谨呈：成都天之海实业有限公司天府江南营销战略报告目录城北市场分析城北市场分析项目分析项目分析区域竞争楼盘个案分析区域竞争楼盘个案分析消费者分析消费者分析项目总体定位及推广战略项目总体定位及推广战略营销战略营销战略销售管理销售管理产品建议产品建议第一部分：城北市场分析?区域交通变革　　北新干线、二环路、地铁、成彭路、金府路、川陕路、成绵高速的巨大组合解禁了城北交通的瓶颈难题，为城北的房地产开发提供了广阔的市场机会。?区域土地放量　　目前在以项目为中心的区域已放量土地和即将放量的土地达数千亩，外加新都、大丰、青白江、金堂等周边区域的土地放量将使城北拉开新的造城运动，这是成都其他任何区域无可比拟的，同时，大量项目入市将导致区域范围内竞争激烈化，而大规模的拆迁也将为城北的房产开发提供充分的市场。?旺盛的区域购买力　　城北是成都商贸和物流的核心基地，也是成都与周边省市地区的门户接口，被誉为成都的“犹太人聚居区”，是成都最早也是持续时间最长的富人区，城北强大的市场购买力是该区域房地产开发的坚实基础。?区域环境机遇　沙河改造、北湖改造、熊猫基地、凤凰山等城市入风口绿肺走廊打造，使城北的居住环境得到翻天覆地的提升，这为城北的居住品质提升提供了强大的背景。?区域房价补涨空间　　城北房价相对于成都其他区域相差达到千元以上，这个巨大的利益空间将对城市投资群和外来入住群形成巨大的诱惑，这也为城北的房地产开发的利益上升提供了巨大的补涨空间。?区域群体特质　　城北作为成都的主要门户区域和商贸集中区域，巨大的市场组合和车站组合使该区域的居住群体和流动群体呈现出明显的商业特质和流动特质，除传统的居住群外，“商业的移民现象”是本区域最为明显的特征。小结：?交通瓶颈破解?造城运动开始?旺盛的购买力?居住品质剧升?房价补涨空间?商业移民现象第二部分：项目分析第二部分：项目分析产品导读配套情况项目SWOT分析地理位置。城北三环外植物园对面经济指标。整体：?占地面积：354亩?建筑面积：38万平米?建筑形态：多层+电梯+洋房+别墅?总户数：2149户（A区：759户；B区：689户；C区：701户）?绿地率：30.5%?容积率：1.87?建筑密度：27.2%?车户比：1：0.87总体规划。?项目规划为组团式，各组团间以河相隔，以桥相连；建筑高低错落依河而建，两边A区建筑加上中间水系，形成地道的江南水乡风格；?分A、B、C区三个组团，也就是项目的1、2、3期；B区?A区：电梯+多层+洋房+别墅；?B区：电梯+酒店+风情商业街+博物馆C区；?C区：电梯+复式多层＋购物广场＋社区医院＋双语幼儿园建筑规划?以中国传统文化为底，民风民俗为框，现代的简洁明快为线.?以传统和现代相结合，构筑新派江南的建筑语系：依水而建＼粉墙黛瓦＼屋檐飞斗＼窗洞＼黑白灰的单纯.?将平和＼淡雅的江南底韵，渗透到几何的江南，强烈的人文气质，让江南的建筑不仅仅是建筑，更是一种文化的传承与再造．周边环境?正对８００亩植物园?毗邻２７０亩动物园?１５万平方公里北郊城市森林公园?５６０亩大熊猫基地近在咫尺?辽阔的原生绿色，是自然水乡栖居的基础，更是水乡尊邸生活的保障．园林规划?６００米河岸风光］?引活水入园打造了２００００平米江南水乡活水体系?８０００平米＼宽达３８米的月湖?７０００平米的桂湖?荷塘月色　十里水巷　望水而筑的戏台?依水而伫，依水而居，打造了一个以水为灵魂的江南水乡园林　江南风情文化园?天府江南打造了一个江南风情文化园?四星级宾馆　十里红妆博物馆?十里水巷千年古镇商业区　５０００平米水休闲中心?四合院商业区?双语幼儿园　社区医院第二部分项目分析产品导读项目配套项目SWOT分析项目配套：社区配套：　　6万平米的商业规模，内设天海国际酒店、近15000平米的大型购物广场、具有国际时尚的大型水体休闲中心、室内外游泳池、健身会所、江南会馆等配套设施，为业主全面提升高贵生活品质。　　　　　周边配套：　　片区配套沿海滨堰河岸展开，规划有农贸市场、小学、幼儿园、银行、邮局、电信营业厅、小型休闲运动场地、集中休闲绿地等配套设施，现有军区总医院、老年干部疗养院、成都第三军医大学、第36中学等市政配套。交通?四纵三横路网建设，彻底实现都市便捷交通驷马桥至外环的川陕路已改造为城市快速干道，现名蓉都大道；拟取消两边的物流堆场,目前已具雏形；?北新干线高架从一环横跨三环，并延伸穿越绕城高速至新都，与蜀龙大道、成绵高速，构成纵向高速交通系统?公交９路区间＼６５０等多条公交路线经过，交通便利?蓉都大道目前比较拥堵第二部分项目分析产品导读配套情况项目SWOT分析项目SWOT分析。优势（Ｓ）：劣势（Ｗ）：?靠近主干道，交通便捷，通达性良好；?处于城北三环外的驷马桥片区沿线，片区?周边外地来蓉生意人众多，购房需求量大环境恶劣，客户对川陕大道印象差；；??周边有植物园、动物园、北湖公园、北郊周边目前待开发土地较多，短时间内不能城市森林公园等，区域自然资源丰富；形成良好的居住氛围；?354项目占地亩，在城北规模与规划上优?势明显；周边生活配套不完善，居家便利性不够；?项目风格显著?项目自身的教育、医疗、生活、休闲、文化配套资源丰富；?北部新城的打造将在城北形成强大的住宅?在政府的大力引导和支持下，未来本片区市场需求；改造规模将快速增加，已经放量的土地和大量将要放量的土地大大增加，将造成片?规划当中的人民北路北延线(北新干线)和区住宅供应量激增；蜀龙路，为改善市区通往项目的交通带来?区域产品同质化严重，套二、套三户型供希望；应量大，竞争激烈；?成都通往新都道路的改善，会使得新都部?地铁1号线的规划，将带动该片区经济的分楼盘分流意向客户；发展；机会（Ｏ）：威胁（Ｔ）：小结：?无论是占地规模上，还是规划上，天府江南均据有大盘气质．?天府江南外部环境优越，在社区内部又打造了一个以水为灵魂的江南水乡园林，整体居住环境优越．?在社区内天府江南打造了６００００平米的江南风情文化园，为业主的生活增添了更多的风采和韵味．?作为一个江南风格的楼盘，天府江南完全不象其他江南风格的楼盘只撷取江南建筑的某些元素，而是将江南文化的底蕴深植于社区之中，是一个传承中国文化底蕴的楼盘．?项目内生活配套齐全．项目周边目前生活配套不尽齐全，居住氛围还未形成．?无论在规模上，还是规划上及其它上看，天府江南均是一个高品质楼盘．第三部分：竞争楼盘分析第三部分：区域竞争楼盘个案分析楼盘分布图双河鹭岛万科双水岸名信天龙瑞景川陕本案众合北尚2期路北三环路川陕立交富丽花城驷东林城市花园马桥富丽锦城路北二环路第三部分：区域竞争楼盘个案分析驷马桥片区天回镇片区新都片区区域竞争楼盘个案分析富丽锦城。开发商蓝光集团地址成华区城北二环驷马桥总占地约54亩总建面20万㎡建筑形态22层电梯总户数约1800户面积区间75-130㎡容积率5绿化（地）率25%均价约3500元/㎡,尾盘约4000元/㎡内部配套　无开盘时间2006年10月20日销售情况告罄点评。富丽锦城?由本土知名开发商蓝光开发；?项目位于二环驷马桥，位置相对本案优势明显；?无疑也受到驷马桥路影响；?产品自身规划较为一般，无亮点；?以面积适中的套二、套三户型为主；?项目走低价策略，快速回笼资金，该项目也不例外；?06年10月开盘至今消化约20万平米的体量，项目销售告罄；?消化了区域大量客户，对项目同类型产品形成冲击；?强势的推广吸引客户；区域竞争楼盘个案分析东林城市花园。开发商成都统建合能房地产有限公司地址成华东林村昭觉寺南路总占地约50亩总建面15万㎡建筑形态小高层电梯总户数1489户面积区间50－120㎡容积率3.90绿化（地）率30%均价均价：3300元/㎡内部配套独立商业步行街、游泳池、足球场、篮球场、网球练习场开盘时间06年7月（一期）、06年8月（二期）、06年11月（三期）销售率85%点评。东林城市花园?项目规划由７栋小高层电梯公寓组成；?分三期分别在06年的7、8、11月进行推售；二期三期?户型以经济适用的套二、套三户型为主，有少量的套一户型；?是一个以高性价比著称的项目；?在一期时就打出了2000多的起价吸引一期客户眼球；?销售均价在3500元/㎡；?目前剩余户型是130平米以上的大户型，价格在3800元/㎡；?户外以大牌的形式在城东、城北出现；?在新城市广场设置接待点，达到良好的宣传效果；区域竞争楼盘个案分析富丽花城。开发商蓝光集团地址成华区?昭觉寺南路东南亚滨海风情社区总占地129亩总建面不详建筑形态18层电梯公寓总户数约4000户面积区间58-112㎡容积率不详绿化（地）率25%均价预计4100-4200元/㎡内部配套商业步行街、热带风情会所、下沉式景观草坪、篱岛泳池景观区、坡地休闲公园、儿童游戏区开盘时间预计07年5月底销售情况未售点评。富丽花城?在景观上借鉴素有“东方花园”之称的马来西亚“槟城”景观特色；?户型设计上借鉴凯丽豪景，大量采用空中庭院、低于2.2米的灰空间、可变户型设计、入户花园、双层挑高露台等，让使用面积大大增加，同时降低了公摊，极具创新和亮点；?近4000户的体量在07年将对城北市场形成强烈冲击；?主力户型为70㎡—83㎡的两房和88—112㎡的三房，是市场需求的热点；?项目借富丽锦城热销的势头，预计也会沿用一贯的低价策略，快速消化；第三部分：区域竞争楼盘个案分析驷马桥片区天回镇片区新都片区区域竞争楼盘个案分析名信天龙瑞景。开发商成都名信房地产地址新都区植物园对面总占地53亩总建面约9万㎡建筑形态多层\电梯总户数744户面积区间70-180㎡(平层最大为128)容积率2.239绿化（地）率30%均价多层3200元/㎡电梯