www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库保利地产成本控制管理www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库讲义提纲一、保利地产成本管理的重要性二、保利地产成本管理的特点三、保利地产成本管理要树立的观念四、保利地产成本管理体系的建立五、保利地产成本管理每个阶段控制要点和知识积累www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、保利地产成本管理的重要性1、形势回顾——我们怎么样一路走来?关键词：温暖的春天：观念转变、政策支持、协议出让火爆的夏天：排队、炒房、调控、地王、楼王、面粉贵过面包转冷的秋天：观望、资金断链、拐点、双限房、经适房、廉租房严冬的到来：降价、流标、还会降吗、崩盘、利润下降www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2、保利地产面临的最大困难是什么？投入增加了、收入降低了、利润压缩了利润=收入-成本结论：?项目利润率下降和无利润是目前面临的最大困难！?未来一段时间，价格竞争将成为市场最重要的因素，从而低成本的公司将成为未来的胜者！?成本管理显得尤为重要！企业未来的生命线！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、保利地产成本管理的特点1、从生产周期来看2、从销售形态来看3、从产品形态来看4、从地域来看5、从财务角度来看6、从价值链来看www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、做好保利地产成本管理要树立的观念1、全员全程成本控制观念?成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全体员工的共同参与，要在工作中注意节约成本和深入挖掘降低成本的各种潜能。只有全体员工养成良好的成本意识，才能使降低成本的各种措施方法和要求有力贯彻。2、要树立高度重视计划管理的观念?公司计划一旦确定，竣工日期就必须保证。如果计划性不强，就会把正常工期变成赶工工期，质量难以保证，信誉下降，赶工费用增加，成本违约金难以估计。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3、要树立保利地产公司要做产品，而不是做作品的观念?要创新，但不能太超前。只要符合市场需要就是好产品，追求创新时，要注意创新的幅度和价值，防止产品创新超过市场预期而产生风险，即创新要符合项目的实际情况。4、赚钱的项目才是好项目的观念。?站在保利地产商的角度看，只有赚钱的项目才是好项目。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库四、保利地产成本管理体系的建立1、保利地产成本管理体系?成本管理体系，即按照成本管理职能，建立科学的成本目标体系、成本核算体系、成本决策体系、成本控制体系和成本考核体系。实行统一领导、分级管理的原则，建立成本责任制度，保证目标成本的顺利实现。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2、保利地产成本管理系统应包含三个层面的内容：?成本管理的流程与制度体系。从管理层面而言，这是最基础的管理工作；?每一个阶段的控制要点和知识积累；?从战略角度优化成本结构。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?关于成本管理的流程与制度体系包括：（分别从事前、事中、事后反馈，以及责任与激励机制方面管理）?目标成本管理体系?动态成本管理体系?责任成本管理体系?成本后评估www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?关于成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定流程的规范之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承。如：对规划的严格审批、工程招投标的控制、售楼价格的审定、成本利润的考核等等。?从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据客户细分而进行的产品标准化、品牌模块化、集团战略采购等等。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3、如何建立成本管理体系（1）目前公司的成本管理现状：?成本目标管理较粗放；?责任体系不完善；?成本绩效考核力度不够；?动态成本监控分析、反馈、指导力度不够。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库（2）保利地产企业成本管理的四步法：制定目标→明确岗位职责→跟踪执行→业绩评估www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一步：如何建立目标成本体系（制定目标）1、目标成本的定义目标成本是企业预先确定的，在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线，是成本管理的基础。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目标成本的形成1、投资决策2、项目策划3、方案设计4、初步设计4、施工图设计《项目投资可行项目定位：概念确定产品标准确定产品各分部性报告》性方案设计、各专业标准施工图预算投资估算概念性方案设计方案设计概算初步设计概算概算工程量清单目标成本测算1目标成本测算目标成本测算3目标成本测算4确定目标成本（立项成本）2（定位成本）《立项成本《定位成本《价格材料成本《部品标准选《目标成本审批表》审批表》合理性评估》择审批表》指导书》横向制约www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2、目标成本的管理偏差PDCA成本信息月报分析动态成本信息反馈设立目标成本（审批及修订）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3、目标成本建立的难点目标成本编不准怎么办？?相关部门参加了吗？——全成本！?目标成本规划深度够吗？?各项成本有依据吗？——标准、市场、测算能力?数据库建立起来了吗？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目标成本够深度吗？?专业端口成本清单（政府收费/营销费用/财务费用。。。）?建造成本清单及依据——合同清单：合同范围与技术标准——部品清单：标准/（材料表）?设计委托与设计深度（任务书）?设计能做什么？?合同分判的策划www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第二步：明确岗位职责1、建立责任体系。（链接保利地产成本控制指导书）?责任成本体系目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈，考核评价各职能履行情况。“责任成本”回答的是在成本管理相关业务中谁来做？做什么的问题。我们有哪些岗位与成本控制有关？做什么？这些岗位分别对哪些成本控制指标负责？怎么负责？如何评价？责任成本体系包含四大要素：即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述要素的定义，我们就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在组织架构的层面保证目标成本的准确执行。落实责任到岗位，落实到责任人，最大程度的减少目标与执行脱钩的现象，真正做到“权责明晰”有据可依。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库责任成本的分解思路各部门各司其职1、本部门费用2、本专业端口成本----土地成本----投资管理中心----政府收费----开发部----设计费----技术部----营销费----营销中心----财务费用----财务部----建造成本----技术部+采购部+工程部成本数字是目标，是结果，关键的是工作质量www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2、作业过程管理——我们需要什么样的制度流程？?明确了“责任成本体系”，按部门/岗位对其负责的责任范围进行合并，我们就可以得到部门/岗位的成本、目标集合。但如何保证部门/岗位的成本目标能够顺利完成呢？为此我们要定义一整套完善的“作业过程指导书”来对部门/岗位的行为进行规范，也就是说必须从“制度流程”的层面保证对目标成本的执行，保证对成本的控制，这就是“作业过程管理”。保利地产开发全过程中的成本管理分为若干个相对独立的作业过程，并为每个作业过程定义相应的流程制度规范，同时定义每个作业过程中与成本控制相关的要点，包括量化的经济技术评价指标，这样我们就可以在日常业务这个层面实现对成本过程控制，真正将成本控制的执行力渗透到基层一线。?保利地产成本管理制度文件（链接）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库制度流程体系-----专业集成策划阶段：工具策划阶段：工具//方法方法设计阶段：流程节点控制设计阶段：流程节点控制11、成本调研、成本调研11、设计任务书、设计任务书------成本控制要求成本控制要求22、成本—盈利测算、成本—盈利测算22、设计评审—成本校核、设计评审—成本校核33、策划团队、策划团队33、设计深度与标准、设计深度与标准------成本依据成本依据建立成本目标落实成本目标建造阶段：作业控制建造阶段：作业控制评估与考核：事前评估与考核：事前//事中控制事中控制11、、采购有效性采购有效性11、动态评估工具、动态评估工具22、项目管理、项目管理22、绩效指标体系化、绩效指标体系化33、成本信息披露、成本信息披露33、奖惩重点与力度、奖惩重点与力度www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第三步：跟踪执行——即动态成本体系?经过前两个步骤，“目标明确，责任清晰”之后，我们便进入：目标成本执行过程跟踪——动态成本。动态成本是项目实施过程中的预期成本，通过实时反映目标成本与动态成本的差异，帮助有关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制。动态成本的核心是“实时性”，动态指的是在整个过程中每一点都能实时掌握项目最新成本状态。?我