主讲专家：吴迪房地产设计阶段成本优化与控制（IV）房地产智库www.fdc01.com基本原则概念设计实施方案初步设计与施工图????【Ⅱ】启示与建议【Ⅰ】目标与措施【Ⅱ】设计管控关键路径房地产智库www.fdc01.com规划设计成本精细化管控目标与措施一、房地产智库www.fdc01.com省钱等于赚钱成本控制不等于省钱基本原则：全员全控基于客户细分成本控制合理规划有效成本严格控制无效成本房地产智库www.fdc01.com①确定盈利模式②可售比③产品附送率④停车率与停车方式⑤商业及业态⑥会所及配套⑦人防及分区之一：成本规划设计阶段成本控制体系与专业平台房地产智库www.fdc01.com①建筑模块②精装模块③景观模块④电梯模块⑤智能化模块之二：成本级配设计阶段成本控制体系与专业平台房地产智库www.fdc01.com①标准层含钢量②标准层混凝土含量③窗地比④地下室层高⑤地下停车面积⑥地下室钢筋含量⑦景观软硬景比例之三：成本对标设计阶段成本控制体系与专业平台房地产智库www.fdc01.com概念设计实施方案初步设计与施工图???【Ⅱ】规划设计成本管控关键路径房地产智库www.fdc01.com【设计前期】房地产智库www.fdc01.com项目部项目事务部财务部/成本部＋营销部设计部设计部1/2主角；但工作量繁重“”设计前期之权：各业务部门职责1房地产智库www.fdc01.com预测成本设计前期之事：核心工作核心：精准定位,产品决策设计任务：概念设计2房地产智库www.fdc01.com分析比较，确定产品定位指标确定规划草案多方案的基础上，通过设计前期之事：做好概念设计，提高决策效率土地认知11、指标、指标22、方案、方案2在对房地产智库www.fdc01.com市场定位产品决策项目定位强排方案成本测算确定指标确定规划结构目标客户营销策略盈利模式预估成本预估利润???????设计前期之事：多方案强排是决策、市场及成本测算的基础2房地产智库www.fdc01.com三步骤设计前期之人：主要工作213基础分析强排方案房地产智库www.fdc01.com土地规划要点确定项目定位及户型配比做概念设计前提一、项目：4红线；容积率；限高；退线；配套商业；产品类型及配比；住宅面积及配比；会所。。。两大前提二、营销：房地产智库www.fdc01.com两个案例：分解强排方案盈利模式选择房地产智库www.fdc01.com？精准定位；预测成本①精准市场分析②重视设计前提③做好强排方案④掌握基本盈利模式⑤注意积累固化如何提高概念设计效率房地产智库www.fdc01.com精准市场分析：竞品选择标准1.1.标杆楼盘：个最竞争楼盘：个同区位社区户型装修3“”3“”1房地产智库www.fdc01.com细分市场的竞争格局：清晰市场及竞争事态精准定位总价及产品结构两个分类要素竞争格局分析???1.2房地产智库www.fdc01.com项目劣势分析项目优势销售情况总价单价面积主力产品信息竞品分析表：明确；聚焦户型1.3楼盘A楼盘B楼盘C楼盘D楼盘E竞品名称房地产智库www.fdc01.com土地要点项目定位政府政策提高概念设计效率之二：重视设计前提2房地产智库www.fdc01.com？①精准市场分析②重视设计前提③做好强排方案④掌握基本盈利模式⑤注意积累固化如何提高概念设计效率房地产智库www.fdc01.com设想目标客户决策解决方案设计强排方案第一步第二步第三步强排方案三步法。目的精准定位。房地产智库www.fdc01.com★两个常用工具：（1）Google房地产智库www.fdc01.com两个常用工具：（2）草模房地产智库www.fdc01.com强排方案注意事项1、不要轻易否定前期对宗地分析的结论2、强排方案的目的确定盈利模式房地产智库www.fdc01.com？①精准市场分析②重视设计前提③做好强排方案⑤注意积累固化④掌握基本盈利模式秘诀：【掏干吃净】如何提高概念设计效率房地产智库www.fdc01.com【掏干挖净】：两个用足用足容积率！用足建筑密度！①用足容积率：用足“高货值”产品容积率②用足建筑密度：用足溢价空间房地产智库www.fdc01.com①景观资源最大化：②拉高拍低③丰富产品形态塑造高端形态用足容积率常用模式案例分解房地产智库www.fdc01.com用足建筑密度常用模式案例分解①锦上添花赠绿规划、底层挖掘②雪中送炭底商寸土寸金③政策红利抬高车库------房地产智库www.fdc01.com？①精准市场分析②重视设计前提③做好强排方案④掌握基本盈利模式⑤注意积累固化如何提高概念设计效率房地产智库www.fdc01.com”注意积累固化拿来主义走出去！引进来！--“从盈利模式角度，对规划模式：调研、认知、积累、固化?“”5房地产智库www.fdc01.com案例分解房地产智库www.fdc01.com【实施方案】房地产智库www.fdc01.com营销部项目部项目事务部财务部/成本部实施方案之权：主要工作成果示意设设计计部部房地产智库www.fdc01.com道路地下室与停车景观意向户型与意向立面物业管理模式成本测算指标实施方案之事：规划设计成果要求规划方案房地产智库www.fdc01.com规划结构物业模式立面风格选择精装修级配确定景观风格初选??????一、规划结构深化二、主要产品确定实施方案核心工作之一：方案深化房地产智库www.fdc01.com案例分解房地产智库www.fdc01.com①可售比②产品附送率③停车率与停车方式④商业及业态⑤会所及配套⑥人防及分区实施方案核心工作之二：成本规划房地产智库www.fdc01.com可售比：高容积率项目需评估测算架空层：被遗忘的角落地下室：定时炸弹地下黄金寸土寸金：会所、管理用房、设备用房、不可分摊的走廊???or1房地产智库www.fdc01.com策略策略平均售价高售价、、（哪种我们最合算？）低附加值高附加值一般采取一般采取低地价高地价产品附加值怎么确定、综合楼面地价、销售均价、建安成本三者关系确定赠送价值比例、122房地产智库www.fdc01.com各种产品车位配置比例地上地下比例架空？半地下？地下？?????/.营销定位停车方式.规划要点：数量测算停车率与车库形式如何选择：挖掘地下黄金.“”ACB3房地产智库www.fdc01.com商业及业态商业面积与位置业态：租售；主力店餐饮？层高：？？商业地下室应用?????or4.554房地产智库www.fdc01.com会所及配套：之一【削减龙套】该大的大该小的小严格控制物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面积会所配置、架空层设置要和项目定位一致??5房地产智库www.fdc01.com人防：底层、集中布置原则人防地下室面积、等级及布置方式充分考虑报建及分区充分利用人防规范：2000平米防护单元6房地产智库www.fdc01.com①建筑模块②精装模块③景观模块④电梯模块⑤智能化模块实施方案核心工作之三：成本级配房地产智库www.fdc01.com产品决策标准5个控制模块：整合、集成。案例说明成本级配房地产智库www.fdc01.com产品决策标准5个控制模块：整合、集成。标准化产品线整合为成本及配实施提供标准平台成本级配房地产智库www.fdc01.com案例说明产品线整合房地产智库www.fdc01.com【施工图】房地产智库www.fdc01.com①标准层含钢量②标准层混凝土含量③窗地比④地下室层高⑤地下停车面积⑥地下室钢筋含量⑦景观软硬景比例扩初及施工图核心工作之一：成本对标房地产智库www.fdc01.com成本对标实施控制要求技术审控前置，全过程控制:地下室范围、剖面、结构方案和上部结构可行性确定地下室实施方案（含基础形式）要确定，上部结构方案确定基础方案确定（地下室达到施工图深度）配筋估算、对标测算完成，不事后算账方案报建前：扩初完成前：基坑、桩/地下室施工前：施工图完成前：房地产智库www.fdc01.com成本对标七部法房地产智库www.fdc01.com、地下室范围与剖面范围剖面出入口人防1????房地产智库www.fdc01.com、上部结构可行性体型高度转换2???房地产智库www.fdc01.com、地下室结构方案选择顶板底板层高3???房地产智库www.fdc01.com、地下室停车效率柱网布车设备房轮廓线4????房地产智库www.fdc01.com、选择上部结构方案结构形式墙柱布置荷载取值5???房地产智库www.fdc01.com、确定基础方案桩+防水板筏板规避三保险基础6???房地产智库www.fdc01.com、指标估算比例直径配筋率7???房地产智库www.fdc01.com案例分解房地产智库www.fdc01.com）5大类优化要点详规阶段明确（4个控制条件初步方案阶段检查方案优化施工图优化明确地下室控制条件检查落实控制条件的落实特殊情况需及时沟通地下车库建筑设计控制与优化房地产智库www.fdc01.com①合同管理与限额设计②合作方评估③图纸质量控制扩初及施工图核心工作之二：质量控制房地产智库www.fdc01.com混凝土含量（m3/m2）标准层地下室钢筋含量（kg/m2）设计合同控制指标混凝土含量（m3/m2）钢筋含量（kg/m2）产品类型33层高层16~18层高层9~11层小高层多层宽景洋房山地叠TH密THLTH联排TH限额设计、经济技术指标（成本对标7指标）A1房地产智库www.fdc01.com限额设计、设计合同注意计费面积定义计容建筑面积总建筑面积？架空层？地下室？?or??B