——精细化成本管理一精细化成本管理——成本篇二精细化成本管理——采购篇一成本管理与控制华润置地房地产开发建安目标成本体系自2009年10月下发执行以来，对规范及优化建安目标成本管理起到了积极作用，为建安目标成本管理的内部数据库分析对比、不断优化成本体系做出了贡献。思路原则方法管控目的第一篇华润目标成本管理体系解读内涵：成本目标值本身、关注成本背后的产品目标作用：不一定是上限而是基准、心中有数范围：是整个项目团队的目标、覆盖全成本、建安成本只是一部分第一节目标成本体系——思路第二节目标成本体系——原则一、目标成本制定的要求二、目标成本制定的依据三、目标成本制定的时间第二节目标成本体系——原则一、目标成本制定的要求?合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充分的数据支持，通过市场调研和数据库；?内容要明确具体，比如同样是高档，各人心目中可能不同；?尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统的总数，便于今后的对比分析;?尽可能作为绩效考核指标。第二节目标成本体系——原则二、目标成本制定的依据?产品目标：成本由产品的定位与市场档次决定，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。?前期文件：项目可研报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准都是依据文件；前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。?集团标准：结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格，各项目的不同点在局部作调整，节省时间，减少误解；?计划要求：结合运营部门的项目总体经营计划，确定目标成本符合公司利润要求，经过各方的讨论和审批，正式发布。第二节目标成本体系——原则三、目标成本制定的时间?第一阶段：目标制定从立项时就已经开始，区分控制目标与经济测算数据，要求不同，考虑风险因素；?第二阶段：定位、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标。?第三阶段：规划方案确定后或扩初时，形成正式目标成本；?第四阶段：施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下）。第三节目标成本体系——方法一、第一阶段项目可研/立项/定位阶段二、第二阶段项目方案阶段三、第三阶段项目设计阶段四、第四阶段项目目标成本形成后第三节目标成本体系——方法一、第一阶段项目可研/立项//定位阶段成本测算?关键：对社会资源的把握——成本调研，上市公司的建安成本目标体系只是做参考，各城市公司在筹划新项目时要开展对地区成本调研、项目成本调研、专项成本调研，定期开展成本调研是做好目标成本的保障；?关注点：与项目定位有关的子项（外窗、外立面装饰、大堂和电梯厅的精装修标准、园林景观等）产品标准和限额指标的确定；?成本测算与项目经营策划的配套：基础和公共配套设施包含内容的确定和分期建设。第三节目标成本体系——方法二、第二阶段项目方案阶段成本测算?目标成本的编制与确定——成本测算表?以目标成本为导向——目标成本的分解与限额设计及动态管理?目标成本分解与合约规划?主要材料设备的初步选型定板?专项成本调研与材料设备专题研究?目标成本制定与运营、财务、营销的协调第三节目标成本体系——方法三、第三阶段项目设计阶段成本测算在后面第三个章节中详细介绍设计阶段的成本管控措施第三节目标成本体系——方法四、第四阶段项目目标成本形成后成本目标的分解--分解是为了落实?要满足动态控制的需要：按工程与材料分判计划分解到每个分判项目上；这样分解的前提需要项目开发过程事先有充分的策划，是计划管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目标。?要满足成本分析的需要：按照标准成本科目分解，一般只在末级科目上可以增加。?按内部职责划分：成本费用总额和控制关键指标分解到各相关责任部门，列入KPI。?分解到设计限额：也可以认为是目标的落实，实际上在目标制定时就已经考虑到了设计限额。1产品线定义及与项目的对应编制2目标成本中技术含量参考方3限额设计指标法4工程类目标成本编制注意事项介绍5不可预见费预测及预留6案例1、产品线定义及与项目的对应现置地住宅产品线分为7类：郊区改善城市改善城郊品质城市品质郊区高端城市高端万象高端划分方式：基于已获取土地项目的土地特质以及客户定位情况综合判断的，已在进行开发的或者定位已清晰的项目其产品线归属清晰。而部分规模较大项目，分期较多，后期的项目定位并未确定，目前市场形势变化较快，只能结合其现有分期的项目情况进行推断。如“重庆二十四城、常州华润国际社区”等1、产品线定义及与项目的对应序号产品线项目成都橡树湾、成都银杏华庭、大连海中国二期、沈阳橡树湾二期、长沙凤1郊区改善凰城、合肥紫云府项目鞍山幸福里、合肥幸福里（一期）、成都二十四城住宅二期、常州华润国2城市改善际社区D-2/G、无锡太湖国际社区C1一期/C1二期/一期一标段B/二期一标段B福州橡树湾家园06地块、厦门橡树湾一期B标段、武汉橡树湾、合肥澜溪镇39号楼、长沙含浦、沈阳橡树湾一期三期四、大连海中国一期三期四期3城郊品质、上海橡树湾一期二期、上海嘉定南翔、南通能达商务区6号地块、扬州蒋王片区W7-08地块、苏州橡树湾、北京橡树湾C1/C2/一期B3/B4、北京大兴17#地、天津中央公园、天津空港项目武汉中央公园、武汉民主路MO+、沈阳置地广场、沈阳凯旋门、鞍山凯旋门、宁波慈溪中央公园、成都二十四城三期四期、成都翡翠城五期、成都4城市品质凤凰城、重庆中央公园、重庆二十四城、绵阳D1地块、常州华润国际社区A-1/B/C/D-1/E/F/H、无锡太湖国际社区二期二标/二期三标/三期一标/C3/C4/C5、北京广安门项目上海佘山九里、宁波卡纳湖谷、杭州之江项目、苏州昆山项目、北京门头5郊区高端沟项目大连星海湾壹号、上海外滩九里、上海橡树湾三期、成都金沙项目、南京6城市高端天玺、无锡天玺、苏州平门府合肥万象城住宅、沈阳华润中心三期四期悦府、杭州钱江新城住宅、郑州7万象高端华润中心住宅、青岛华润中心项目住宅2、目标成本中技术含量参考结合产品线统计各项目的技术含量指标，经统计各城市公司去年上报建安目标成本体系的造价信息卡，分析得出以上数据：（１）、地下室含量均值地下室指标均值地下室层钢筋含量砼含量模板含量砌体含量内粉含量建筑单方类型地震烈度数(kg/m2)(kg/m3)(m3/m2)(m2/m2)(m3/m2)(m2/m2)元/m2六度1层153.99130.091.193.130.043.743184.54六度2层164.07145.551.062.720.034.503543.28独立地下室七度1层148.59127.411.183.620.061.223115.08七度2层155.19128.241.131.750.070.723275.37八度1层170.00149.771.143.400.032.903610.95六度1层120.54104.951.124.400.096.932563.24六度2层188.00179.051.054.500.013.793746.03别墅地下室七度1层139.81133.791.053.790.011.442829.50七度2层154.78119.431.304.270.713.253021.61六度1层131.5193.521.605.090.205.502957.33多层地下室七度1层130.02114.231.073.400.000.003399.44七度2层189.81114.861.683.860.161.503897.65六度1层233.14109.122.206.110.154.203448.07七度1层174.29108.361.623.910.021.123260.43高层地下室七度2层141.33117.371.223.600.073.173860.24八度2层190.00158.331.204.500.073.374170.492、目标成本中技术含量参考（２）、各产品线技术含量均值郊区改善-技术指标钢筋含量钢筋含砼含量模板含量砌体含量内粉含量保温含量墙积比窗积比空调百叶阳台栏杆物业类型(kg/m2)(kg/m3)量(m3/m2)(m2/m2)塔楼塔楼塔楼塔楼(m3/m2)(m2/m2)(m2/m2)(m2/m2)(m2/m2)(m2/m2)(m/m2)小高层43.00104.880.414.06-4.181.061.000.19--高层52.32128.210.423.810.164.030.891.190.220.040.05城市改善-技术指标钢筋含量钢筋含砼含量模板含量砌体含量内粉含量保温含量墙积比窗积比空调百叶阳台栏杆物业类型(kg/m2)(kg/m3)量(m3/m2)(m2/m2)塔楼塔楼塔楼塔楼(m3/m2)(m2/m2)(m2/m2)(m2/m2)(m2/m2)(m2/m2)(m/m2)多层48.92128.390.412.930.103.380.941.210.270.080.09小高层50.00133.470.383.130.132.710.881.200.290.060.07高层56.30131.180.433.790.143.991.111.390.250.060.08城郊品质-技术指标钢筋含量钢筋含砼含量模板含量砌体含量内粉含量保温含量墙积比窗积比空调百叶阳台栏杆物业类型(kg/m2)(kg/m3)量(m3/m2)(m2/m2)塔楼塔楼塔楼塔楼(m3/m2)(m2/m2)(m2/m2)(m2/m2)(m2/m2)(m2/m2)(m/m2)别墅57.13161.790.353.530.0