深圳市中航地产发展有限公司房地产开发业务运作管理模式（试行版）深圳市中航地产发展有限公司二○○七年五月www.fdc01.com房市金碟目录第一部分指导准则一、指导准则1第二部分部门职责一、说明2二、职能部门工作职责3三、项目公司（部）工作职责19第三部分项目开发工作流程一、工作流程示意图25(一)项目拓展工作流程及各相关部门工作职责26(二)项目策划工作流程及各相关部门工作职责35(三)设计管理工作流程及各相关部门工作职责42(四)工程管理工作流程及各相关部门工作职责48(五)营销管理工作流程及各相关部门工作职责561www.cg35.cn最有价值房产策划2000案(六)客户服务工作流程及各相关部门工作职责62二、项目开发关键节点控制表68第四部分项目管理办法及审批权限一、项目管理办法70二、重大业务评审规定74三、本地项目管理审批权限表77四、异地项目管理审批权限表802www.cg35.cn最有价值房产策划2000案第一部分指导准则1、深圳市中航地产发展有限公司是由原深圳中航地产公司整体平移形成的专业地产开发公司，全面负责原中航地产中航苑外地产业务及南光地产业务的经营管理工作。2、公司实行以项目公司（部）制为管理主线的运作模式，强调高效率、高质量运作，加快“实现从现金到现金”的增值过程。3、运用公司专业能力，规避开发经营风险。房地产开发价值链中的风险，除了政策和行业周期风险外，首先来自于项目拓展环节，其次在于项目策划定位环节，第三就是开发建设过程中设计、工程、营销等工作质量所带来的风险。因此由公司职能部门直接负责项目拓展及客户服务工作，并在项目前期策划阶段对工作成果进行控制和评审，保证项目运作水平。4、项目公司（部）是公司的重要战略经营单元，按照直线式业务指挥系统运作，明确责、权、利，提高工作效率，加快项目运作1www.cg35.cn最有价值房产策划2000案速度，缩短资金占用周期，全面负责项目经营管理，实现经营目标。5、职能部门是公司重要的专业服务力量，负责在设计、工程管理、营销等工作中提供专业技术支持服务，加强对项目运作过程中安全、进度、质量和成本的控制，规避经营风险，发挥服务和监督的作用。第二部分部门职责一、说明（1）术语解释：1．负责：属于本部门事务，由本部门承担责任，可请求其他部门配合；2．主持：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门牵头并承担相关责任；3．组织：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门承担协调责任；4．配合：不承担主要责任，但必须在负责者领导下参与此项工作并承担相关责任；5．参与：参加相关工作过程，本部门不承担责任。（2）公司委员会定义：1．投资咨询委员会：?负责公司项目投资方面的评审和决策。2www.cg35.cn最有价值房产策划2000案2．策划、方案评审委员会：?负责对项目的定位进行专业评审；?负责对项目前期策划成果进行专业评审；?负责对项目方案设计成果进行专业评审。3．招标委员会：?负责公司招标项目的确定，保证招标的合理性；?负责招标过程中的开标、评标、定标的决策性工作；4．定价咨询委员会：?负责对项目销售定价及其他相关指标进行专业评审。3www.cg35.cn最有价值房产策划2000案二、职能部门职责（一）运营管理部：部门使命：以前瞻性视野，完善、提升和创新管理理念和管理方法，不断提高公司管理水平，推进公司各项经营目标的实现。部门职责：综合计划管理、部门绩效考核、流程管理、公共关系管理、统计信息管理1．综合计划管理?负责落实董事会下发的综合计划；?负责制定公司年度综合计划，并分解到各项目公司（部）及各职能部门；?主持编制公司与各项目公司（部）、职能部门的目标责任书，并组织签订；?负责跟踪、调整及协调各项目公司（部）季度计划、职能部门月度计划以及项目总体计划；?负责设计及收集整理各项目公司（部）月度综合报表。2．部门绩效考核?负责制定各项目公司（部）和职能部门的绩效考核方案；?负责收集各职能部门的关键绩效数据和工作目标完成情况并组织对职能部门进行绩效考核；?根据项目节点完成情况，按季度组织对项目公司（部）的绩效考核。3．流程管理?负责建立、实施、完善公司流程管理体系；?主持公司定期和不定期的流程修订工作。4www.cg35.cn最有价值房产策划2000案4．公共关系管理?负责项目拓展过程中从政府部门收集项目相关背景资料；?配合报批报建工作；?配合办理项目开发相关政府批文及许可证；?负责公司对外公共关系的日常维护；?负责公司与政府机关之间的危机公关处理。5．知识管理?负责督促各相关部门进行基础研究知识库分类，并协助建立相关知识库；?负责建立知识管理的配套管理措施，设立知识贡献奖励制度，激励知识贡献和知识创新；?负责公司统计报表的编制和报送。（二）投资拓展部部门使命：获取和储备公司重要的战略资源-土地，做好房地产开发资源准备和前期工作。部门职能：土地信息收集及评估、可行性研究分析、项目土地获取、战略管理、政策研究及市场研究1．土地信息收集及评估?负责收集目标地块信息，建立土地信息库；?负责建立土地信息选择标准体系；?负责评估并初步确定拓展目标。5www.cg35.cn最有价值房产策划2000案2．可行性研究分析?主持制订可行性研究计划；?组织进行项目可行性分析；?主持编制《项目可行性研究报告》；?组织可行性研究报告评审。3．项目土地获取?负责确定商务条件，提出商务谈判方案；?负责与相关各方的商务谈判工作；?负责签订土地使用合同；?负责办理《土地证》等相关手续。4．战略管理?负责研究地产板块发展战略，并就公司战略调整给予提议；?负责制定中长期发展目标和战略规划。5．政策研究及市场研究?参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；?负责研究国内外房地产相关政策，并分析由此产生的影响；?负责研究目标开发区域的宏观环境和城市总体规划等信息；（三）合约成本部部门使命：跟踪当今世界建筑技术潮流，研究和创新成本控制理念和方法，以前瞻性视野提升公司成本管理水平。部门职能：成本管理体系、成本规划、成本动态管理、项目预结算、采购管理、工程合同管理、成本分析及效益评价1．成本管理体系6www.cg35.cn最有价值房产策划2000案?负责建立和完善公司成本控制体系；?负责编制咨询合同标准化体系；?负责公司项目成本战略的策划、制定和实施；?负责落实项目总体目标成本；?配合项目公司（部）进行责任成本的分解与考核；?负责建立成本监控预警机制。2．成本规划?配合编制《项目可行性研究报告》；?配合进行产品方案比选，提交不同设计方案的《方案甄选成本测算报告》；?配合编制《项目开发纲要》；?主持编制《项目目标成本》；?主持编制《项目限额设计标准》。3．成本动态管理?配合完成对重大的或超出限额的设计变更的评审工作；?负责定期对项目成本进行监控，审核各项目公司（部）每月提供的动态成本报告，对可能超出目标成本的情况进行预警；?负责收集、整理各项目公司（部）的有关成本信息，并对成本信息进行汇总及甄别。4．项目预结算?负责造价咨询公司评标选定工作；?负责编制各项目的《项目结算计划》；?负责各项目结算工作；?负责对各项目预算实行备案抽查；?负责编制《工程结算分析报告》。5．采购管理?负责管理战略供应商信息库，主持供应商的资质预审及评7www.cg35.cn最有价值房产策划2000案价；?负责维护和完善造价咨询类战略供应商信息库；?负责审核项目公司（部）提供的《项目设备及材料采购总体计划》；?根据项目公司（部）提供的《材料设备采购配合计划》，主持公司权限范围内的招标工作；?负责跟踪市场材料价格，建立和维护材料价格信息库；?负责编制公司招标的经济标书，并对各投标单位的经济标书进行评价；?主持公司招标项目合同洽谈。6．工程合同管理?负责建立和完善标准化工程合同体系。7．成本分析及效益评估?参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；?负责收集、整理各项目的效益评价报告，编制《项目效益评价报告》。（四）工程技术部：部门使命：跟踪当今世界建筑技术潮流，研究和创新工程技术管理理念和方法，以前瞻性视野提升公司工程管理水平。部门职能：采购管理配合、工程过程管理配合、设计管理配合、工程技术支持、技术资料管理、工程管理指引制订及维护1．采购管理配合?配合进行公司权限范围内的招标。2．工程过程管理配合8www.cg35.cn最有价值房产策划2000案?负责定期对各项目工程进度、质量、安全文明施工情况进行督察，并督促项目公司（部）进行整改；?配合项目各阶段的工程验收；?负责收集总结工程信息，建立和完善工程案例信息库。3．设计管理配合?配合对建筑方案进行结构选型；?配合编制《项目限额设计标准》；?配合对设计单位的结构方案、设备选型等进行优化；?配合对设计各阶段的阶段性成果进行审核；?配合完成图纸内部审查；?配合完成施工图的图纸会审和技术交底。5．工程技术支持?配合编制《项目可行性研究报告》；?配合编制《项目开发纲要》；?参与完成大型设备或主要材料的现场验收工作；?配合进行《施工组织设计》评审；?配合完成对重大的或超出限额的设计变更的评审工作；?负责在工程全过程中对工程重大技术问题提供专业支持；?参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；?负责新技术、新工艺在实际工程中的推广和应用；?配合处理重大投诉，提供工程技术解决方案。?负责更新维护工程类供应商信息数据；?负责提出新材料、新技术、新工艺、新设备选用的建议。6．技术资料管理?负责对项目工程技术、施工资料管理的督促、检查；?配合项目公司（部）完成工程竣工后的档案资料移交。7．工程管理指引制订及