场调研经营者面积需求20平米以下2.34%21—40平米13.66%41—80平米30%81—150平米13.34%150平米以上40.67%26二、商铺消费市场调研5、价格需求特征经营者可接受总价30万以下76.92%30—50万11.23%51—80万4.89%80万以上6.69%27二、商铺消费市场调研有投资意向消费者可接受总价30万以下50.85%30—50万28.81%51—80万15.25%80万以上5.08%28二、商铺消费市场调研预期承受年租金调查1万元以下11.03%1—2万元29.41%2—3万元18.90%3—5万元10.56%5—8万元4.63%8—12万1.1%12—17万6.53%18—30万5.14%30万以上13.78%29三、小结1、泗洪一铺养三代的传统观念较强。在中高挡住宅小区随即抽样调查中，有9.7%的被访者表示1-3年有投资/经营商铺的计划，28.7%的消费者表示在资金配备前提下将投资商铺2、经营者对泗洪商业市场比较看好，绝大多数经营者看好本项目3、经营者与消费者对商铺最关注的是地段，但有投资意向的消费者对商铺前景相对注重4、2/3的选择沿街底层商铺的被访者选择的价格区间集中在18000—25000之间，分别有86%、90%选择二楼商铺、商业街内铺的被访者选择的价格区间为10000元以下30三、小结5、有一半的经营者选择经营面积在80平米以上，七成投资者选择商铺面积在80平米以下，40平米以下的商铺更获得投资的青睐，有47%的投资者选择该区间，80%的被访者由于资金方面等方面的限制而选择的商铺总价在50万以下6、商铺价格在25000元/平米为分水岭，投资者接受堵急剧递减7、70%的承租户可以承受的租金在5万元以下31第二部分富园广场项目商业发展策划第一章第一章项目项目立地立地研究研究第二章第二章项目商业项目商业定定位位第三章第三章商业业态商业业态组组合建合建议议32第一章、项目立地条件研究一、项目概况二、项目SWOT分析三、解决方案33一、项目概况泗洪富园广场位于泗洪县中心，北临工人路，南靠泗州中大街，西起人民路，东至青阳路。拟建成一个集商业、餐饮、娱乐和休闲为一体，设施完善，环境宜人的综合性商业街。富园广场项目占地108.2亩，建筑面积约20万平米。34二、项目SWOT分析S.(strength)W.(weekness)1、政府支持优势1、投资规模风险2、开发企业品牌优势2、开发的整体性对资金需求压力3、核心商圈优势3、回迁商铺因素4、规模优势4、主力店业态进入市场的瓶颈5、档次优势5、建设期项目原承租户流失6、功能优势7、环境优势O.(opportunity)T.(threat)1、政府规划1、周边新兴重点项目竞争2、经济发展3、商业地产发展4、商家拓展三、四线城市35三、解决方案积极发挥优势1、充分利用政府支持优势，解决难点问题，为后期开发扫清障碍2、最大限度向投资者、消费者展现项目规模、档次、功能、景观优势，打造强势核心商圈36三、解决方案解决转化劣势1、开发整体性对资金需求的压力。在实操阶段，划分功能组团，明确可销售面积和首批销售部分，首批努力冲击现金流2、投资习惯转变难，销售难度大。投资者对二层以上商铺的投资意愿不强，原因是其投资习惯和专业知识缺乏，没有理想的投资回报渠道。一方面通过产品的优化设计，使商铺的利用率提升，满足多方面商家37需求；同时通过商铺专业