鑫苑现代城项目开盘前营销执行报告同致行地产2009年10月鑫苑现代城项目营销目标2010年鑫苑现代城项目销售目标销售任务1、2010年完成销售面积约11万方，完成销售额7亿2、6月开盘销售450套，完成销售额2.8亿3、即开盘当月完成全年销售额的27%（此数据需要工程及营销节点的支持）01区域市场郑州市中央片区市场分析区域分析西北方向东北方向大惠济区金水区郑金水区州惠济区新实际意义上的中区央区西南方向东南方向二七商圈中原区管城区火车站中原区商圈管城区郑州市最适合人居的区域本案企事业单位家属区林立、生活配套完善、教育二七区机构众多，医疗配套齐全等方面造就了市区内最适合居住的区域交通分析：郑州市中央片区市场分析区域分析郑州市轨道交通１号线一期工程起于郑上路与规划凯旋路交叉路口西端，沿郑上路—建设西路—中原东路—郑州火车站—人民路—金水路—会展中心—金水东路—新郑州站—博学路，终点至体育中心。途经碧沙岗、二七广场、紫荆山、郑东新区ＣＢＤ等商业中心，衔接了郑州火车站、新郑州站、郑州长途汽车西站、长途汽车总站、二马路长途汽车站等主要客流集散地，一期工程全长约２６．２公里，均为地下线，共设车站２０个，预计２０１３年年底通车。区域内公交系统发达，在此乘坐公交可基本可到达市区各个行政区。途径本项目的公交车辆主要有：20路,21路,46路,K866路,516路,521路,321路,87路,1路,19路,44路,53路,K802路,59路等，主要开往方向为火车站方向和金水区方向。陇海路快速路规划设置13对ＢＲＴ停靠站，分别为陇海路／洛达路以东，陇海路／华山路以东，陇海路／桐柏路以西，陇海路／工人路以东，陇海路／兴华南街以东，陇海路／大学路以东，陇海路／京广北路以西，陇海路／一马路以东，陇海路／南关街以西，陇海路／城东路以西，陇海路／站前街以西，陇海路／东明路以东，陇海路／凤台路以西。总结：随着地铁1号线的开通，陇海路BRT快速公交线路的开通以及陇海高架快速路的开通，该区域拥堵的交通状况将得到明显改善，未来区域内居民的出行将畅通无堵；区域生活配套—拥有良好的生活配套区域分析公交医院火车站郑州57中武警医院郑大第三附属医院郑州大学郑大第五附属医院铁路局中心医院河南工业大学幸福路小学2郑州中郑大第一附属小学二七区实验小学丹尼斯交通医院永乐家电郑州102中学陇海中路小学陇西小学郑州市四十四中本案路砦小学永乐家电交通路小学世纪联华纹河路小学区域印象指数—商业配套完善，生活高度便捷区域分析大学路丹尼斯总结：鉴于区域内两大商圈，二七商圈以及火车站商圈是郑州市最早崛起的两大核心商业区，因此本案周边配套商业也受益于两大核心商圈影响及辐射，并逐步完善。本案周边完善的商业配套直接受益于火车站商业辐射带的影响，并形成发展势头良好的生活商业配套区；完善的商业配套给区域内居民带来的是不尽的便捷，而便捷的生活将产生更多的舒适和享受！给予原住民更多眷恋；区域印象指数—拥有丰富的教育资源区域分析二七区重点小学——陇西小学郑州市二七区陇西小学位于郑州市陇海路中段，始建于1964年，占地11062平方米，建筑面积9100平方米。现有30个教学班，在校学生1997人，教职工72人。校内建有校园网和多媒体室、电教室、微机室、语音室、实验室、图书室、多功能排练厅。学校不仅拥有优美的校园环境和完备的现代化教育教学设施，而且拥有一支素质高、业务精的教师队伍，其中省级特级教师1名，国家级骨干教师2名，省级骨干教师3名。项目周边一公里范围内分布有学校十二所，其中小学八所，中学三所，大学一所。其中不乏二七区数一数二的重点小学—陇西小学。其中幸福路小学、二七区实验小学同为历史悠久，师资力量雄厚的名校。其中郑州大学是区域内唯一全国重点大学即211工程重点扶持学校。可以说，本区域汇集了郑州市最为优秀的教育资源，可以说本案是郑州市教育配套最为完善，最为优越的项目；区域印象指数—医疗资源丰富区域分析区域内分布有十几所医疗机构，其中大型综合性医院就有五所全部分布于项目以北范围一公里内。其中包括全国百家医院郑州大学第五附属医院。周边大型且知名医院分布有：武警医院、郑州大学第三附属医院、公交医院、铁路局中心医院等。区域内医疗资源的丰富将迅速和有效的解决了周边居民看病难问题，丰富的医疗资源为区域内居民，特别是中老年人的健康生活提供了有利保障；?如何把握区域优势资源，尤其是把握教育资源，并扩大教育资源优势，提升项目附加值，成为项目营销的关键点之一。项目周边竞争楼盘分布竞争分析片区在售住宅项目?区域内在两大城中村改造项目，分别是世界城及升龙国际中心，其中苑名都中升龙国际中心为在售项目。两项目总体量约420万平米。升龙国际中心相对本项目竞争力较桃源国际公寓隆福国际强，但随着世界城的开发，其超大的体量将是我项目的主要竞争对手世界城本项目。紫荆尚都?项目周边楼盘分布较少，但竞争依然较为激烈。?部分竞争楼盘已处于升龙国际中心尾盘阶段，对本项目基本无竞争。区域内主要竞争对手仟禧桃源国际公寓项目名称仟禧桃源国际公寓开发商：郑州千禧置业有限公司物管：郑州金田物业有限公司地址：桃源路与兴华北街交汇处交房时间：09年占地：5774总建面：3.3万开盘时间：08年910㎡㎡绿化率：20%容积率：5.8总套数：468剩余套数：100商业面积：5000㎡入伙时间：2009年10月5日高度：100层数：29使用率：75%车位：200销售率：70%使用年限：70年物业费：1.5元楼栋销售情况：目前剩余户型为46-70平，大约剩余100套左右项目主力户型：44—84㎡，44-49㎡一房，57-84㎡二房由于该项目为一栋小户型公寓，体量仅3.3万㎡，且处于尾盘阶段，剩余房源较少，预计在2010年5月前即可清盘，因此，对我项目基本无竞争。区域内主要竞争对手隆福国际京广路与陇海路交叉口向西50米面积户数销售地理位置户型比例路北（㎡）（套）率占地面积40000平方米一房总建筑面积180000平方米高层两房79--9475%65%145--项目规模8栋板式高层三房25%50%150住户量1607户复式发展商郑州兴利房地产开发有限责任公司投资商中国新兴置业公司物管公司郑州天基物业管理有限公司管理费用1.15元绿化率35%容积率4客户置业比销售均价5700元例客户来源附近居民和商户整体销售率80%认购方式20000开盘时间2008年5月16日付款方式认购优惠交楼时间2010年3月（折扣）一次性3%交楼标准毛坯按揭3%销售电话主力户型79—89平米二房，145—150平米三房该项目前剩余房源约400套左右，预计2010年5月即可清盘，而我项目预计开盘时间为2010年6月，即我项目开始销售时该项目已清盘，因此，可以推断两者之间基本无竞争。区域内主要竞争对手中苑名都中原路与大学路交叉口东南面积户数销售地理位置户型比例方向（㎡）（套）率占地面积18322平方米一房4030%10%总建筑面积177839平方米高层两房70--9040%85%二期为5栋高层，一号楼刚136-项目规模三房复式30%95%出地面1382—4号楼546户，总1679住户量户发展商郑州学都置业有限公司投资商绿化率30%容积率7.5销售均价5900元交楼时间2011年5月客户来访区周边附近居民整体销售率一二期销售率90%域认购方式20000开盘时间2009年8月15日（二期）付款方式一次性2%交楼标准毛坯（折扣）按揭1%销售电话主力户型70—90平米两房136平米三房及复式。1号楼未推出，以40-50平米公寓为主该项目推出2-5号楼，分两期推售，每期2栋高层。该项目部分130㎡左右三房为拼凑户型，现剩余约20套136㎡和138㎡三房复式户型。随着该项目进一步的开发，后期将在地段以及价格上与本案产生直接竞争；销售及价格状况分析均价（元/项目名称总建筑面积可售资源（㎡）主力面积期数销售开盘时间㎡）小户仟禧桃源国际3.3万m25000㎡5400元/㎡44-49一期70%2008年9月型公寓为主2009年8月升龙国际中心120万m2225864㎡5200元/㎡77-140二期55%8大2009年8月中苑名都17.7万m22037㎡5600元/㎡77-138二期90%户15型为隆福国际18万m256334㎡5400元/㎡79-150二期75%2009年10月主紫荆尚都30万m279018㎡5300元/㎡87-127二期25%2008年10月世界城300万m215-20万㎡未确定70—120一期0%未确定周边项目均鑫苑现价普遍代城在26万5200—5600m226万元㎡/㎡，6500其中售元/㎡价最高76-89为中苑一、二期名都，主因是0%2010其地段年6月优势较为明显，周边配套齐全。升龙国际中心自2008年5月10日开盘以来开盘销售价格并未出现涨幅，依然保持在5200元/㎡。而隆福国际位于本案斜对面，其实收保持在5400元/㎡。从销售房源分析，目前中小户型市场饱和度较高，也较为热销，但价格竞争也最为激烈。而大户型房源较少，特别是能够满足中高端客户群体需求的产品存量较少；竞争项目竞争层面分析竞争项目竞争层面本案优势营销发力点产品、客户、品牌、价格地段优势、规划优势、品牌核心区、鑫苑品牌、人性升龙国际中心优势化设计地段、价格品牌优势、产品优势鑫苑品牌、人性化产品设中苑名都计地段、产品、价格品牌优势、产品优势鑫苑品牌、人性化产品设隆福国际计客户、价格地段优势、规划优势、品牌鑫苑品牌、核心区、人性紫荆尚都优势、教育优势化产品设计、教育资源产品、价格地段优势、规划优势、品牌鑫苑品牌、核心区、人性世界城优势、教育优势化产品设计、教育资源总结：从