红旗区梓园路商场招商项目策划策略思考提案人：邹伟2010年7月1日目录一、前言八、招商流程二、项目自身条件九、招商执行方法三、项SWOT分析十、招商策略四、市场调查与结论分析十一、招商优惠政策五、项目定位十二、招商流程设计六、项目规划建议十三、招商推广策略与媒体组合七、招商人员参与十四、招商资料准备一、前言承蒙各位领导信任，有机会参与和代理本商场的招商工作，本人本着客观、负责的原则结合本项目自身及周边商业情况，提出下列思路建议，供各位领导审阅。二、项目自身分析1、区位目目项项本本流行前线位于长沙市历史悠久的红旗社区梓园路（长塘里），紧临贺龙体肓广场。以项目为中心，是一个西至芙蓉路、东至韶山路、北至城南路、南至劳动路的四方形地块。项目周边社区密集，人口集中，地理位置较好，所处的商业区块以经营百货日用品为主，较为成熟。2、交通途径本项目的公交线路有11、101、105、116、143，公交线路较多，但交通通达性受到制约：①劳动路由西向东车辆不能进入梓园路②人民路自东向西也没有公车进入梓园路③城南路由东向西和由西向东分别只有101和11路进入梓园路④途径本项目的公交线路，南北向多，东西向少，对东西向人群影响较小。3、人流非周末人流周末人流性别性别时间年龄阶段每小时人数每分钟人数时间年龄阶段每小时人数每分钟人数男女男女老（50岁以上）201279480老（50岁以上）126129255中（31-49岁）150324474中（31-49岁）25225250410:00--11:0010:00--11:00青（16-30岁）11723134823青（16-30岁）15931547422.0童（16岁以下）542478童（16岁以下）394584总计5228581380总计5767411317老（50岁以上）105108213老（50岁以上）111153264中（31-49岁）219339558中（31-49岁）14727942617:00--18:0017:00--18:00青（16-30岁）11742354023.6青（16-30岁）24946571426童（16岁以下）4263105童（16岁以下）9363156总计4839331416总计6009601560老（50岁以上）301848老（50岁以上）423072中（31-49岁）294336630中（31-49岁）30631862419:30--20:3019:30--20:30青（16-30岁）11437248620.9青（16-30岁）15635651220.7童（16岁以下）603090童（16岁以下）30636总计4987561254总计5347101244人流分析从性别分析，女性所占比例大于男性所占比例。女性约占63%，男性约占男性37%。女性由此证明女性消费者是本项目消费者的主力军。人流分析从年龄结构分析,主力消费人群（中青年）所占比例高，老年人及少年儿童所占比例较低。老年中青年占所有人流中青年比例的79%，老年人占所有人流比例的少年儿童14.3%，青少年及儿童只占所有比例的6.7%。人流分析每日按营业时间的12个小项目开业后日人流：2.5万时计算，平均日人流为16200人/天。这个人流只计算了周边固定人口的人流，预计项目开业后，会有更多的流动人流，平均日人流可达2.5万人/天。项目开业前日人流：1.62万三、项目SWOT分析优势1、项目地处侯家塘中心地带，地段商业价机会值高；1、项目周边三公里范围内没有同等面积2、项目周边居住人口众多，而且集中，和经营业态的商场与之竞争；红旗社区人口8-12万，辐射人口30万以上；2、目前区内街道商铺租金价值稳定，3、高档小区、机关单位宿舍较多，潜在消费能具有进一步挖掘、提升的潜力空间。力强；4、原来是社区农贸市场，人气有保障。劣势威胁1、项目交通通达性有一定弊端；2、项目自身并不临梓园路，展示面较差，1、项目离东塘商圈和五一商圈的南门口地对本商场的商业人流引导会有一定的段不远，面临消费者分流影响；3、临街铺面为独立自主经营，杂乱没有整体感，对本项目打造整理形象和提升档次非常不利。四、市场调查数据分析1、专业市场调查调查时间：2010年6月20日-7月1日调查范围：1、专业市场6家：东塘大都市商业街、潮流特区东塘店、百汇服饰广场、神禹服饰广场、东塘交易大楼、弥敦道金色年华店2、本项目周边主要商业业态调查内容：1、租金、转让费等其他入场费用状况2、市场的规划布局、业态定位、经营管理模式；3、经营户对本市场的看法、建议、满意度及认可度；调查对象：各专业市场管理部门、专业市场经营户①综合类比分析类比项目本项目大都市神禹商场交易大楼百汇商场经营规模3000㎡约16000㎡约2000㎡约15500㎡5000㎡楼层二层六大区二层四层负一楼经营存量约192户约808户约97户约910户约97户经营定位综合商场综合商场服装服饰服装服饰服装服饰经营方式零售零售零售批零零售经营档次中偏高中档中档中底档中偏高有无空调有有有有有1、从本项目附近在经营的几个商场的经营规模来看，经营规模大都在5000㎡以下（东塘大都市一个区的面积大概就是3000㎡，整体可以看作是六个小型商场的组合）。2、各商场都是都小铺经营格局，面积在10㎡/铺左右，便于出租。3、经营方式以零售为主。②租金分析商场负一层一层二层三层四层五区六区本项目70-120100-150大都市145-350120-25065-15040-10065-14030-70神禹商场350-550200-250交易大楼60-801509050百汇商场140-1901、除百汇商场历经几次改造经营时间不长外，其它都有近十年的经营历史，各有优势，客源稳定。商铺租金经过历年市场调整，接近供求平衡。2、整体租金以150元/㎡为中间值。③各商场经营种类分析商场负一楼一楼二楼三楼四楼五区六区本项目综合类综合类大都市女装服饰鞋婴童区服饰服饰神禹商场女装女装交易大楼鞋服装童装服饰百汇商场女装从本项目附近在经营的几个商场的经营种类来看，服饰类经营是重点，但是缺少有个性、有鲜明特点的商品经营场所。这类商品的经营户是我们招商要重点关注的对象。2、周边调查及分析①周边业态调查业态梓园路人民路（梓芙蓉路体肓劳动路西梓长唐里小林子冲红旗社区内总数园路口段）广场段园路段女装服饰693032613123童装1425223杂货店3260398166278药店127121032宾馆33321315娱乐3263546餐饮623320313895234超市22742143171招待所1346142755企事业单位1456421546理发店3249学校11网吧3351113水果1111菜店4444总计1001分析：从周边业态调查所见，主要业态为满足居民日常生活所需的业态。日常用品杂货店占总比率的27.8%，超过一般社区所占比率，证明本区域人口众多，对日用百货的需求较强。餐饮占总比率的23.4%，其中以便利型、快速型餐饮和特色小吃为主。服装服饰占总比率的16.9%，比率低于一般社区服饰类门店所占比率，主要原因是居民缺乏形象统一、设施完善的购物场所。项目周边企事业单位众多，证明本区域完全具备中高档购物、消费、休闲场所的设立条件。日用百货餐饮服装服饰其它②周边楼盘价格及居住人口数量调查名称人数佳逸豪园约2000售价城市风情约4500名称户数新房二手房夏家冲社区约8000仰天湖社区约10000活力康城6714000佳天国际约2000宏泽佳园3086100解放片区约15000巴黎香榭2106048东瓜山片区约15000芙蓉公馆3757300城市森林约3000六工宿舍区约5000新世界花苑1567500送变电宿舍约2000嘉盛国际756石子冲约3000紫金苑1200总计69500项目周边新盘不多，作为城市中心，拿地成本较高，从本区域房价分析，现在开盘和即将开盘的新楼盘均价都在6000元/㎡以上，证明本区域具备很强的消费能力。红旗区流动人口较多，二手房交易活跃，按照社区商业每人所需商业面积1㎡计算，红旗区的现有商业面积远远不能满足需求。五、项目定位1、定位原则①、以稳定经营，渐进式调整，逐步提升商铺价值为原则；②、实现商场未来可持续发展为发展原则；2、定位分析区位因素：从本商场所在的区位条件来看，如果没有特别的其它因素能导致人流引入，目前很难吸引到外界人流量的汇集，相比商圈中的其它商场而言明显处于弱势地位。但利用大型社区常住人口的潜在优势，可以发展主题化、特色化、个性化的购物环境更符合商场的需要。竞争因素：商圈市场竞争日趋激烈，商场经营的同质化直接导致了很多位置和环境优越的商场出现商铺空置。3、主题定位建立以老百姓日常消费为主导的交易中心平台，突显流行前线在社区领域内的主导地位，走个性化、特色化、主题化的发展模式，努力打造品种多样化，深受社区消费者青睐的商场，努力打造社区内的一道亮丽风景。4、业态定位依托红旗社区核心商业圈的影响力和人气，结合社区商铺良好的升值潜力和巨大的投资潜力以及政府规划优势和地铁优势，以服装服饰为主导，以生活用品、家庭用品、儿童用品、学生用品、健康用品等为辅助，主题明确、特色鲜明。5、项目形象定位表述语：——立足红旗社区，辐射周边社区，打造梓园路上的聚宝盆项目的形象定位由两部分构成：地理位置和商业价值。梓园路说明里具体的地理位置，针对经营者来说，这是一个非常适合经营的黄金口岸，是财富聚集的宝地，可以为经营商家带来高的商业回报。6、目标客户定位①、已经在长沙各地开店做生意，经营状况良好，想在其他地段开分店扩大经营的经营户。②、在各专业商场从事经营，但因原商场面临关闭或者生意