蓝鼎集团·徽州华府物业管理方案合肥诚和物业管理有限公司2009年4月房地产智库www.fdc01.com目录1、项目情况……………………………………………………………...62、管理目标1．主体管理目标…………………………………………………………62．阶段管理目标…………………………………………………………15三、组织架构、人员配置及岗位职责1．组织架构………………………………………………………………182．人员配备………………………………………………………………183．岗位职责………………………………………………………………19四、服务内容（一）常规服务内容…………………………………………………………41（二）酒店特色服务内容……………………………………………………42五、管理运作（一）人员培训及管理………………………………………………………48（二）档案管理………………………………………………………………50（三）管理制度及规程………………………………………………………531．入伙流程图………………………………………………………………532．业主投诉和回访…………………………………………………………543．酒店式特色服务…………………………………………………………551）私人管家服务操作规程…………………………………………………552）叫醒服务规程……………………………………………………………563）订报、订购鲜花服务规程………………………………………………574）行李寄存与提取服务规程………………………………………………585）礼宾物品传送服务规程……………………………………………………596）礼宾物品转交服务规程……………………………………………………607）礼宾邮件、报刊收发规程…………………………………………………618）礼宾台风、暴雨预警服务信息……………………………………………619）礼宾行李服务操作程序……………………………………………………6210）委托订车服务规程………………………………………………………6311）特快专递服务规程………………………………………………………6412）打印服务规程……………………………………………………………6413）传真服务规程……………………………………………………………6514）复印服务规程……………………………………………………………6615）机票代订服务规程………………………………………………………68房地产智库www.fdc01.com16）委托代办服务操作规程…………………………………………………6817）借伞服务规程……………………………………………………………6918）收送洗衣操作规程………………………………………………………704．装修管理规程……………………………………………………………715．安全消防管理……………………………………………………………741）秩序领班岗位工作规程…………………………………………………742）大门岗岗位工作规程……………………………………………………753）消防监控中心岗位工作规程………………………………………………774）巡逻岗岗位工作规程………………………………………………………785）车库出口岗岗位工作规程…………………………………………………806）车场巡逻岗工作规程………………………………………………………817）外围巡逻岗工作规程………………………………………………………828）巡更管理规程………………………………………………………………839）物品出入管理规程…………………………………………………………8410）停车场紧急情况处理规程…………………………………………………8511）秩序维护部会议规程……………………………………………………8712）对讲机使用管理规程………………………………………………………8813）秩序维护部钥匙使用管理规程………………………………………………8814）紧急集合管理规程…………………………………………………………8915）停车场管理规程…………………………………………………………8916）一般性救护程序……………………………………………………………9117）煤气泄漏应急处理程序……………………………………………………9218）突发停电处理规程…………………………………………………………9419）突发水管爆裂处理规程……………………………………………………9520）电梯困人处理规程…………………………………………………………9521）突发应急事件处理规程……………………………………………………9622）安全委员会及管理制度……………………………………………………9823）安全会议规程………………………………………………………………10324）消防管理规程………………………………………………………………10425）消防安全检查规程…………………………………………………………10526）消防演习规程………………………………………………………………10627）火警处理程序………………………………………………………………1066．工程维修管理………………………………………………………………1101）设施设备综合管理规程……………………………………………………1102）综合维修管理规程…………………………………………………………1113）电梯运行管理规程…………………………………………………………1124）水泵房管理制度……………………………………………………………1135）水池、水箱管理制度………………………………………………………1146）管道、阀门及室外井道保养规定…………………………………………1157）水泵维修保养规程…………………………………………………………1168）发电机安全操作规程………………………………………………………1189）发电机运行管理规程………………………………………………………11910）发电机维修保养规程………………………………………………………12011）变压器室运行管理规程……………………………………………………12212）变压器维修保养规程………………………………………………………123房地产智库www.fdc01.com13）高压配电室管理制度………………………………………………………12414）低压配电室值班管理制度…………………………………………………12515）低压配电柜维修保养规程…………………………………………………12616）监控设备检查保养规程……………………………………………………12717）消防风机维修保养规程……………………………………………………12818）消防主机维护管理制度…………………………………………………12919）消防湿式报警阀维护保养规程…………………………………………13020）设备资料管理规程………………………………………………………13121）能源管理规程……………………………………………………………13222）公共区域维修管理规程…………………………………………………13323）钥匙管理规定……………………………………………………………13424）维修工具管理规定………………………………………………………1357．公共清洁绿化管理………………………………………………………1351）PA服务员操作规程………………………………………………………1352）PA交接班规程……………………………………………………………1373）PA卫生检查标准…………………………………………………………1384）PA员工安全操作手册……………………………………………………1395）电梯保养工作规程………………………………………………………1406）突发事件处理预案………………………………………………………1417）消杀管理规程……………………………………………………………1428）入户清洁管理规程………………………………………………………1449）清洁机械保养规程………………………………………………………14510）绿化管理规定……………………………………………………………14511）植物更换及摆放规程……………………………………………………147六、财务管理—收支测算1）项目前三年物业管理费用预测…………………………………………1462）经营支出汇总及单位成本………………………………………………1473）经营状况分析……………………………………………153房地产智库www.fdc01.com一、项目情况（1）项目的基本情况：物业名称：　合肥滨湖新区蓝鼎集团·徽州华府别墅座落位置：　合肥市滨湖新区西藏路号占地面积：平方米总建筑面积：平方米总户数：共248户，栋数栋（双拼别墅类型）车位数量：个，其中地面车位个、地下车位个绿化覆盖率：%物业类型：双拼别墅附带少许商业及配套会所。住宅物业管理费：元/M2·月，区内的公共设施水电由业主和使用人合理分摊。商业物业管理费：元/M2·月。入伙时间：2010年月日二、管理目标根据项目定位和业主的实际成分及功能需求分析，该项目的业主/使用人主要为社会中高产阶层，需求导向以自住休闲、投资和商务接待为主，籍此，制定相应的管理目标如下：（一）总体管理目标：（1）总体目标：?导入实施“贴心管家”管理模式。?以“业主满意”为核心，提供五星级标准服务，推行人性化、专业化物业管理服务理念；关注并满足徽州华府业主（客户）多层次的个性化