房地产开发企业经营管理蓝皮书经营管理蓝皮书经营管理蓝皮书经营管理蓝皮书（2011）中国房地产业协会经营管理专业委员会中国房地产业协会经营管理专业委员会中国房地产业协会经营管理专业委员会中国房地产业协会经营管理专业委员会兰德咨询（中国）有限公司兰德咨询（中国）有限公司兰德咨询（中国）有限公司兰德咨询（中国）有限公司二○一一年九月房市金碟www.fdc01.com房地产开发企业经营管理蓝皮书2011前前前前言言言言在经历了长达十年的快速发展后，中国房地产市场已成为中国特色社会主义市场经济体系的重要组成部分，房地产业也早已成为国民经济的支柱产业之一。但是，快速发展的房地产市场也逐渐暴露出供需结构不合理、房价上涨过快等诸多问题，并已演化成为国内外高度关注的社会问题。如何保持房地产市场的持续健康发展，既是市场调控的出发点和落脚点，也是关系国计民生的重大命题。随着政策调控的不断深化和常态化，中国的房地产市场正经历着前所未有的根本性变革。这其中，房地产开发企业的资金链和经营管理状况如何，竞争格局将会发生怎样的变化，这正是本蓝皮书的重点关注内容。作为房地产市场重要主体的房地产开发企业应充分认识到，房地产市场的兴衰在很大程度上决定着企业的生死存亡和未来发展。主动因应房地产调控政策，自觉调整企业价值观和开发经营行为，积极谋求企业增长模式的转变，无疑是理性、睿智之举。本蓝皮书包括四部分内容：一、房地产开发企业全貌及经营状况二、房地产开发企业的管理状况三、房地产开发企业的战略转型和内部管理四、房地产开发企业管理提升工作指引1房市金碟www.fdc01.com房地产开发企业经营管理蓝皮书2011第一部分第一部分第一部分第一部分房地产开发企业全貌及经营状况房地产开发企业全貌及经营状况房地产开发企业全貌及经营状况房地产开发企业全貌及经营状况了解房地产开发企业的总体数量、类型划分，以及各类企业的经营业绩状况，有助于企业确定自身的行业位置和发展目标。（一）房地产业在国际经济行业分类中的序列及代码根据《国民经济行业分类》（GB/T4754—2002），房地产业属于第三产业。第一产业是指农、林、牧、渔业。第二产业是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业。第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业。第三产业包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织。日常语境中，人们习惯于将房地产业称为“房地产行业”。所谓行业，是指生产的产品在很大程度上具有可相互替代性而处于一种彼此紧密联系状态的企业群体。如建筑业、房地产业、银行业、证券业等。根据《中国人民共和国国家标准》（GB/T4754—1994）中对我国国民经济行业分类和国家统计局《国民经济行业分类和代码》，房地产业的行业代码是J（排序位列第10）。A.农、林、牧、渔业B.采掘业C.制造业D.电力、煤气及水的生产和供应业E.建筑业F.地质勘查、水利管理业G.交通运输、仓储及邮电通信业H.批发和零售贸易、餐饮业I.近日保险业J.房地产业K.社会服务业L.卫生、体育和社会福利业M.教育、文化艺术及广播业N.科学研究和综合技术服务业O.国家机关、党政机关和社会团体P.其他行业需要特别指出的是，我国的行业划分标准和联合国有关机构的划分标准不太一致。根据联合国经济和社会事务统计局制定的《全部经济活动国际行业标准分类》，把国民经济划分为10个门类。2房市金碟www.fdc01.com房地产开发企业经营管理蓝皮书2011其中房地产业与金融、保险、工商服务业共同划归为第8类。1.农业、畜牧狩猎业、林业和渔业2.采矿业和土、石采掘业3.制造业4.电、煤气和水5.建筑业6.批发和零售业、饮食业和旅馆业7.运输、仓储及邮电通信业8.金融、保险、房地产和工商服务业9.政府、社会和个人服务业10.其他（二）房地产业企业法人单位数量及变动情况2003年，在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，第一次明确房地产成为国民经济支柱产业。但在我国房地产业市场化历程中，2004年是一个具有里程碑意义的重要一年。这一年“八三一”后，土地开始实施招拍挂，使中国房地产开始走向市场化。这是一个标志性的事件，也是奠定房地产业后来发展的基础。通过监测1998-2010年房地产市场运营指标的变动情况我们发现，2005年之后的市场走势不同于之前：2004年之前房地产市场是较快但比较稳健的增长，在2005年之后，增长速度明显加快。其主要原因就是土地招拍挂政策、另外，同期的经济增速和货币投放量也是主要原因。企业的历史数据也表明，包括万科、中海、保利等现今的一线企业都是在2004年后，即土地实施招拍挂后，开始快速发展起来的。而且事实上，政府针对房地产市场的宏观调控也是从2004年开始的，社会公众对房地产的关注度也是从2004年开始不断提高的。另外，我国在2005年还进行了第一次全国经济普查，填补了很多有关房地产业的数据空白，也使我们有机会全面了解2004年房地产业的基本情况。根据2005年经济普查的统计口径，国家统计局把房地产业又划分了四个细分行业，分别是：1.房地产开发经营2.物业管理3.房地产中介服务4.其他房地产活动显然，房地产开发企业属于房地产业中的“房地产开发经营”业。考虑到绝大多数房地产开发企业都有其下属的物业管理公司，有的企业还有参股或控股的营销代理公司，以及其他与房地产相关的业务活动，为了便于表述，本蓝皮书内容除了特别说明外，所称房地产开发企业皆指“房地产开发经营”。根据2005年经济普查结果，2004年末，全国共有房地产业企业法人单位12.9万个，年末就业人员396.3万人（详见表1）；房地产业个体经营户3.8万户，就业人员9.1万人。3房市金碟www.fdc01.com房地产开发企业经营管理蓝皮书2011表12004年房地产业企业法人单位和就业人员法人单位就业人员比重(%)比重(%)（万个）（万人）合计12.9100396.3100房地产开发经营5.945.7158.540.0物业管理3.224.8143.436.2房地产中介服务2.015.523.55.9其他房地产活动1.814.070.917.9第二次全国经济普查主要数据公报显示，到2008年末，全国共有房地产业企业214397个，比2004年增加了85354个，年平均增长13.5%。其中，房地产开发业87881个，物业管理企业58406个，中介服务业33890个，其他房地产34220个，分别比2004年末增加28639个、26724个、13850个和16141。数据显示，江苏省的房地产开发企业数量最多，有6928家。其次的是广东省和山东省，分别有6821家和5825家。数量最少的是宁夏、青海和西藏，分别有370家、370家、55家房地产开发企业。房地产开发企业数量的诸多也可以从各个城市的具体数值中得到具体体现。以杭州市为例。2008年末，杭州市共有房地产业企业3661个，比2004年末增加1622个。其中，房地产开发企业1315个，物业管理企业907个，中介服务业978个，其他房地产461个，分别比2004年末增加477个、430个、445个和270个，涨幅分别36.27%、47.4%、45.5%和56%。再以三线城市淮南市为例。2008年末，淮南市共有房地产业法人单位276个，其中房地产开发经营企业76个，占比27.54%，比2004年净增30家，增长65.22%；物业管理企业60个，比重21.74%，比2004年净增23个单位，增长62.16%；房地产中介服务企业23个，比重为8.33%，比2004年净增15个单位，增长1.88倍；其他房地产活动企业117个，比重为42.39%，比2004年净增93个单位，增长3.88倍。表22008年房地产业企业法人单位和就业人员法人单位就业人员比重(%)比重(%)（个）（万人）合计214397100552.2100房地产开发经营8788141207.737.6物业管理5840627.2250.145.3房地产中介服务3389015.837.46.8其他房地产3422016.056.910.32008年后，全国房地产开发企业法人单位数量已连续两年呈现下降趋势，反映出金融危机后房地产开发企业的“洗牌”其实已经开始了，而且呈现出不断加剧的趋势。4房市金碟www.fdc01.com房地产开发企业经营管理蓝皮书2011图12004-2010年全国房地产开发企业数量900008788185000804078000075000700006629065000625185924258710600005629055000500002004200520062007200820092010【说明】很多看似简单的事情往往却非常困难。“求真”房地产开发企业的实际数量就是如此。为了获得真确的数据，我们反复求证各类统计资料，最终得出了经得起检验的本图示数据。第六次人口普查结果显示，截止2010年底，我国总人口为1339724852人，其中居住在城镇的人口为66557万人，占总人口的49．68％（城镇化率）。依次计算，2010年底平均9960个城镇居民分摊一家房地产开发企业。按照平均每个家庭户人口为3．10人来计算，则平均有3213个家庭分摊一家房地产开发企业。显示我国房地产开发企业小、散、乱的格局还没有根本改变。表32010年房地产业主要指标和企业平均值